건축관계자 변경신고 반려처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO구 OO동 00번지 임야(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 임의경매로 경락받아 2022. 2. 24. 소유권이전등기를 마친 이 사건 토지의 소유자이다. 청구인은 2022. 4. 12. 피청구인에게 위 임의경매의 매각대금완납서류 등을 제출하며 이 사건 토지 위 건축물 6개 동(이하 ‘이 사건 건축물들’이라 한다) 건축허가에 대한 건축관계자 변경신고를 하였으나, 피청구인은 권리관계 변경사실에 관한 증빙이 없다는 이유로 청구인에게 보완요청을 한 후 2022. 5. 30. 청구인의 신고를 반려(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2022. 2. 24. 이 사건 토지에 관하여 임의경매 매각대금 완납과 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 토지에 대한 최초 허가 당시 개발행위허가와 건축허가가 별건으로 진행되어 청구인은 2022. 4. 4. 개발행위 수허가자 변경신청을 통해 2022. 5. 10. 변경처리되었다. 이어 청구인은 2022. 4. 12. 피청구인에게 「건축법 시행규칙」 제11조의 규정에 따른 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’인 매각대금완납서류 등을 제출하여 건축관계자 변경신청을 하였으나, 피청구인은 2022. 5. 30. 건축주의 동의서 또는 권리관계의 변경사실 증명서류가 없음을 이유로 이 사건 처분을 하였다. 2) 피청구인은 2022. 4. 27. 1차 보완공문과 함께 ‘건축주 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류’를 요청하였고 이에 청구인은 매각허가결정서를 추가하며 서류에 대하여 설명하였다. 그러나 피청구인은 2022. 5. 10. 2차 보완공문과 함께 1차와 동일한 내용으로 보완서류를 통보하였고, 이에 이 사건 건축물들에 대한 보완서류를 요청하여 건축도면 및 전문가 의견서 등을 추가로 제출한 후 내방하여 다시 설명하였다. 그럼에도 불구하고 피청구인은 어떠한 사유도 없이 동일한 내용으로 청구인의 신고를 반려하였다. 3) 국토교통부 ‘건축주 명의변경 운용지침’ 및 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결에 따르면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상 확정된 매각허가결정서 및 매각대금 완납서류 등은 관계자변경신고에 관한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다. 이 사건 토지에 대한 감정평가서 및 매각명세서는 ‘지상에는 소유자 미상의 차고 등 용도로 추정되는 철근콘크리트조 구조물이 소재한바, 대상토지에서 사실상 분리복구가 불가능하여 거래상 독립한 권리의 객체성이 상실되고 대상토지와 일체를 이루는 토지의 구성부분으로 판단되어, 그 면적을 개략적으로 실측하여 토지에 포함하여 평가’, ‘제시 외 콘크리트구조의 차고 3기(이하 ‘이 사건 차고 부분’이라 한다)가 소재한바, 토지의 부합물로서 토지에 포함하여 평가함’이라고 명시하고 있으므로 이 사건 토지에 대한 임의경매 당시 건물이 포함되어 평가되었다. 또한 청구인은 「민법」 제256조에 따라 청구인이 토지를 낙찰받음으로써 건물의 소유자임을 재차 강조하였고, 건축도면 및 전문가 의견서로 해당 건축물은 주건축물 및 부속건축물이 하나의 허가 건으로 인허가된 것이고, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물이라는 점을 입증하였다. 4) 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 국토교통부 ‘건축주 명의변경 운용지침’에는 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상 확정된 매각허가결정서 및 매각대금 완납서류를 첨부하여 건축주 명의변경 신청 시 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류로 인정한다고 규정되어 있다. 그러나 청구인이 건축관계자(건축주) 변경신고서를 접수할 때 첨부한 매각물건명세서와 매각대금완납서류에는 신청 대상인 건축물을 확인할 수 있는 표시가 없었고, ‘매각물건의 표시’란에도 이 사건 토지만 기재되어 있어 건축물이 경매 대상인지 여부를 첨부서류의 기재만으로는 확인할 수 없었다. 또한, 매각물건명세서 ‘비고란’에 이 사건 차고 부분이 토지의 부합물로서 토지에 포함하여 평가 사항이 기재되어 있을 뿐이다. 그러나 이 사건 차고 부분은 콘크리트구조의 기둥, 지붕, 벽 등을 갖춘 건축물로 보이므로 부합물로 볼 수 없다. 법제처 해석(17-0124)에 따르면 「민법」 제256조는 부동산인 토지에 부동산인 건축물이 부합하는 경우에 관한 규정이 아닐 뿐만 아니라, 건축공사가 진행될 것까지 예정하여 건축물의 소유권도 토지와 함께 양도된 것으로 볼 수 없다. 2) 따라서 이 사건 토지에 건축 중인 건물의 경우 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져 독립된 부동산으로서 별개의 소유권의 객체가 되는지 여부, 타인의 권원에 기초하여 건축되었는지 여부에 따라 그 소유권의 귀속이 달라진다고 볼 것이다. 청구인이 제출한 매각허가결정서 및 매각대금 완납서류의 부동산 표기에는 토지만 기재되어 있으므로 토지에 대한 소유권을 증명하는 서류일 수 있으나 토지 지상에 있는 건축물에 대한 소유권까지 증명한 것으로 볼 수는 없다. 