(주)강호개발 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '아너스인터내셔널 호텔’의 시행사로서 로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697897" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697895" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 화성시 동탄하나길 소재 '아너스인터내셔널 호텔’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 아너스인터내셔널 호텔 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697899" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2015. 4. 1.부터 2015. 5. 27.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔에 대해 분양광고를 하면서 <표 3> 내용과 같이 “년16% 수익보장 실 투자금 대비”, “전국 객실가동률 1위 동탄”, “삼성전자 국내외 바이어 수요독점“ 등으로 광고하였다.(이하 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697901" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697903" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제3호증<각주>3</각주>)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제1항 및 제2항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로, “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 11 따라서 법 제3조 제1항 제1호 또는 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 또는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성 또는 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 12 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>5</각주>13 또한, 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>6</각주>14 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>7</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>8</각주>15 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “년16% 수익보장 실 투자금 대비” 광고행위의 위법 여부 1) 기만성 16 피심인이 이 사건 호텔의 운영을 위탁한 주식회사 ○○텍스의 자회사 주식사 ○○피엠씨(이하 '위탁 운영사’)와 수분양자 사이의 '위탁관리계약’에 의하면 위탁 운영사는 수분양자에게 이 사건 호텔 운영개시일로부터 2년 동안(이하 '확정운영수익 보장기간’) 분양금액(부가가치세 제외)의 연 8%에 해당하는 금액을 운영수익으로 지급하고 확정운영수익 보장기간이 지난 후에는 위탁 운영사와 수분양자가 상호 협의하여 운영수익률 및 운영수익금을 정하도록 되어 있다. <그림 2> 위탁운영 계약서 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697905" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 17 따라서 이 사건 호텔 수분양자는 확정운영수익 보장기간동안에만 분양금액 기준 연 8%의 운영수익금을 지급받을 수 있고, 확정수익 보장기간 경과 후에는 위탁 운영사와 협의하여 운영수익률을 정하므로 이 사건 광고에 표현된 수익이 보장되지 아니 할 수도 있다. 18 그럼에도 불구하고, 피심인이 확정운영수익 보장기간을 명확히 밝히지 아니한 채 수분양자가 이 사건 호텔 소유기간 내내 실투자금 대비 연 16% 수익률을 올릴 수 있다는 표현 등으로 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항을 은폐 또는 누락한 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>9</각주>19 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 확정 수익금 혹은 수익률을 보장해 준다고 광고하면서 그 보장기간을 명시하지 아니한 경우 수분양자는 자신이 이 사건 호텔을 소유하고 있는 기간 동안 지속적으로 해당 수익금을 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>10</각주>20 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익금, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 21 따라서 피심인이 확정수익 보장기간을 명확하게 밝히지 아니하고 마치 이 사건 호텔을 소유하고 있는 전체 기간 동안 확정수익이 보장되는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 라. “전국 객실가동률 1위 동탄”, “삼성전자 국내외 바이어 수요 독점” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 22 피심인은 “전국 객실가동률 1위”이란 표현과 관련하여, 관광지식정보시스템<각주>11</각주>상 관광숙박시설 중 관광호텔의 객실가동률 및 피심인이 스스로 산출한 동탄 지역의 호텔 객실 가동률을 근거로 “전국 객실가동률 1위 동탄”이라는 광고표현을 사용하였다고 주장한다. 23 살피건대, 관광지식정보시스템을 통하여 매년 발표되는 객실가동률은 관광숙박업으로 등록된 관광호텔의 운영실적으로서 공중위생법에 따른 일반 숙박시설인 이 사건 호텔의 객실가동률을 예측하기 위한 객관적인 근거 자료가 될 수 없다. 24 아울러, 피심인이 스스로 산출한 동탄 지역의 호텔 객실가동률은 독립적인 조사기관에 의해서 작성된 객관적ㆍ과학적인 자료로 볼 수 없으므로 “전국 객실가동률 1위 동탄”이라는 광고표현의 근거가 될 수 없다. 25 또한 피심인은 “삼성전자 국내외 바이어 수요 독점”이라는 광고 표현과 관련해 실증자료를 제출하지 못하였을 뿐만 아니라 피심인이 제출한 자료(소갑 제2호증)에도 기재되어 있듯이 이 사건 호텔이 위치한 화성시 및 인근 수원시에는 최소한 9개의 호텔이 있으므로 이 사건 호텔이 화성시에 위치한 삼성전자를 방문하는 국내외 바이어의 숙박 수요를 독점한다고 볼 수 없다. 26 따라서 피심인이 관광숙박업중 관광호텔의 운영실적을 바탕으로 객관적인 근거 없이 이 사건 호텔이나 이 사건 호텔이 위치한 지역의 호텔 객실 가동률이 전국 1위인 것처럼 광고한 행위 및 이 사건 호텔이 화성시에 소재한 삼성전자를 방문하는 국내외 바이어의 숙박수요를 독점하는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 27 일반 소비자들은 “전국 객실가동률 1위 동탄”라고 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔이 위치한 지역의 호텔객실 가동률이 전국 1위로서 이 사건 호텔을 분양받으면 객실 가동률이 높아 공실에 대한 걱정 없이 안정적으로 높은 운영수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 28 또한 일반적인 소비자들은 “삼성전자 국내외 바이어 수요 독점”이라고 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔이 화성시에 위치한 삼성전자에 방문하는 국내외 바이어의 숙박수요를 독점할 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 29 객실가동률은 분양형 호텔의 수익을 결정하는 중요 사항 중 하나이므로 호텔이나 호텔이 소재한 지역의 호텔 객실가동률이 국내 1위인지 여부는 이 사건 호텔을 분양받을지 여부를 결정하려는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있고 이 사건 호텔이 소재한 지역에 삼성전자를 방문하는 바이어의 숙박수요를 독점하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 것은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 30 따라서 피심인이 객관적인 근거 없이 이 사건 호텔이 위치한 지역의 객실가동률이 국내 1위인 것처럼 광고한 행위 및 삼성전자를 방문하는 국내외 바이어의 숙박수요를 독점하는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3. 처분 가. 시정조치 31 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 나. 공표명령 32 피심인의 제2. 가.항 행위는 중앙일간지 등을 통해 약 10회에 걸쳐 이루어졌는바, 소비자에게 남아있는 오인ㆍ기만적인 효과를 제거할 필요가 있다고 인정되므로 법 제7조, 법 시행령 제8조에 따라 피심인에게 공표명령을 하기로 한다. 4. 피심인의 수락내용 33 피심인은 2016. 8. 12. 제2. 가.항의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문 내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 34 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 및 제2호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.