건물주라고 마음대로? 월세 5% 인상과 수리비의 진실

01건물주가 되면 월세를 5%씩 마음대로 올릴 수 있다고 생각하시나요? 의외로 많은 분이 모르시지만, 계약 기간 중에는 합의 없이는 불가능하며, 갱신 시에도 엄격한 요건이 따릅니다. 건물주의 권리만큼 중요한 의무, 놓치면 큰 분쟁으로 번질 수 있습니다.

가장 중요한 첫 번째, '사용 가능한 상태'를 유지할 의무

월세를 받는다는 것은 단순히 공간을 빌려주는 것을 넘어, 임차인이 계약 기간 동안 문제없이 사용할 수 있도록 유지·관리할 책임까지 포함합니다. 이를 법에서는 '임대인의 수선의무'라고 부릅니다. 예를 들어 보일러가 고장 나 난방이 안 되거나, 천장에서 물이 새는 등 주요 설비에 문제가 생겼다면 건물주가 비용을 부담하여 수리해야 합니다.

물론 전구를 갈거나 수도꼭지 고무패킹을 교체하는 등 간단하고 비용이 적게 드는 소모품 교체까지 건물주에게 요구하기는 어렵습니다. 하지만 건물의 주요 구성 부분에 대한 수리는 명백히 건물주의 책임입니다. 여기서 대부분의 분쟁이 시작됩니다.

월세 5% 인상, 아무 때나 가능한 것이 아닙니다

많은 건물주와 세입자가 오해하는 부분입니다. '주택임대차보호법'에 따라 월세나 보증금은 5% 이내에서만 올릴 수 있다고 알려져 있지만, 여기에는 두 가지 중요한 전제가 있습니다. 첫째, 계약 기간이 1년 이상 지났거나, 계약 갱신 시에만 청구할 수 있습니다. 둘째, 이는 건물주가 일방적으로 통보해서 올릴 수 있는 것이 아니라 '청구권'입니다.

만약 임차인이 인상 요구에 동의하지 않으면, 건물주는 법원에 조정을 신청하거나 소송을 통해 적정 임대료를 인정받아야 합니다. 단순히 5%를 올려달라고 통보하고, 이에 응하지 않는다고 해서 계약을 해지할 수는 없습니다. 금액보다 더 중요한 조건이 남아 있습니다.

집에 큰 문제가 생겼을 때, 3단계 해결 절차

건물주가 수리를 차일피일 미룬다면 마냥 기다릴 수만은 없습니다. AskLaw가 조회한 판례 기록에 따르면, 이런 경우 임차인은 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.

• Step 1: 증거 확보 및 통보 (즉시) 문제가 발생한 부분을 사진이나 영상으로 촬영하고, 건물주에게 문자나 내용증명 우편으로 구체적인 상황과 수리 요청 사실을 명확히 알립니다. 이는 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 됩니다.

• Step 2: 직접 수리 후 비용 청구 (통보 후 7일 이상 경과 시) 수리를 계속 거부한다면, 임차인이 먼저 업체를 불러 수리하고 그 비용을 건물주에게 청구할 수 있습니다. 이를 '필요비 상환 청구권'이라 하며, 발생 즉시 청구 가능합니다. 영수증 등 지출 증빙은 반드시 챙겨두어야 합니다.

• Step 3: 계약 해지 (사용 불가능 시) 누수나 파손이 너무 심각해 도저히 거주할 수 없는 수준이라면, 계약을 해지할 수도 있습니다. 이 경우에도 반드시 계약 해지 의사를 내용증명 등으로 명확하게 통보해야 합니다.

이 수리, 건물주 책임인지 확인하는 체크리스트

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 특약으로 '사소한 수리는 임차인이 부담한다'고 적었는데, 보일러 수리도 제가 해야 하나요? A. 아닙니다. 판례는 '사소한 수선'의 범위를 전구 교체 등 소규모 수선에 한정합니다. 보일러, 배관, 누수 등 건물의 주요 설비에 대한 수리 의무는 특약으로 면제할 수 없다는 것이 법원의 일반적인 판단입니다.

Q. 건물주가 집을 팔면 제 계약은 어떻게 되나요? A. 임차인의 지위는 그대로 승계됩니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 기존 건물주의 모든 권리와 의무를 이어받습니다. 따라서 남은 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 계약 만료 시 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구하면 됩니다.

Q. 월세를 두 달 밀렸는데, 바로 쫓겨나나요? A. 주택의 경우, 2개월분에 해당하는 월세액이 연체되면 건물주는 계약을 해지할 수 있습니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면, 총 연체액이 200만 원에 달했을 때 해지 사유가 됩니다. 해지 통보 후에도 집을 비우지 않으면 명도소송으로 이어질 수 있습니다.

Q. 입주할 때부터 고장 나 있던 시설은 누가 수리해야 하나요? A. 입주 시점부터 하자가 있었다면 당연히 건물주가 수리해야 합니다. 입주 첫날 집 상태를 꼼꼼히 확인하고 사진을 찍어두는 것이 좋습니다. 이를 통해 기존 하자인지, 거주 중 발생한 문제인지 명확히 할 수 있습니다.

Q. 보증금은 언제까지 돌려받아야 하나요? A. 보증금 반환 의무는 임대차 계약이 종료되고 임차인이 집을 비워준 날(인도일)에 동시에 이행되어야 합니다. 즉, 이사 나가는 날 보증금을 받는 것이 원칙입니다. 만약 날짜가 지났는데도 보증금을 주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하거나 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

---

건물주의 권리와 의무는 동전의 양면과 같습니다. 안정적인 임대 수익을 위해서는 임차인의 권리를 존중하고 법적 의무를 다하는 것이 장기적으로 더 현명한 선택입니다. 혹시 모를 분쟁을 예방하고 싶다면, 지금 바로 계약서를 다시 한번 확인해보세요.

내 임대차 계약서, 안전 조항 확인하기

AskLaw 검색에서 주택임대차보호법 등 관련 법령 원문과 판례 전문을 무료로 확인하실 수 있습니다.

---

이 글은 공개된 법령·판례 정보를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 글이며, 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사 등 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.