다가구주택에 대한 재산세 감면 여부 질의 회신

<질의요지>1개 동의 건축물에 모든 호실이 40제곱미터 이하인 임대주택과 상가 등이 혼재할 경우, ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3에 의거 다가구주택에 대한 재산세 감면 적용이 가능한지 여부와 가능하다면 그 적용 범위는 어떻게 되는지 <회신내용> ○ ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항에서 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제13조의2(다가구주택의 범위 등)제2항에서는 ‘법 제31조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 다가구주택"이란 다가구주택(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는 부분만 해당한다)으로서「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다’고 규정하고 있습니다. ○ ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제2조의2(일부만을 임대하는주택의 범위)에서 ‘일부만을 임대하는 주택’이란「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 말한다고 규정하고 있고,「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 따른 ‘다가구주택’이란 공동주택에 해당되지 아니하는 단독주택으로 첫째, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개층 이하일 것(다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다), 둘째, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것, 셋째, 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 등의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다고 규정하고 있습니다. ○ 재산세 과세에 있어서 ｢지방세법｣ 제106조(과세대상의 구분 등)제2항에서는 ‘주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.’고 규정하면서 제1호에서 ‘1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.’고 규정하고 있고, 제2호에서 ‘1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.’고 규정하고 있습니다. ○ 위 법령을 종합하여 볼 때, 다가구주택에 대한 재산세 감면은 첫쨰, 다가구주택을 임대목적으로 직접 사용하여야 하고, 둘째, 모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하(임대사업자 본인이 거주하는 실은 제외)여야 하며, 셋째, ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대목적으로 제공하는 부분만 해당되며, 넷째, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이면서 19세대 이하가 거주할 수 있는 등의 요건을 갖춘 주택이어야 하고, 다섯째,「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택이어야 함을 알 수 있습니다. ○ 귀 질의의 경우 해당 건축물의 1층은 상가이고 2층부터 4층까지는 주택인데, - 1개 동의 건축물이 상가와 주택으로 혼재되어 있을 때는 ｢지방세법｣ 제106조제2항의 규정에 따라 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 보아 과세대상을 구분하는 것이 타당하고, - 해당 다가구주택의 2층과 3층은 호별 전용면적이 40제곱미터 이하로서 임대주택으로 사용하고 있고, 4층은 전용면적 40제곱미터 초과로서 소유자가 거주하고 있으므로, 지방세특례제한법령과 ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 및 ｢건축법 시행령｣ 별표1에서 규정하고 있는 다가구주택의 재산세 감면요건을 갖추었다고 보이며, - 감면 적용 범위는 1층 상가와 4층 소유자가 사용하고 있는 주택 부분을 제외한 2층과 3층의 임대주택 부분에 한정함이 타당하다고 하겠습니다. 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시에는 해당 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.