건축관계자 변경신고 수리불가처분 취소청구

1. 사건개요 청구인이 2015. 9. 16. 피청구인에게 OO군 OO면 OO리 OO-OO번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 건축신고와 관련한 건축관계자 변경신고서를 접수하자, 피청구인은 관련부서에 관련법 검토요청 및 관련서류를 검토한 결과 이 사건 토지는 계획관리, 수질보전특별대책지역 Ⅰ권역, 수변구역으로 건축허가 및 사전 인허가시 환경부고시(OO·OO호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책)를 적용받는 토지이고, 또한 이 사건 토지는 1999. 6. 26. 분할되어 환경부고시 [별표3]제2호다목(2)에 의거 특별대책지역 지정(1990. 7. 19.) 이후 분할된 토지에 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인·허가를 신청하는 경우에는 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 1권역에 주민등록이 되어 있고 실제 거주하고 있는 자에 한하여 오수배출시설을 설치할 수 있도록 하고 있으나 청구인은 신청일 6개월 전부터 신청일(2015. 9. 16.)까지 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어있지 않아 불가협의 되었고, 이에 따라 2015. 10. 15. 건축신고 관계자변경 불가처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 토지에 건축 중인 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 건축신고 관계자 변경신고를 하자 피청구인은 신청일 현재 주민등록이 6개월 이상 되어 있어야 하나 이러한 요건을 갖추지 못하였다는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 청구인은 이 사건 토지는 청구인과 30인이 경매로 낙찰을 받아 공동소유를 하고 있고, 이 사건 건물은 청구인이 경매로 낙찰을 받아 소유권을 취득하였다. 청구인은 건축신고 관계자변경신청을 하면서 이 사건 토지의 공유자들로부터의 토지사용승낙서, 매각허가결정서를 피청구인에게 제출하였으나 피청구인은 이 사건 처분을 한 것이다. 2) 대법원은 이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 「민사집행법」에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다고 판시하고 있다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결). 또한, 국토교통부의 건축주 명의변경 운용지침을 보면, 토지와 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상 확정된 매각허가 결정서 및 매각대금완납서류 등은 관계자변경신고에 관한 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에 따른 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당한다고 하였다. 3) 피청구인이 제시한 이 사건 처분의 사유에 대해서 보면, 「환경정책기본법」 제38조제1항, 환경부고시인 「특별대책지역지정 및 특별종합대책」[별표3]특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역외 지역에서의 토지분할 등에 따른 입지제한기준 2.다목은 피청구인이 언급한 위 불가사유가 적시되어 있는데 그 기산점은 1997. 10. 1.이라고 적시되어 있는바, 피청구인의 수리거부처분의 근거법령은 잘못되었다 할 것이다. 또한, 건축신고 관계자변경의 경우 형식적 요건을 갖추어 적법하게 신고한다면 신청인의 신고는 수리되어야 하는 것이다. 위 고시 [별표3]2.나목 및 다목에는 사전 인·허가가 아닌 이 사건과 같이 이미 건축허가가 난 경우에는 위 고시 및 [별표3]의 규정이 적용되지 않는다고 보아야 한다. 4) 허가대상 건축물의 양수인(경매를 통한 매수인도 같음)이 「건축법 시행규칙」에 규정되어 있는 요건을 갖추어 허가권자에게 적법하게 건축주 명의변경을 신고하는 경우 허가권자는 그 신고를 수리하여야 하고 실체적인 이유를 들어 그 신고의 수리를 거부할 수 없다고 할 것이다. 청구인은 이미 건축허가를 받은 이 사건 건물의 소유권을 취득한 것이므로 피청구인이 적시한 불가사유 규정은 이 사건에 적용되어서는 안되는 것이다. 따라서 건축관계자 변경신고의 요건을 갖추어 한 이 사건 신고에 대하여는 피청구인은 위 신고를 수리할 의무가 있음에도 불가사유로 적시한 실체적 이유를 들어 신고를 수리하지 않은 것은 법리를 오해한 위법한 행위라 할 것이다. 이와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 청구인이 권리관계를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 변경신고를 하면 피청구인은 마땅히 수리를 해야 함에도 실체적인 다른 이유를 들어 이 사건 신고를 수리하지 않은 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인이 2015. 9. 16. 