주택건설사업용 토지의 재산세 분리과세 대상여부

<질의요지> ○ 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 사업계획의 승인을 받은 토지이나, 건축 공사 착공 등 없이 장기간 방치된 경우 분리과세 적용 여부 <회신내용> ○ 「지방세법」 제106조제1항제3호사목 및 같은 법 시행령 제102조제7항제7호에서는 “「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지”는 재산세를 분리과세하도록 규정하고 있습니다. ○ 질의한 바와 같이 ‘주택건설사업에 제공하고 있는 토지’로 보기 위해서는 해당 토지가 사업계획 승인을 받은 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행하고 있는 상태이어야 할 것이고 - 이를 위해서는 적어도 해당 토지가 여전히 기존의 사용 용도에 따라 주거, 경작, 임대 등에 사용되고 있어서는 안된다고 할 것입니다. ○ 한편, ｢주택법｣ 제21조제1항에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하도록 하고 있고, - 같은 법 제16조 제1항 및 제4항에 따르면 사업계획 승인일부터 5년(정당한 사유가 있는 경우 1년 연장) 이내에 공사에 착수하지 않으면 승인이 취소되는 점 등을 고려할 때, - 같은 법에 따른 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상, 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지, - 물리적인 공사 착공행위 등을 요건으로 하고 있지 않는 이상 반드시 사업계획승인서 상 착공예정일 또는 사업검사예정일까지 착공 등이 이루어져야만 주택건설사업에 “제공”되는 것이라고 보기는 어렵습니다. ○ 결국, 분리과세 대상인 지방세법 시행령 제102조제7항제7호의 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”라 함은 주택건설사업의 부지로 제공하기 위하여 다른 용도로 사용되고 있지 않는 토지로서 건설사업의 준비, 관리 행위, 물리적 공사 등의 주택건설사업 진행에 제공되고 있는 토지를 의미한다고 할 것입니다. ○ 따라서, 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받은 토지이나 건축공사 착공 등 없이 장기간 방치된 토지의 분리과세 적용 여부는 해당 토지의 사용 현황, 주택건설사업자의 주택건설사업 진행에 대한 노력 등을 과세권자가 종합적으로 고려하여 판단할 사안임을 알려드립니다.