우평건설(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인 우평건설 주식회사<각주>1</각주>는 건설업 등을 영위하는 자로서, 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>2</각주>제2조 제3호의 사업자에 해당한다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 다음 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (2020. 12. 31. 기준, 단위: 백만 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120678939" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 금융감독원 전자공시시스템 다. 주택임대관리업의 유형 3 주택임대관리업은 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업종이며, 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업으로 구분된다. 4 자기관리형 주택임대관리업이란 주택임대관리업자가 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸)를 하는 업을 말한다. 임차인의 보증금 및 임대료는 주택임대관리업자가 관리하며 주택임대관리업자는 임대인에게 매월 확정된 금액을 지급한다. 5 위탁관리형 주택임대관리업이란 주택임대관리업자가 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과ㆍ징수 및 시설물 유지ㆍ관리 등을 대행하는 형태의 업을 의미한다. 6 '민간임대주택에 관한 특별법’ 제14조 제1항 및 동법 시행령 제13조 제1항은 자기관리형 주택임대관리업자의 경우 임대인의 권리보호를 위하여 약정한 임대료의 3개월 분 이상의 지급을 책임지는 보증상품을 가입하도록 하고 있다. 라. 동탄 우평라비엔파크 오피스텔 분양 및 임대관리 현황 7 이 사건 광고 대상인 동탄 우평라비엔파크 오피스텔(이하 '이 사건 오피스텔’라 한다)의 일반 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 이 사건 오피스텔의 일반현황 (2020. 12. 30. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120678941" alt="이유 2번째 이미지" ></img><각주>3</각주><각주>4</각주>* 자료출처: 피심인 제출자료 8 피심인은 이 사건 오피스텔 분양이 진행 중이던 2017. 12. 6. 천지에게 이 사건 오피스텔 임대관리 업무를 위탁하였다. 이에 2020. 12. 30. 기준으로 천지와 오피스텔 임대관리계약을 체결한 수분양자 중 102개실의 수분양자는 자기관리형 임대관리계약을, 13개실의 수분양자는 위탁관리형 임대관리계약을 체결하고 있었다. <표 3> 이 사건 오피스텔 분양 및 임대관리 현황 (2020. 12. 30. 기준, 단위 : 실) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120678943" alt="이유 3번째 이미지" ></img><각주>5</각주>2. 위법성 판단 가. 행위사실 및 근거 9 피심인은 이 사건 오피스텔 분양을 진행하면서 2018년 4월부터 10월까지의 기간 동안 분양홍보관 내 현수막, 홍보용 전단지 등에 <그림 1> 및 <그림 2>의 내용과 같이 “주택도시보증공사 10년 임대보장” 또는 “HUG 주택도시보증공사 10년 임대보장 증서발행”이라고 광고하였다. <그림 1> 분양홍보관 내 현수막 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120678945" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처: 심사보고서 소갑 제7호증<각주>6</각주><그림 2> 홍보용 전단지 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120678947" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 소갑 제7호증 10 이러한 사실은 피심인 확인서(소갑 제1호증), 임대관리계약서(소갑 제5호증), 수분양자 임대관리내역(소갑 제6호증), 피심인 광고내용(소갑 제7호증) 등을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 1) 관련 법령 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. ～ 4. (생 략) 법 시행령<각주>7</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용) ① 법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② ∼ ④ (생 략) 2) 관련 법리 11 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고라 함은 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 