건축물 원시취득 전 분양권 매도시 취득세 납세의무 성립 여부

【질의요지】 주택건설사업자와 공동주택에 대한 분양계약을 체결하고, 분양가액의 약 1.2%를 제외한 나머지 금액을 선납하고 원시취득 전에 공동명의로 변경한 경우 취득세 납세의무 여부 < 사실관계 > (2013.6.) "갑"은 주택건설사업자 "A"와 건축 중인 공동주택에 대한 분양계약 체결(분양가액 9억원) (2015.3.) "갑"은 계약서상 잔금(분양가의 10%) 중 1,100만원(전체 분양가의 1.2%)을 제외한 나머지 금액을 선납 (2015.7.) "갑"명의의 지분 중 1/2을 배우자인 "을"에게 승계 ※ 건축물 준공 : 2015.11. 예정 <주요쟁점> [甲설] 사실상 잔금지급이라 볼 수 없어 납세의무 없음 - 미지급액 1,100만원은 잔금 9,000만원의 12.2%에 해당하는 금액으로 거래관행상 대금이 모두 지급된 것으로 볼 수 있을 정도로 적은 금액이라고 보기 어려우며, 사실상의 잔금지급이 이루어지지 않은 상태에서 분양계약자 명의를 변경하는 것은 단순한 분양권의 양수도로서 취득세 과세물건인 부동산의 취득이라 볼 수 없음. [乙설] 사실상 잔금을 지급한 것으로 보아 납세의무 있음 - 사실상 잔금지급이라 함은 비록 잔금지급이 모두 완결되지 않았더라도 거의 대부분의 잔금이 지급되고 사회통념상 무시하여도 좋을 정도의 일부분의 잔금만이 미지급되고 있을 뿐이어서 거래 관념상 잔금을 모두 지급한 경우와 마찬가지로 볼 수 있는 경우 등을 가리키는 것이라 할 것이므로, 총 분양대금 중 약 1.2%에 불과한 나머지 잔금을 미납한 상태라면 사실상 잔금지급이 이루어진 것으로 보아야 하며, 사용승인일 전에 사실상 잔금 지급 및 분양계약자 명의 변경이 이루어진 경우라면, 사용승인이 도래하는 시점에서 최초분양자는 분양대금 전체에 대해, 그 배우자는 승계취득한 지분에 대해서 각각 납세의무가 있음. 【회신내용】 취득세 과세대상은 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등을 취득한 자로 열거하여 한정하고 있는바 분양권은 취득세 과세대상에 열거되어 있지 아니하므로, - 건축물의 취득시기 이전에 그 권리를 매도한 경우에는 비록 분양대금을 모두 납부하였다고 하더라도 건축물의 취득시기(사용승인일 등)에 분양권을 매도한 자에게 취득세 납세의무가 성립되는 것은 아님(행정자치부 지방세운영과-2359, 2015.8.4.) 「지방세법」제7조 제2항에서 ‘부동산 등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」또는 「수산업법」등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다’고 규정하고 있으며, 「지방세법 시행령」제20조 제2항 제1호는 ‘법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일’을 취득일로 규정하고 있음. 아파트를 분양받은 자가 원시취득일 전에 잔금지급 및 분양권을 전매한 경우와 관련하여, 사용승인 등의 사유로 원시취득이 이루어지기 전에는 잔금지급의 대상은 아파트가 아닌 분양권에 해당하는 점, 「지방세법」제7조 제1항에서 취득세의 과세대상을 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박 등을 취득한 자로 열거하여 한정하고 있는바, 분양권은 취득세 과세대상이 아니라는 점 등을 감안할 때 취득세 과세대상 사실상 취득이 성립되지 아니한다고 판단됨.