건축관계자 변경신고 반려처분 취소청구

1. 사건개요 청구인과 ○○○(이하‘청구인들’이라 한다)는 ○○시 ○○동 ○○○-○○번지의 토지 및 공장건물의 공동소유자로 청구인들은 2006. 5. 20. 청구외 ○○○·○○○로부터 이 사건 토지 및 건물을 매수하였다. 매수당시 ○○○·○○○는 당시 2층이던 건물을 3층으로 증축하기 위하여 증축허가를 받고 2001. 8. 31. 착공신고 후 공사를 진행 중이었으며, 3층 증축공사를 완료하지 못한 상태에서 이 사건 토지 및 건물을 청구인들에게 매각하였다. 청구인들은 2014. 6. 24. 이 사건 3층 증축공사의 건축관계자 명의를 ○○○·○○○로부터 청구인들로 변경하기 위한 건축관계자 변경신고를 하였으나, 피청구인은 청구인들에게 전 건축주인 ○○○·○○○의 명의변경 동의서 및 인감증명서를 제출하도록 보완을 요구하였고, 청구인들이 ○○○·○○○의 명의변경 동의서를 제출치 못함에 따라 2014. 7. 16. 반려처분을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 2006. 5. 20. 양도 당시 이 사건 공장건물은 반지하 및 2층까지는 벽돌건물이었고 3층은 조립식 판넬 건물이었다. 양도인이 청구인들에게 ‘3층을 착공은 하였으나 준공이 되지 않았으니 착공신고서, 설계도면을 줄테니 준공신청을 하라’고 해서 청구인들은 우선 2층까지만 이전등록을 마치고, 나중에 3층을 설계한 설계사무소를 찾아갔으나 당시 설계사무소는 벌써 사무실을 폐업한 상태였고 설계비용을 받지 못해서 마무리를 해줄 수 없다고 하였다. 이 때문에 청구인들은 구청과 ○○소방서로부터 불법건축물로 고발을 당한 적도 있다. 2) 그래서 그동안 준공 마무리를 하지 않다가 이번에 준공을 내려고 건축관계자 변경 동의서를 받기 위해 전 건물주를 찾아 갔더니 전 건물주들이 건축관계자 변경 동의를 해주지 않아 이 사건 처분을 받게 되었다. 3) 그러나 청구인들은 전 소유자들로부터 토지 및 건물 전체를 양도받았고 매매계약서에도 건물의 현상태대로 매매한다고 명시하고 있으며, 전 소유자들은 3층 증축부분에 대하여 지난 8년간 권리를 주장한 적이 없었다. 그러나 전 소유자들이 3층 증축부분을 준공하거나 권리를 주장하려고 했다면 착공신고서나 건축도면을 청구인들에게 넘겨주지는 않았을 것이다. 또한 피청구인이 2007. 9. 30. 청구인들에게 불법건축물 이행강제금 부과예고장을 발급한 사실도 이 사건 3층 증축부분이 청구인들의 재산임을 인정한 것이라 할 것이다. 청구인이 건축법령과 관련사례를 열람해 보니 청구인들의 경우와 유사한 사건이 많았는데 건축관계자 명의변경은 전 소유주의 의사와는 관계가 없는 것으로 해석하고 있다. 4) 청구인 등이 업무처리를 늦게 한 사실은 있지만 건축관계자 변경신고는 단지 행정상의 문제일 뿐이고 전 소유자와는 관계가 없으므로 청구인들이 미등기된 증축부분을 합법화하여 세금을 내고 관리할 수 있도록 이 사건 처분을 취소해 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○번지상 건축물의 현 소유자로서 전 소유자가 증축허가를 득하고 착공신고까지 한 건축물의 소유권을 2006. 5. 20. 매매계약을 통하여 이전받았다. 그후 소유권을 이전받은 때로부터 수년이 경과한 2014. 6. 24. 청구인은 3층 증축부분에 대하여 건축관계자 변경신고를 하였으며 피청구인은 「건축법 시행규칙」 제11조(건축관계자 변경신고) 규정에 따라 기존 건축허가를 득할 당시의 ‘변경 전 건축주 명의변경 동의서’또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출토록 보완하였으나 청구인은 위 서류를 제출하지 못하였다. 2) 「건축법 시행규칙」 제11조(건축관계자 변경신고)에서는 허가를 받거나 신고를 한 건축물이 양도된 후 건축 또는 대수선에 관한 허가나 신고를 할 경우 건축관계자 변경신고서에‘변경 전 건축주 명의변경 동의서’또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 이 사건 부동산의 매매계약서에도 증축부분에 대한 허가권의 양도 등에 대한 어떠한 내용도 명시되어 있지 않다. 부동산 매매와 건축물 증축허가는 별개라 할 것이므로 부동산 매매계약을 통해 건축물에 대한 증축허가의 양도 및 건축관계자 명의변경까지 이루어지는 것으로 해석하기는 어려우므로 이 사건 처분은 적법·타당하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】[시행 2014.5.28.] [법률 제12701호, 2014.5.28., 일부개정] 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014.1.14.> 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.14.> ② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다. ③ 제1항에 따른 허가 또는 신고 사항의 변경허가 또는 변경신고에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. <신설 2011.5.30.> 【건축법 시행령】[시행 2014.5.23.] [대통령령 제25358호, 2014.5.22., 타법개정] 제12조(허가·신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2009.8.5., 2012.12.12.> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것 2. 법 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것 3. 