시흥시공인중개사회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 적격성 및 일반현황 피심인은 경기도 시흥시 정왕동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당된다. 피심인은 회장, 총무 등의 임원을 두고 있으며 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2009.12.31. 기준, 단위: 명, 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143087" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 변경됨에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산 중개업자 수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2008년 12월말 현재 부동산 중개사무소 개설자는 83,627명으로 이중 공인중개사가 73,212명(87.5%), 중개인이 9,995명(12.0%), 중개법인대표 420명(0.5%)이며, 구체적인 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143089" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산 거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. (3) 부동산거래정보망 현황 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 아파트 밀집지역을 중심으로 영업하고 있으며 사업규모는 영세한 편이다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 하나의 부동산거래정보망만을 이용하는데, 만약 사업자단체가 부동산거래정보망을 변경하게 되면 부동산거래정보망 사업자 입장에서는 당해 사업자단체 소속의 고객을 모두 잃게 되므로 사업자단체와의 원만한 관계유지를 위하여 사업자단체 구성사업자들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (4) 시흥시 정왕동지역 부동산중개업 시장 현황 시흥시 정왕동 지역은 주거형태 기준으로 아파트 단지지역, 주택지역, 상업지역으로 구분할 수 있다. 정왕동 지역 전체 부동산중개사무소는 2009. 12. 31. 현재 약 413개이고, 아파트 단지지역에 약 130개, 주택지역 및 상가지역에 약 280개의 부동산 중개사무소가 영업을 하고 있다. 정왕동 지역에는 피심인을 포함하여 3개의 부동산중개업 사업자단체가 조직되어 있다. 피심인은 아파트 단지지역내의 부동산 중개업자 120명을 구성사업자로 두고 있으며, 지역내에 비구성사업자는 3명이다. 주택지역 및 상가지역에는 2개의 부동산중개업 사업자단체가 구성되어 있는데, 시화공인중개사회의 구성사업자 수는 약 160명이며, 나머지 부동산 중개업자들이 부동산중개업협의회를 조직하여 운영하고 있다. 정왕동 지역내의 부동산중개업 사업자단체들은 각각 다른 부동산거래정보망을 전속 정보망으로 이용하고 있다. 피심인은 에셋메이커(주)의 '마이스파이더’를 사용하고 있고, 시화공인중개사회 및 부동산중개업협의회는 각각 자체 개발 전산망을 부동산거래 정보망으로 사용하고 있다. 정왕동 지역내의 매물 거래량에 비해 중개업자 수가 과다하여 중개업자간의 경쟁은 치열한 상황이다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 관련 법규정 및 위법성 성립요건 (1) 관련 법규정 제26조(사업자단체의 금지행위) ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 3. 구성사업자(사업자단체의 구성원인 사업자를 말한다. 이하 같다)의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 (2) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에 의해 금지되고 있는 사업자단체의 사업활동제한행위가 성립하기 위해서는, 사업자단체의 의사가 있어야 하고, 이와 같은 사업자단체의 의사가 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. 나. 비구성사업자와의 공동중개 금지행위 (1) 행위사실 피심인은 구성사업자로 하여금 비구성사업자와는 거래를 하지 못하도록 하고, 위반시 제재하는 회칙 규정을 2000. 4. 28. 제정, 2009. 4. 25. 최종 개정하여 시행한 사실이 있다. 이는 피심인의 회칙 및 피심인이 확인한 내용을 통해 인정된다. <표3> 피심인 회칙 2면 및 8면 발췌 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143091" alt="이유 3번째 이미지" ></img> (2) 위법성 판단 (가) 사업자단체 의사의 존재 여부 사업자단체의 의사란 총회, 이사회 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타난다. 위 행위사실 2. 나. (1)에서 본 바와 같이 피심인은 회칙에 비구성사업자와의 거래를 금지하는 규정을 두고 이를 시행하였으므로, 사업자단체의 의사가 존재함이 인정된다. (나) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 원래 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다.<각주>1</각주>개별 중개업자는 중개의뢰자의 중개요청에 대하여 중개 여부를 결정하고, 중개 물건의 범위와 거래상대방 등에 대하여도 자율적으로 선택할 수 있어야 한다. 그럼에도 불구하고, 피심인이 구성사업자로 하여금 비구성사업자와는 공동중개를 하지 못하도록 하는 행위는 구성사업자의 거래상대방 선택의 자유 및 거래결정의 자유를 부당하게 제한하는 행위에 해당된다. 다. 광고 제한 행위 (1) 행위사실 피심인은 구성사업자들의 광고 행위를 제한하고, 위반시 제재하는 내용의 회칙 규정<각주>2</각주>을 2000. 4. 28. 제정, 2009. 4. 25. 최종 개정하여 시행한 사실이 있다.