오부자회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 서울특별시 양천구 목5동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제2조 제4호에서 규정하고 있는 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인이 일반현황 2 피심인은 회장, 총무, 감사 등의 임원을 두고 있으나 별도의 사무실이나 상근직원은 없다. 의사결정기구로 정기총회, 임시총회 등이 있으며, 일반현황은 다음 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 명, 천원, 2010. 7. 13.기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144059" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 동산중개업을 영위하기 위해서는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 '공인중개사법’이라 함)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 4 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 중개업자<각주>1</각주>수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2009. 12.말 현재 중개업자는 83,728명으로 이중 공인중개사가 74,227명(88.7%), 중개인이 9,090명(10.8%), 중개법인 대표자가 411명(0.5%)이며, 구체적인 중개업자 증감 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 연도별 중개업자 증감 현황 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144061" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. (3) 부동산중개 수수료 7 부동산중개 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도를 관련 법령 등에서 정하고 있다. 8 공인중개사법은 주택의 중개에 대한 수수료와 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하고 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있다.<각주>2</각주>9 '서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례’(2007. 5. 29. 개정, 서울특별시조례 제4531호)에 따른 주택중개수수료 요율 및 한도액은 아래 <표 3>의 내용과 같다. <표 3> 서울특별시 주택 중개수수료 요율 및 한도액 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144063" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 10 또한 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 상호 협의하여 결정하도록 규정하고 있다.<각주>3</각주>11 따라서 부동산중개업자는 법령 등에서 정한 한도 내에서 부동산중개 수수료를 자유롭게 받을 수 있다. (4) 서울 양천구 목5동 부동산중개업 시장의 현황 12 피심인은 서울특별시 양천구 목5동 지역에서 아파트 매매 등 부동산 거래를 중개하는 부동산중개업자들을 구성사업자로 하고 있으며, 2010. 7. 13. 현재 해당 지역에 소재하고 있는 부동산중개업자 수 16명이 모두 피심인의 구성사업자이다. 13 피심인의 구성사업자는 부동산의 공동중개를 위하여 부동산거래정보망 '마이스파이더’를 이용 하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 중개수수료 결정 및 감면 금지 (1) 행위사실 14 피심인은 아래 <표 4>와 같이 고가 부동산 물건에 대한 중개수수료의 표준요율을 매매 0.7%, 임대 0.6%로 하고, 임대차의 경우 재계약서 작성 시 임대인 및 임차인 각각으로부터 10만원을 받도록 하며, 법정 상한액 보다 낮게 할인하지 못하도록 하는 내용의 “5단지 부동산 거래수칙”(이하 '거래수칙’이라 한다)을 제정하여 구성사업자로 하여금 준수하도록 하였다. 15 또한, 피심인은 구성사업자가 거래수칙을 위반할 경우 벌금 부과, 제명 등의 조치를 취하는 내용의 “5부자 회칙”(이하 '회칙’이라 한다)을 제정하여 2004. 4. 1.부터 시행하였다. <표 4> 5단지 부동산 거래수칙 및 5부자 회칙(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144065" alt="이유 4번째 이미지" ></img> (2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조【사업자단체의 금지행위】 ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. 제19조 제1항 각 호의 행위에 의하여 부당하게 경쟁을 제한하는 행위 제19조【부당한 공동행위의 금지】 ⓛ 사업자는 계약ㆍ협정ㆍ결의 기타 어떠한 방법으로도 다른 사업자와 공동으로 부당하게 경쟁을 제한하는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 할 것을 합의하거나 다른 사업자로 하여금 이를 행하도록 하여서는 아니된다. 1. 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위 (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 16 법 제19조 제1항 제1호의 '가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위’(이하 '가격결정 등 행위’라 한다)로서 법 제26조 제1항 제1호에서 규정하는 사업자단체 금지행위에 해당하기 위해서는 ① 사업자단체 의사에 의한 가격결정 등 행위가 존재하고 ② 이와 같은 행위가 구성사업자의 가격결정 등에 영향을 미쳐야 하며, ③ 그 결과 일정한 거래분야에서의 가격경쟁이 부당하게 제한되어야 한다.