건축물의 부속토지 별도합산 과세대상 판단 시, 건축물의 '설계변경'을 사유로 건축물 건축공사가 6개월 이상 중단 된 경우 이를 "정당한 사유"로 볼 수 있는지 여부 회신

<질의요지> 건축물 또는 착공하여 건축공사가 진행 중인 경우 해당 부속토지를 별도합산과세대상으로 구분하며, 다만, “정당한 사유”없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 별도합산과세 대상에서 제외하는데, “설계변경”을 공사진행의 일부분으로서 ･ (질의1) “공사진행 중”인 경우로 볼 수 있는지 여부, ･ (질의2) 공사 중단의 “정당한 사유”로 볼 수 있는지 여부 <회신내용> ○ 첫째, 건축공사가 진행중에 “설계변경”이 지속적으로 이루어지므로 이는 공사 절차의 일부로 보아야 한다는 부분에 대하여 살피건대, 건축중이란 “건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 규준틀 설치, 터파기, 구조물 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것”(감사원 심사결정 2007-83, 2007.7.26. 참조)이라고 해석하고 있는 점, 법원은 “건물의 신축공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물부지의 굴착이나 건물의 축조와 같은 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축을 위한 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다.”라고 판시(대법원 2017.7.11. 선고, 2012두22973 판결 참조) 하고 있는 점 등을 고려할때 단순한 설계변경 행위를 건축 공사행위로 보기는 어렵다고 판단됩니다. ○ 둘째, 설계변경이 공사 중단의 “정당한 사유”에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, “건축물의 범위에서 ‘정당한 사유’란 사업주체 내부사정이 아닌 사업주체 외부의 불가항력적인 사정 즉 천재지변이나 건축의 금지나 제한, 건축공사를 진행할 수 없는 법령상 사실상의 장애사유 및 장애정도 행정관청의 중지명령 등 외부적인 사유에 의하여 불가피하게 공사를 진행할 수 없는 불가피한 사유를 말하는 것”(행안부 2008.12.22. 지방세운영과-2636 해석 참조)이고, 법원도 “공사 중단의 ‘정당한 사유’란 공사를 중단한 사유가 행정관청의 금지·제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 공사를 진행하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 부득이하게 공사를 진행하지 못한 경우를 말하는 것”이라고 판시(대법원 2015.7.23. 선고 2015두39248 판결참조)있는 점을 고려할 때, 연면적과 건물의 용도별 면적 등을 변경하기 위한 해당 설계변경은 사업주체 외부의 불가피한 사유라기보다는 사업주체 내부의 사정에 따른 것으로 건축공사 중단의 “정당한 사유”라고 볼 수 없습니다. ○ 다만, 이는 질의 자료를 기초로 판단한 해석으로 제출한 자료에 반영되지 않은 사실이나, 사실에 변경이 있을 때에는 과세권자가 면밀한 조사를 통해 이에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것입니다.