피청구인에게 접수한 건축관계자 변경신고는 이 사건 토지는 계획관리, 수질보전특별대책지역 Ⅰ권역, 수변구역으로 건축허가 및 사전 인허가시 환경부고시로 OO·OO호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책지역 내이고, 또한 이 사건 토지는 환경부고시 [별표3]제2호다목(2)에 의거 1990. 7. 19. 특별대책지역 지정 이후인 1999. 6. 26. 분할되어 분할된 토지에 건축허가 등의 사전 인·허가를 신청하는 경우에는 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 1권역에 주민등록이 되어있고 실제 거주하고 있는 자에 한하여 오수배출시설을 설치할 수 있도록 하고 있으나 청구인은 신청일 6개월 전부터 신청일인 2015. 9. 16.까지 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어있지 않아 2015. 10. 15. 신고수리 불가 되었다. 청구인은 고시 [별표3] 특별대책지역 Ⅰ권역 내 하수처리구역 외의 지역에서 필지분할 등에 따른 입지제한 기준 2. 다목은 피청구인이 언급한 위 불가사유가 적시되어 있으며 그 기산점은 1997. 10. 1.라고 적시되어 있고, 위 고시 [별표3] 2. 나목 및 다목에는 ‘사전 인·허가를 신청하는 경우’라고 적시되어 있기에 사전 인·허가가 아닌 이 사건과 같이 이미 건축허가가 난 경우에는 위 고시 및 [별표3] 규정이 적용되는 것이 아니므로 허가대상 건축물의 양수인이 「건축법 시행규칙」에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 허가권자에게 적법하게 건축주의 명의변경을 신고하는 경우 허가권자는 그 신고를 수리하여야 하고 실체적인 이유를 들어 그 신고의 수리를 거부할 수 없다고 주장한다. 2) 그러나 청구인의 토지는 1999. 6. 26. 분할되어 [별표3] 2.다목 1997. 10. 1. 이후 필지를 분할한 토지의 경우에 해당되며 계획관리 토지로 2.다목(1)은 적용되지 아니하고 다목(2)만 적용는 것이다. 다목(2)는 가목(2) 및 나목(1)을 준용하도록 되어 있으므로 나목(1)이 특별대책지역 지정일인 1990. 7. 19. 이후부터 1997. 9. 30. 이전까지 필지가 분할된 토지에서의 입지제한 기준을 적용하도록 하고 있어 그 적용시점이 특별대책지역 지정이후 즉 1990. 7. 19. 이후 분할된 토지에 대하여 동일하게 적용하는 사항으로 처분근거인 환경부 고시 [별표 3]2.다목(2)를 이해하기 쉽도록 정리하여 협의한 것이다. 3) 「건축법」 제16조 허가와 신고사항의 변경에서 “건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 신고하여야 한다.”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제12조제1항제3호에서 “건축주·공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것”으로 되어 있으며, 「건축법 시행규칙」 제11조 제1항에 건축관계자 변경신고 시 첨부되어야 할 서류로 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 허가권자에 제출하도록 되어 있다. 청구인의 건축관계자 변경신고 신청이 접수되어 피 청구인은 「건축법 시행령」 제10조에 의거 관계법령의 규정에 맞는 지를 확인하기 위하여 관련부서에 관련법 검토요청을 하였고 관련법 검토결과 위에서 본바와 같은 이유로 불가협의 되었던 것이다. 4) 피청구인의 이 사건 처분은 환경부 고시 [별표3]2나목(1)은 건축허가 및 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인·허가를 신청 시 신청자의 자격요건을 제한하는 사항으로 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자라고 명시되어 있으며 동 사건 건축관계자 변경신고는 신청자 변경사항으로 관계법 검토 시 신청자의 자격요건을 충족하여야만 변경협의가 가능한 사항이므로 신청자가 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있지 아니하여 자격요건을 충족하지 않았기 때문인 것으로 불가협의는 정당하다. 따라서 청구인이 주장한 건축신고 관계자변경 불가처분 취소청구는 부당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014.1.14.> ②생략 ③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 2013.3.23.> ④~⑥ 생략 ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014.1.14.> 1. 허가를 받은 날부터 1년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 ⑧~⑩ 생략 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2014.1.14.> ② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다. ③ 제1항에 따른 허가 또는 신고 사항의 변경허가 또는 변경신고에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. <신설 2011.5.30.