<각주>4</각주>(나) 위법요건 해당성 1) 사업자단체 의사에 의한 가격결정 등 행위 존재 여부 17 사업자단체의 의사라 함은 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 사업자단체 활동에서의 결의 또는 결정 등을 의미하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 보는 것이 타당하다. 18 '가격결정 등 행위’라 함은 구성사업자로 하여금 일정한 수준으로 가격을 결정 또는 유지하게 하거나 공동으로 가격의 인상ㆍ인하율을 결정하는 행위 및 구성사업자에게 가격설정의 기준을 제시하거나 이를 정하여 준수 하도록 하는 행위 등을 의미한다.<각주>5</각주>19 피심인은 자신이 제정한 거래수칙에 고가 물건에 대한 중개수수료의 요율, 재계약서 작성수수료, 중개수수료의 할인을 금지하는 조항 등을 정하고 위반시 제명 등의 조치를 할 수 있도록 자신의 회칙에 규정하고 있으므로 사업자단체의 의사가 존재한다. 20 동 거래수칙에 규정된 중개수수료는 위 <표 3>에 명시된 법정 상한액을 의미하며, 구성사업자는 중개수수료를 법정 한도 범위 내에서 자유롭게 결정 할 수 있음에도 불구하고 피심인이 구성사업자에 대해 중개수수료율 등을 정하여 준수하도록 하거나, 중개수수료를 할인하지 못하도록 하였으므로 피심인이 가격결정 등의 행위를 한 것으로 볼 수 있다. 21 따라서 사업자단체 의사에 의한 가격결정 등의 행위가 존재하는 것으로 판단된다. 2) 구성사업자의 가격결정 등에 영향을 미쳤는지 여부 22 구성사업자가 사업자단체에서 결정한 가격의 영향 아래 가격을 결정한 것인 이상 반드시 거래단계에서 최종적으로 결정한 가격이 사업자단체에서 결정한 가격과 동일할 필요는 없으며, 사업자단체의 가격결정이 구성사업자를 직접적으로 구속할 정도에 이르는 경우뿐만 아니라 그에 이르지 아니하고 요청ㆍ권고 등의 형태에 그치는 경우는 물론 구성사업자가 그 이익을 위하여 자발적으로 참여한 경우도 포함된다.<각주>6</각주>23 그러므로 사업자단체의 의사가 명백한 구속력을 가질 필요는 없으며, 구성사업자가 사업자단체의 의사결정에 대해 준수해야 하는 것으로 인식되고 있으면 충분하다. 24 피심인이 거래수칙에 중개수수료율 관련 사항을 규정한 행위는 다음과 같은 점을 감안할 때, 구성사업자의 가격결정 등에 영향을 미친 것으로 판단된다. 25 첫째, 통상 단체의 구성원은 회칙 등 단체가 정한 규정을 준수할 의무가 있는 것으로 인식되는 점 26 둘째, 피심인은 회칙에 의거하여 구성사업자가 거래수칙을 위반할 경우 제명 등의 징계조치를 할 수 있는 점 27 셋째, 피심인의 구성사업자들은 거래수칙에 규정된 중개수수료율 및 중개수수료 금액, 중개수수료 할인금지 규정을 준수함으로써 구성사업자들 간의 가격경쟁을 회피할 수 있는 이득이 있는 점 3) 경쟁제한성 여부 28 사업자단체의 가격결정 등 행위가 부당하게 경쟁을 제한하는 것인지 여부는 사업자단체의 시장점유율, 경쟁자의 수와 공급여력, 대체성 등 여러 사정을 종합하여 판단하여야 한다.<각주>7</각주>29 부동산중개업자들은 주로 자신의 중개사무소 인근에 위치한 부동산 물건을 대상으로 영업활동을 하는데, 이는 시장범위가 확대되면 중개대상 부동산물건의 확보나 정보획득은 물론 고객에 대한 서비스 제공이 쉽지 않기 때문이다. 30 따라서 이 사건의 관련시장은 서울시 양천구 목5동 지역의 부동산중개업시장으로 획정함이 타당하다. 31 이 지역에는 16개 부동산중개업자가 영업하고 있으며 모두 피심인의 구성사업자인바 피심인은 이 지역에서 100%의 시장점유율을 차지하고 있다. 32 또한 피심인은 구성사업자가 회칙 등을 위반할 경우 징계조치를 할 수 있는 지위를 바탕으로 자신의 회칙 등에 중개수수료율, 임대차 재계약서 작성 시 중개수수료 금액, 중개수수료 할인 금지를 규정하여 구성사업자로 하여금 준수하도록 강제 하였는바, 이는 개별 구성사업자들이 법령 등에서 정한 한도 내에서 자유롭게 결정하여야 할 중개수수료에 대해 피심인이 그 수준을 결정 또는 제시하는 행위이므로 관련 시장에서의 가격경쟁을 부당하게 제한하는 행위로 인정된다. (다) 소결 33 피심인의 위 2. 가. (1)의 행위는 법 제19조 제1항 제1호에서 규정하는 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위에 해당하여, 법 제26조 제1항 제1호에서 규정하는 부당하게 경쟁을 제한하는 행위에 해당한다. 나. 일요일 영업 금지 등의 행위 (1) 행위사실 34 피심인은 다음 <표 5>와 같이 서울시 양천구 목5동 지역에서 구성사업자에 대해 신규 부동산중개업 진입자에 대한 조력 금지, 일요일 영업 금지, 타 구성사업자의 중개보조원 또는 대표자 채용 금지 등을 준수하도록 하고, 위반시 벌금부과나 제명 등의 제재조치를 부과하는 것을 내용으로 하는 “5부자 회칙”(이하 '회칙’이라 한다)을 제정한 사실이 있다. 35 또한, 부동산 매물 광고 금지, 일요일 영업 금지, 비구성사업자와의 공동중개 금지 등을 내용으로 하는 “5단지 부동산 거래수칙”(이하 '거래수칙’이라 한다)을 제정하고 2004. 4. 1.부터 시행한 사실이 있다. <표 5> 5부자 회칙 및 5단지 부동산 거래수칙(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144067" alt="이유 5번째 이미지" ></img> (2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조【사업자단체의 금지행위】 ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1.～2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 36 법 제26조 제1항 제3호에 해당하는 법위반 행위가 성립되기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자들에게 표시되어야 하며 ③ 사업자단체의 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>8</각주>(나) 위법요건 해당성