그리고 감정평가서 및 명세서에 토지의 부합물로 단순 기재되어 있다는 사실만으로 건축관계자변경신고를 수리할 수는 없다. 3) 피청구인은 청구인에게 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 적법하게 보완요구하였다. 청구인이 보완기간 내에 이를 보완하지 아니하였기에 반려처분을 하였던 것이다. 4) 이 사건 처분은 적법·타당한 것이고, 청구인의 심판청구는 이유가 없다 할 것이므로 청구인의 청구를 기각하여 주기 바란다. 5) 청구인은 국민권익위원회에 고충민원을 접수하여 국민권익위원회는 2022. 9. 26. 토지감정평가 시 이 사건 차고 부분을 이 사건 토지에 포함하여 평가하였다는 사유만으로 이 사건 차고 부분에 대한 매각허가결정이 있었다고 보기 어려운 점, 사인간의 권리관계로 다툼의 여지가 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때 청구인이 제출한 매각허가결정서를 건축물에 관하여 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류라고 인정하기 어렵다고 의결하였다. 이처럼 피청구인 또한 감정평가서 및 명세서에 토지의 부합물로 기재되어 있다는 사실만으로 건축관계자 변경신고를 수리할 수 없었다. 따라서 이 사건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014. 1. 14.> 【건축법 시행규칙】 제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006. 5. 12., 2007. 12. 13., 2008. 12. 11., 2012. 12. 12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 【민법】 제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 2014. 11. 26. 건축·대수선·용도변경 허가서, 이 사건 토지에 대한 등기필증·매각대금완납증명원, OO지방법원 매각허가결정서, 이 사건 차고 부분 현황 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가) 피청구인은 2014. 11. 26. 이 사건 건축물들에 대한 건축허가서(신고사항변경)를 교부하였다(건축주 청구외 OOO). 나) 청구인은 OO지방법원 2022. 1. 26. 매각허가결정에 따라 이 사건 토지 임야 00㎡에 대하여 2022. 2. 24. 매각대금을 완납하고, 소유권이전등기를 마쳤다. 다) 위 수원지방법원 매각허가결정 매각물건명세서상 부동산의 표시는 다음과 같다. <생략> 라) 청구인은 2022. 4. 12. 피청구인에게 위 건축허가에 대한 건축관계자 변경신고서를 제출하였다. 마) 피청구인은 2022. 4. 27., 2022. 5. 12. 청구인에게 이 사건 건축물들에 대한 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 보완할 것을 통보 및 촉구한 후 2022. 5. 30. 청구인의 변경신고를 반려하는 이 사건 처분을 하였다. 바) 이 사건 건축물들의 건축(변경)허가 당시 배치도는 다음과 같다. <생략> 사) 우리 위원회가 확인한 이 사건 토지 및 이 사건 차고 부분이 사건 차고 부분 현황은 다음과 같다. <생략> 2) 처분의 적정 여부 가) 「건축법」 제11조제1항, 같은 법 시행규칙 제11조제1항에 따르면, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하고, 건축허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 등에는 그 양수인 등이 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 한편, 「민법」 제256조에 따르면 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 나) 이 사건의 쟁점은 결국 청구인이 이 사건 토지를 경락받을 당시 건축 중이던 이 사건 건축물이 독립된 부동산으로서 토지와 구별되는 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부에 있다 할 것이다. 건축 중인 건물이 독립된 부동산으로 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부에 대한 판단은 건축하고자 하는 건물의 용도와 기능 면에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추었는지를 기준으로 하여야 하는 것으로 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽을 갖추었다면 독립한 부동산으로 평가될 수 있을 것이다. 다) 살피건대 이 사건 차고 부분은 지하주차장으로 경매 당시 이미 콘크리트구조로 기둥, 지붕, 벽 등의 외관을 갖추고 있으므로 독립한 건물로 평가함이 타당하다. 따라서 청구인이 이 사건 토지를 경매로 취득할 당시 이 사건 차고 부분은 토지와 독립된 별개 소유권의 객체라 할 것이므로, 청구인이 경매를 통해 이 사건 차고 부분의 소유권까지 취득하였다고는 볼 수 없다. 청구인이 기존 건축주의 명의변경 동의서나 이 사건 차고 부분의 소유권을 취득하였음을 증명할 수 있는 증명서류를 제출하지 아니한 이상 청구인의 건축관계자 변경신고를 반려한 이 사건 처분은 타당하다고 봄이 상당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.