건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것 【건축법 시행규칙】[시행 2014.4.25.] [국토교통부령 제90호, 2014.4.25., 일부개정] 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12., 2007.12.13., 2008.12.11., 2012.12.12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 나. 판 단 1) 인정사실 가) 이 사건 부동산의 전 소유자인 ○○○·○○○는 공장건물을 2층에서 3층으로 증축하기 위하여 허가를 받아 2001. 8. 31. 착공신고를 하였으나 3층 증축공사를 완료하지 못하고 2006. 5. 20. 이 사건 토지 및 공장건물을 청구인들에게 매각하였다. 나) 부동산 매매계약서에는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○, ○○번지 부동산(공장용지 1,363.80㎡ 및 공장건물 등 1,264.1㎡)을 2006. 5. 20. ○○○·○○○가 ○○○·이종성에게 1,300,000,000원에 매도한 것으로 되어 있고, 이 사건 증축부분은 ○○○-○○번지상 공장건물의 3층이다. 다) 부동산 매매계약서 제6조에서는‘본 부동산에 부수하는 정착용 시설물 등은 현상태대로 매도한다’, 계약서 특약사항에는‘본 계약은 현 시설물 상태의 계약임’, ‘번지 내에 있는 제반설비 동력(전기 등)은 본 매매계약에 부수하여 매수인에게 당연 승계된다.’라고 약정하였다. 라) 청구인들은 이 사건 증축공사의 건축주 명의를 ○○○·○○○로부터 청구인들로 변경하기 위하여 2014. 6. 24. 건축관계자 변경신고를 하였으나 피청구인은 변경 전 건축주의 명의변경 동의서를 제출하도록 보완을 요구한 후 청구인이 제출치 못하자 2014. 7. 16. 반려처분을 하였다. 2) 「건축법 시행령」 제12조제1항에 따르면 건축주·공사시공자 또는 공사 감리자를 변경하는 경우에는 신고하여야 하고, 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에 따르면 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. 3) 피청구인은 「건축법 시행규칙」 제11조에서 허가를 받거나 신고를 한 건축물이 양도되어 건축 또는 대수선에 관한 허가나 신고를 할 경우 건축관계자 변경신고서에‘변경전 건축주의 명의변경 동의서’또는‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있고, 이 사건 부동산의 매매계약서에도 증축공사의 건축주 명의변경에 대한 어떠한 내용도 명시되어 있지 않으며, 부동산 매매와 증축공사의 건축주 명의변경은 별개라 할 것이므로 부동산 매매계약을 통해 건축물에 대한 증축허가의 양도 및 건축관계자 명의변경까지 이루어지는 것으로 해석하기는 어렵다고 주장한다. “건축허가나 대수선허가는 허가권자가 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인지 등의 인적요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가 등은 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가 등의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 따라 이전되는 것이 아닌 점 등을 감안하면 부동산등기부등본이 권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하지 않는다고 볼 이유가 없다고 할 것(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296판결례 참조)이다(법제처 11-0359, 2011.8.19., 국토해양부).” 살피건대, 청구인들은 부동산 매매계약서 제6조에서‘본 부동산에 부수하는 정착용 시설물 등은 현상태대로 매도한다’라고 약정하고, 계약서 특약사항에서‘본 계약은 현 시설물 상태의 계약임’이라고 약정한 후 위 매매계약서에 따라 이 사건 토지 및 건물에 대한 양도·양수계약을 체결하고 이 사건 토지 및 건물에 대한 권리관계의 변경사실을 등기하여 청구인들이 ○○○·○○○로부터 이 사건 토지 및 건물에 대한 권리를 완전하게 이전받았다는 사실이 등기사항전부증명서에 의해 객관적으로 입증되는 바, 건축허가는 대물적 허가의 성질을 갖는 것으로써 행정청으로서는 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 하는 인적요소에 대하여는 형식적 심사만 한다고 볼 수 있고, 또한 건축허가는 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것으로 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아니며, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인이 매각대금을 모두 지급한 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 청구인들이 이 사건 토지 및 건물에 대한 소유권을 취득함에 따라 이 사건 공장건물 3층 증축공사에 대한 건축허가는 ○○○·○○○로부터 청구인들에게 양도된다고 할 것이고, 이러한 사실을 객관적으로 입증하는 이 사건 토지 및 건물에 대한 등기사항전부증명서는 「건축법 시행규칙」 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 할 것이다. 그렇다면 피청구인이 이 사건 토지 및 건물에 대한 등기사항전부증명서를 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에서 규정하는‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’로 보지 않고, 변경전 건축주의 명의변경 동의서를 제출하지 않았다는 이유만으로 이 사건 처분을 한 것은 채증법칙 위반 또는 법리오해의 위법이 있다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.