미준공 건물에 대한 취득시기 및 적용세율 질의 회신

<질의요지> 건축법상 사용승인 받지 않은 건물을 채권자 대위등기 후 공정률 97%인 상태에서 신탁 및 매매를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 • (질의1) 사실상 사용 가능한 날을 취득시기로 볼 수 있는지 여부 • (질의2) 소유권이전시 등기부상 주택으로 기재된 사실만으로 주택유상거래세율(취득세, 등록면허세)을 적용할 수 있는지 여부 <회신내용> [질의1] ○ ｢지방세법｣ 제7조제2항에서 “부동산등의 취득”은 ｢민법｣ 등에 의한 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다고 규정하고 있으며, - 같은 법 시행령 제20조에서 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(｢도시개발법｣ 제51조제1항에 따른 준공검사 증명서, ｢도시 및 주거환경정비법 시행령｣ 제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함함)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말함)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다고 규정하고 있습니다. ○ 이때, “사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물”은 무허가 건축물 및 도크시설·저장조 등의 시설을 말하는데(지방세운영과-2651, 2014.8.12. 참조), 쟁점 건축물은 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물에 해당하지 않으므로, 사실상 사용이 가능한 날을 사용승인일 또는 임시사용승인일로 볼 수 없으며, 따라서 공정율이 97%로서 사실상 사용이 가능하다는 사실만으로는 취득시기가 도래했다고 보기 어렵습니다. - 따라서, 미준공 건축물을 매수하여 소유권의 이전 및 보존 등기(이하 "소유권 이전등기 등")를 마친 경우라면 그 등기와 무관하게 그 후의 사용승인일(또는 임시사용승인일)과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 그 건물의 취득일(대법원 2018.7.11. 선고 2018두33845 판결 참조) 입니다. ○ 한편, ｢지방세법｣ 제23조제1호및제28조제1항제1호나목에 따르면, "등록"이란 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하는 것을 말하는 것으로서 취득을 원인으로 하는 것은 제외되므로, - 미준공 건축물에 대해 소유권이전등기 등을 하는 경우에는 취득세가 아닌 등록면허세를 납부해야 하며, 소유권이전등기 등에 대한 등록면허세의 납세의무가 성립한 후 그 취득시기가 도래하는 경우에는 ｢지방세법｣ 제15조제2항제8호 및 같은 법 시행령 제30조제5호에 따라 1천분의 20에 해당하는 취득세를 납부해야 합니다(지방세운영과-195, 2014.1.16. 참조). [질의2] ○ ｢지방세법｣ 제11조제1항제8호에서 각 목의 구분에 따른 세율의 적용대상이 되는 “주택”을 ｢주택법｣ 제2조제1호에 따른 주택으로서 ｢건축법｣에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 ｢부동산등기법｣에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는데, - 주거용 건축물이라 함은 공부와 현황이 모두 주택인 경우를 말하는 것인데, 취득시기가 도래하지 않은 주택(사용승인서 등을 받지 않고 사실상 사용하지도 않은 주택)은 ｢부동산등기법｣에 따른 등기부에 주택으로 기재되어 있다 하더라도, 현황상 주택으로 볼 수 없으므로, ｢지방세법｣ 제11조제1항제8호 및 제28조제1항제1호나목 2)단서조항에 따른 세율(주택유상거래 세율)을 적용할 수 없습니다. ○ 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세권자인 지방자치단체의 장이 구체적인 사실관계를 토대로 최종판단하여야 합니다.