SPC가 차입거래로 취득한 부동산이 채권보전용인지 여부에 관한 회신

<질의요지> ○ 특수목적법인(SPC)이 부동산 매매계약의 형식을 취하여 이루어진 담보부 차입거래(이하 '쟁점 거래')에 따른 부동산 취득이 ｢지방세법 시행령｣ 제27조 제3항에 따른 대도시 내 법인 설립 등에 따른 중과세 적용에서 제외되는 '채권보전을 목적으로 하는 부동산 취득'에 해당하는지 여부 <회신내용> ○ ｢지방세법｣ 제13조 제2항 제1호 및 ｢지방세법 시행령｣ 제27조 제3항에 따르면 대도시에서 법인을 설립(휴면법인을 인수하는 경우 포함)하여 부동산을 취득하는 경우 중과세를 적용한다고 규정하면서, - 대도시에서의 법인 설립에 따른 부동산 취득 중 '채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득'은 중과세를 제외한다고 규정하고 있습니다. ○ '채권보전용 부동산의 범위'는 ｢지방세관계법 운영예규｣ 지법13…27-1에 따라 '채권에 대한 양도담보로 제공받는 등 채권자가 그 채권의 담보를 위하여 취득하는 경우'와 함께 '이와 유사한 사유로 취득하는 경우'로 정하면서, - 채권보전용 부동산을 취득하여 소유권 이전등기를 한 후 일시적으로 사용‧수익하는 경우라도 채권 보전‧행사용 부동산 소유권 이전으로 보아 중과대상에서 제외하고 있습니다. ○ ｢지방세법｣ 제13조 제2항 규정에 따라 대도시 내 법인 설립과 지점·분사무소의 설치 및 대도시 내로의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산 취득과 그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득에 대해 취득세를 중과하는 취지는 대도시의 인구팽창 억제, 환경의 순화보존 및 지역 간의 균형적 발전을 도모하기 위한 것입니다(대법원 2006. 6. 15. 선고 2006두2503 판결 등 참조). ○ 채권의 담보를 위하여 부동산을 취득하는 경우를 대도시 중과세에서 제외한 것은 대도시 내 법인이 채권을 보전하기 위하여 부득이하게 부동산을 취득하는 경우까지 중과세하는 것은 불합리하다는 취지인 것(행심 2004-269, 2004.9.23.)으로 보이며, - 이에 대한 해당여부는 대도시의 인구팽창 억제라는 입법취지에 위배되는지, 소유권 이전이라는 형식적 취득행위에도 불구하고 담보적 성격으로 채무자(양도인)가 사용‧수익권을 보장받는 점 등을 종합적으로 고려해야 할 것으로 판단됩니다. ○ 먼저, 쟁점 거래와 같이 부동산 매매계약의 형식으로 거래하면서 매매계약서상에 채권 보전의 내용을 명시하지 않은 경우가 '채권보전용 부동산의 범위'에서 제외되는 것인지에 대해 살펴보면, - 등기원인이 매매로 기재되었다 하더라도 그 실질이 가등기담보에 기초한 본등기였던 사안에서 '해당 등기가 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득'에 해당한다고 본 법원의 판례(서울행정법원 2020. 4. 2. 선고 2019구합78739)를 비추어 '채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득'은 거래의 실질을 고려하여 적용되어야 합리적일 것으로 판단됩니다. ○ 또한,「지방세관계법 운영예규」지법13…27-1에서 정하고 있는 '채권보전용 부동산의 범위'를 반드시 양도담보 계약 형태로 한정하지 않고 있으며, '이와 유사한 사유로 취득한 경우'까지 포함하고 있다는 점 등을 고려할 때, 매매계약의 형식을 취한 거래라 하더라도 실질이 채권을 보전하기 위한 거래인 경우에는 '채권보전용 부동산의 범위'에 포함될 수 있다고 판단됩니다. ○ 다음으로 쟁점 거래가 실질적으로 채권을 담보하기 위한 취득인지에 대해 살펴보면 다음과 같습니다. - 금융감독원의 기업회계기준 실무의견서(2006-6, 2006.11.29.) 및 유권해석(금융감독원 2015-004, 2016.1.5.)에 따르면 '부동산에 관한 형식상 매매에도 불구하고 당해 부동산의 처분에 관한 의사결정 권한과 위험과 효익을 양도인이 여전히 보유하고 있는 경우에는 이를 매각거래가 아닌 차입거래로 인식'하여야 함을 알 수 있으며, - 쟁점 거래 당시 양도인은 재무상태표 등에 매매대금을 장기차입금(부채)으로, 양수인은 장기대여금(자산)으로 인식하고 있으며, 양도인의 경우 쟁점 부동산을 재고자산으로 계상한 점을 확인할 수 있습니다. - 또한, 양수인의 재무제표 감사보고서에 쟁점 부동산은 양도인이 양도자산에 대해 모든 통제력을 갖고 있다고 볼 수 있어 담보차입거래로 회계처리하고 있다는 점도 확인 가능하며, - 양도인은 양수인의 대출만기일까지 담보 부동산의 분양 등 방안으로 쟁점 부동산 대출의 피담보 채무가 전액 상환되지 아니하는 경우에는 쟁점 부동산을 양도인이 재매입하기로 한 사실을 양수인의 대출약정서에서 확인할 수 있습니다. ○ 마지막으로 쟁점 거래를 기업회계기준상 차입거래로 인식하고 있는 것을 불인정하고 세법상 매각거래로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴보면 다음과 같습니다. - 기업회계기준과 지방세관계법의 관계는 ｢지방세기본법｣ 제22조에 따라 세무공무원이 지방세의 과세표준과 세액을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행이 일반적으로 공정하고 타당하다고 인정되는 것이면 존중하여야 하고, 다만, 지방세관계법에서 다른 규정을 두고 있는 경우에는 그 법에서 정하는 바에 따른다라고 규정하고 있습니다. - 해당 쟁점 거래가 금융감독원의 기업회계기준 실무의견서 및 유권해석에 위배 없이 부동산 등을 타인에게 양도하고 양도인이 양도 자산에 대해 지속적으로 관여하고 있는 경우 등을 이유로 차입거래로 인식하고 있다면 지방세관계법에서 다르게 규정하지 않는 이상 달리 보기에는 어려울 것으로 판단됩니다. - 국세의 경우 내국법인의 부동산 양도거래가 매각거래 또는 차입거래에 해당하는지 여부를 기업회계기준에 따라 사실판단할 사항으로 보고(사전법령 법인-185, 2019. 10. 16.) 있으며, 사실판단 결과 차입거래로 확인되는 경우에는 매매 및 임대차의 형식에도 불구하고 자금의 대여 및 이자의 지급으로 보아야 한다(사전법령 부가-209, 2015. 7. 20.)고 판단한 사례를 볼 때, 기업회계기준에 따라 차입거래로 사실판단한 결과를 세법상에서 차입거래로 인식하는 것이 ｢지방세기본법｣ 제22조에 따른 기업회계 존중의 원칙에 위배되지 않을것으로 사료됩니다.