건축관계자 변경신고 반려처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2012. 8. 20. (주)○○○○○○○○○○○○○가 2010. 11. 23. 액화석유가스충전소로 건축허가를 받은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지외 5필지를 포함한 7필지(이하 ‘이 사건 토지 등’이라 한다)에 대한 부동산임의경매 낙찰대금을 완납하였던 자로, 2015. 3. 9. 피청구인에게 건축관계자(건축주) 명의변경 신고를 접수하였으나, 피청구인은 2차례 보완요청을 거쳐, 2015. 4. 1. 건축주의 동의서 또는 권리관계의 변경사실 증명서류가 없음을 이유로 청구인에게 건축관계자(건축주) 변경신고 반려처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건의 경우 변경전 건축주의 명의변경 동의서를 반드시 제출하여야 하는지에 대하여 「건축법 시행규칙」 제11조의 규정은 단순히 행정청의 사무집행의 편의를 위한 것이 아니라 건축허가에 대한 것을 건축관계자에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 동시에 행정청에게는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것이므로, 건축허가에 대한 건축관계자가 규정된 형식적 요건을 갖추어 적법하게 신고한 때에는 행정청은 그 신고를 수리하여야 할 의무가 있는 것이고, 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다고 할 것이다. 2) 청구인은 「건축법 시행규칙」 제11조에 따라 건축관계자 변경신청을 문의할 시 2012. 8. 20. 전 건축주의 토지를 모두 경매받아 소유권이전등기를 경료한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 구비하였고, 건축관계자 변경신고가 자체완성적 공법행위인 신고가 아닌 수리를 요하는 행위요건적 공법행위인 신고로 본다 하더라도 이 사건 토지들의 소유권이 이전등기된 등기부등본만으로도 건축관계자 변경신고는 충분하다고 할 것이다. 3) 덧붙여 「민법」상 종된 권리는 주된 권리의 처분에 의존하고 있고, 우리나라 부동산 등기는 토지와 건물을 분리하는 것이 원칙이므로, 이 사건의 前건축주가 건축물을 건축하기 위하여 부지정지 작업만 완료한 상태라 청구인이 경매를 받을 시 그 대가까지 지불하였으므로 소유권이 이전등기된 등기부등본도 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류로 봄이 타당하다고 할 것이다. 4) 따라서, 현재 건축물이 건축된 것도 아니고 더욱이 前건축주 명의로 건축물이 등기된 것도 아니어서 건축관계자 변경신고의 형식적인 요건을 갖추고 있는 이 사건에서 피청구인은 건축관계자 변경신고를 수리할 의무가 발생하므로 법리를 오해하고 반려한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 2012. 8. 20. 이 사건 토지 등을 경매로 낙찰받아 토지소유권을 이전받았으나, 낙찰대금 완납증명원의 부동산 표시에도 이 사건 토지 등에 대한 내용만 있지, 건축물이나 건축인허가에 권리이전에 대한 내용이 없다. 또한 감정평가서의 평가의견(평가방법)에 허가사항이나 건물에 대한 내역이 없고 토지에 대한 평가액만 있다. 2) 건축관계자 변경신고시 건축주의 명의변경 동의서를 첨부할 수 없는 경우에는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 제출하여야 하며, 이 사건의 건축허가와 관련된 권리관계 증명의 경우 경매내용 등을 종합적으로 검토하여야 하나, 위와 같이 낙찰대금 완납증명원에는 부동산의 대금완납 표시만 있고 감정평가표 상에도 허가사항이나 건물에 대한 내역이 없이 토지에 대한 평가액만 있는 사항으로 토지의 소유권 이전등기된 등기부등본으로 건축관계자의 변경사실을 증명할 수 있는 서류로 볼 수 없다. 3) 건축물은 존재하지 않아 등기부등본에 등재되지 않았으나 건축허가서 상의 건축주는 건축물을 건축할 수 있는 권리가 있는 자이고 건축물 완공 후 사용승인을 득하고 등기등재 후 소유권자가 되는 것이기 때문에 건축물이 건축되지 않아도 이 사건 토지 등을 경매로 낙찰 받았다고 하여 건축주가 변경되는 것이 아니기 때문에 건축관계자 변경신고를 수리하지 않는 것이 타당하다. 4) 따라서, 토지소유권에 대하여 경매로 소유권이 이전되었다고 하더라도 감정평가서 평가방법에는 허가사항이 표시되어 있고, 낙찰대금완납증명원에 토지소유권에 대한 내용만 있고, 건축물이나 인허가(건축허가·개발행위허가·농지전용허가)에 대한 대금지급 등의 내용은 전혀 언급되지 않은 사항이고, 감정평가표 상에는 건축허가내용만 있는 사항으로 보완요구는 정당하며, 이에 응하지 않아 받은 이 사건 처분에 대한 청구인의 주장은 이유 없으므로 이 사건 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014.1.14.> 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.14.> 【건축법 시행령】 제9조(건축허가 등의 신청) ① 법 제11조제1항에 따라 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축허가신청서에 관계 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 「방위사업법」에 따른 방위산업시설의 건축허가를 받으려는 경우에는 건축 관계 법령에 적합한지 여부에 관한 설계자의 확인으로 관계 서류를 갈음할 수 있다. <개정 2013.3.23.> 제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2009.8.5., 2012.12.12., 2014.10.14.> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것 2. 법 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것 3. 건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것 ④ 제1항에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관하여는 제9조제1항을 준용한다. [전문개정 2008.10.29.] 【건축법 시행규칙】 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12., 2007.12.13., 2008.12.11., 2012.12.12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 ③ 허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 경매공고(○○지법 2011○○○○), 매각물건명세서, 감정평가서, 낙찰대금 완납증명원, 질의회신, 민원서류 보완/보정요구서, 보완촉구, 이 사건 처분서, 건물배치도, 농지업무편람, 사실조회서, 사실조회서 회신 등 기타자료의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) (주)○○○○○○○○○○○○○는 2010. 11. 23. 피청구인으로부터 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지외 5필지(3,580㎡)에 대하여 액화석유가스충전소로 건축허가를 받았으며, 2010. 8. 20. 착공신고가 수리되었다. 나) ○○지방법원은 2011. 4. 28. 위 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○-○번지외 5필지 등 7필지(4,290㎡)에 대하여 부동산임의경매(2011○○○○) 개시결정을 거쳐, 2012. 8. 20. 낙찰자인 청구인으로부터 낙찰대금을 완납 받아, 청구인은 이 사건 토지 등의 소유권을 이전받았다. 다) 청구인은 2015. 3. 9. 피청구인에게 액화석유가스충전소 건축허가의 건축주를 (주)○○○○○○○○○○○○○에서 청구인으로 변경신고를 하였고, 피청구인은 같은 일자에 청구인에게 건축주의 명의변경 동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류의 보완요청과 2015. 3. 17. 보완촉구를 거쳐, 2015. 4. 10. 보완서류 미제출을 이유로 건축관계자 변경신고를 반려하는 이 사건 처분을 하였다. 라) 피청구인은 청구외 ○○○이 청구인을 피고로 하는 계약금 반환 등 소송(○○지방법원 2015○○○○)과 관련하여 가. ㈜○○○○○가 위험물저장 및 처리시설(액화석유가스충전소) 건축허가를 받은 상태이며, 나. 원고가 농지취득자격증명을 받으려면 건축허가 명의를 원고로 변경하여야 하며, 건축허가 명의를 변경하려면 토지소유자의 토지사용승락서가 필요하다는 사실조회 회신을 하였다. 마) 현재 이 사건 토지 등은 건축허가 받은 ○○리 ○○○번지(답 1,349㎡), ○○○-○번지(대 342㎡), ○○○-○번지(대 662㎡일부), ○○○-○(답 194㎡), ○○○-○(대 409㎡), ○○○-○번지(대 836㎡일부)와 ○○○-○번지(대 662㎡일부), ○○○-○번지(대 836㎡일부), ○○○-○번지(대 471㎡), ○○○-○번지(대 27㎡)로 구성되며, 허가받은 3개동 중 1개동의 기초공사가 된 상태로 장기간 방치되어 있다. 바) 농림수산식품부의 농지업무편람(2012. 12.)에 의하면 농지전용허가가 의제되는 인허가 등을 받은 토지를 제3자가 인수하여 계속 사업을 시행하거나 다른 목적으로 전용하고자할 경우에는 다시 농지전용허가 절차를 거쳐야 하며, 농지전용부담금은 다시 부과해야 한다고 명시되어 있다. 2) 「건축법 시행규칙」제11조에 따르면, 건축허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고대상 목적물을 양도한 경우 그 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 명의변경신고서에 변경전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 하며, 허가권자는 건축관계자 명의변경신고서를 받은 경우 그 기재내용을 확인한 후 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정되어 있다. 3) 청구인은 현재 건축물이 건축된 것도 아니고 더욱이 전(前)건축주 명의로 건축물이 등기된 것도 아니어서 건축관계자 변경신고의 형식적인 요건을 갖추고 있는 이 사건에서 피청구인은 이를 수리할 의무가 발생하므로 법리를 오해하고 반려한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 주장한다. 살피건대, (주)○○○○○○○○○○○○○가 2010. 11. 23. 이 사건 토지 등의 일부에 액화석유가스충전소 건축허가를 받았고 이 허가가 취소 등으로 무효로 볼 근거가 없는 한 건축주로 보아야 하는 점, 이 사건 경매사건의 매각물건명세서에 건축허가 등의 권리이전에 대한 내용이 없고 감정평가서에서 건물은 멸실로 평가금액이 없었던 점, 청구인이 건축관계자 명의변경 신고시 건축주인 (주)○○○○○○○○○○○○○의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하지 않았고 피청구인의 보완요청·촉구에도 보완하지 않아 이 사건 처분이 이루어진 점 등을 종합하면 이 사건에서 청구인이 「건축법 시행규칙」제11조의 규정에 따른 형식적 요건을 갖추었다고 볼 수 없어 피청구인이 청구인의 건축관계자 명의변경 신고에 대하여 이를 반려한 이 사건 처분은 위법하거나 부당하다고 할 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.