12 따라서 거짓ㆍ과장의 광고행위가 성립하기 위해서는 광고 내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 모두 인정되어야 한다. 13 거짓ㆍ과장성은 광고 내용이 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀렸는지 여부 등을 기준으로 판단하고, 소비자 오인성 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하며,<각주>8</각주>공정거래 저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련 시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다<각주>9</각주>. 다. 위법성 판단 1) 위 2. 가.항 행위의 위법 여부 가) 거짓ㆍ과장성 여부 14 우선 피심인은 주택도시보증공사가 임대수익을 보장한다고 광고<각주>10</각주>하였다. 임대관리회사가 수분양자의 임대수익을 보장해주는 형태의 계약은 자기관리형 임대관리계약이다. 따라서, 이 사건 광고에 따르면 임대관리회사는 자기관리형 임대관리계약을 체결한 모든 수분양자에게 주택도시보증공사 또는 서울보증보험과 같은 공신력 있는 기관이 제공하는 임대보증보험증권을 발급하였어야 한다. 15 그러나 임대관리회사는 자기관리형 임대관리계약을 체결한 수분양자 중 일부<각주>11</각주>에게만 서울보증보험의 임대보증보험증권을 발급하였고, 나머지 수분양자에 대해서는 임대관리회사가 자체적으로 마련한 임대보장 수익증서를 발급하였다. 임대관리회사의 수익증서는 공신력 있는 기관의 임대보증보험증권이 아닌 민간회사의 수익증서에 불과하여 보장의 안정성ㆍ공신력에서 완전히 다른 상품이므로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 16 다음 피심인은 “10년 임대보장”, “10년 임대보장 증서발행”의 내용으로 광고를 하였다. 이러한 광고내용에 따를 때 자기관리형 임대관리계약을 체결한 수분양자는 10년 간 확정적으로 임대수익을 보장 받을 수 있어야 한다. 17 하지만, 10년간 임대수익 보장을 확약하고 주택도시보증공사, 서울보증보험 등의 임대보증보험증권은 애초에 존재하지 않았으며, 이 사건에서 임대관리회사로부터 발급된 임대보장 수익증서는 임대보장 확약기간이 1년이었고 상호협의를 통해 1년 주기로 그 기간을 연장할 수 있어, 확정적으로 10년간 임대수익을 보장받는 것이 아니므로 거짓ㆍ과정성이 인정된다. 나) 소비자 오인성 18 일반 소비자는 위 광고를 접하는 경우, 이를 신뢰하여 주택도시보증공사 등 공신력 있는 기관이 임대수익 보장기간을 10년으로 하는 임대보증보험증권을 수분양자에게 발행하여 확정적으로 10년 간 임대수익을 보장받을 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 인정된다. 19 피심인은 계약체결 과정에서 수분양자에게 관련 정보를 제공하였으므로 소비자 오인성은 해소되었다고 주장하나, 소비자 오인성은 광고 그 자체를 대상으로 판단하여야 한다는 것이 판례의 입장이다<각주>12</각주>. 즉, 광고 내용 자체뿐만 아니라 광고가 이루어진 후 거래과정에서 소비자가 알게 된 정보까지 종합적으로 고려하여 소비자 오인성을 판단하여야 하는 것은 아니기 때문에 피심인 주장은 받아들이기 어렵다. 다) 공정거래 저해성 20 오피스텔 분양은 수분양자 본인이 직접 거주하기 위한 경우도 있지만 임대차를 통한 임대수익을 얻기 위한 경우가 일반적이다. 따라서, 오피스텔 분양 광고에 있어 임대수익 관련 내용은 소비자의 구매 결정에 있어 중요한 판단기준으로 작용하게 된다. 21 소비자는 주택도시보증공사 같은 공기업이나 서울보증보험 등 공신력 있는 금융기관을 단순한 임대관리회사나 분양업체의 보증보다 더 신뢰하기 때문에 10년간 안정적인 수익보장을 이유로 관련 상품을 선택할 유인이 발생한다. 22 따라서, 이 광고 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 인정된다. 2) 소결 23 피심인의 위 2. 가.항 행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 모두 인정되는바, 법 제3조 제1항 제1호의 거짓ㆍ과장 광고행위에 해당한다. 3. 처분 24 피심인의 위 2. 가.항 행위는 오피스텔 분양 등 특정 소비계층을 대상으로 하는 광고로서 불특정 다수에 대한 소비자 오인성 치유보다는 계약당사자에 대한 피해구제적 성격이 강하다고 인정되는 점, 계약체결 과정에서 수분양자가 임대관리계약 관련 내용에 대한 추가정보를 파악할 수 있었다는 점 등을 고려할 때, 법 위반의 정도가 경미한 것으로 판단되므로 공정거래위원회 회의 운영 및 사건절차 등에 관한 규칙<각주>13</각주>제50조 제1항 제1호, 제50조 제2항 및 [별표] 경고의 기준에 따라 경고하기로 한다. 4. 결론 25 피심인의 위 2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제1호에 위반되므로 시정조치에 대해서는 법 제7조를 적용하여 주문과 같이 의결한다.