> 【건축법 시행령】 제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. <개정 2009.8.5, 2012.12.12., 2014.10.14> 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축ㆍ개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것 2. 법 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것 3. 건축주ㆍ공사시공자 또는 공사감리자를 변경하는 경우에는 신고할 것 ②~③ 생략 ④ 제1항에 따른 허가나 신고사항의 변경에 관하여는 제9조제1항을 준용한다. [전문개정 2008.10.29.] 【건축법 시행규칙】 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12., 2007.12.13., 2008.12.11., 2012.12.12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 ②건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. <개정 2007.12.13.> ③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. 【환경정책기본법】 제38조(특별종합대책의 수립) ① 환경부장관은 환경오염·환경훼손 또는 자연생태계의 변화가 현저하거나 현저하게 될 우려가 있는 지역과 환경기준을 자주 초과하는 지역을 관계 중앙행정기관의 장 및 시·도지사와 협의하여 환경보전을 위한 특별대책지역으로 지정·고시하고, 해당 지역의 환경보전을 위한 특별종합대책을 수립하여 관할 시·도지사에게 이를 시행하게 할 수 있다. ② 환경부장관은 제1항에 따른 특별대책지역의 환경개선을 위하여 특히 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 지역에서 토지 이용과 시설 설치를 제한할 수 있다. 【환경정책기본법 시행령】 제13조(특별대책지역 내의 토지 이용 등의 제한) ① 환경부장관은 법 제38조제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 특별대책지역 내의 토지 이용과 시설 설치를 제한할 수 있다. 1. 법 제12조제1항 또는 제3항에 따른 환경기준을 초과하여 주민의 건강·재산이나 생물의 생육에 중대한 위해(危害)를 가져올 우려가 있다고 인정되는 경우 2. 자연생태계가 심하게 파괴될 우려가 있다고 인정되는 경우 3. 토양이나 수역(水域)이 특정유해물질에 의하여 심하게 오염된 경우 ② 환경부장관은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 특별대책지역 내의 토지 이용과 시설 설치를 제한하려는 경우에는 그 제한의 대상·내용·기간·방법 등을 정하여 고시하여야 한다. 이를 변경하려는 경우에도 또한 같다. 【○○·○○호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책】[환경부고시 제2015-○○호] 제5조(오수배출시설) ① 건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업·식품접객업 또는 건축연면적 800㎡ 이상의 오수배출시설은 Ⅰ권역에의 입지를 허용하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 발생되는 오수를 「하수도법」 제2조제9호에 따른 공공하수처리시설(이하 ‘공공하수처리시설’이라 한다)에 전량 유입·처리하는 건축물 2. 별표 1에 따른 지역주민의 공공복리시설로서 「하수도법」에 의한 개인하수처리시설(오수처리시설을 말한다)의 방류수수질기준 이하로 처리하여 방류하는 경우 3. 군사목적상 필요한 시설로서 환경부장관의 동의를 받은 경우 ② 제1항에 따른 규모 미만의 오수배출시설로서 Ⅰ권역 중 하수처리구역외 지역에서의 토지의 연접·인접 또는 필지 분할 등에 따른 입지기준은 별표 3과 같다. 다만 제1항제2호 및 제3호에 해당하는 시설은 제외한다. ③ Ⅰ권역 중 하수처리구역에서의 오수배출시설의 입지기준은 별표 4와 같다. ④ 비오수배출시설은 특별대책지역에의 입지를 허용한다. 다만, Ⅰ권역에 동일 건축물에 비오수배출시설이 오수배출시설과 함께 설치되어 있는 경우에는 비오수배출시설의 건축연면적과 오수배출시설의 건축연면적을 합산한 총 건축연면적이 제1항 또는 제2항에 따른 규모 미만인 경우에만 입지를 허용한다. ⑤ 삭제 ⑥ 「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 시행령」 제11조에 따라 오염총량관리시행계획을 수립·시행하는 시·군의 오염총량관리시행계획 적용대상지역(「한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 수변구역은 제외)은 오염총량관리시행계획의 범위 내에서 제1항·제2항 및 제4항의 오수배출시설 입지제한을 적용하지 아니한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272911"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 토지이용계획확인서, 이 사건 처분서, 토지대장, 환경부고시 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 이 사건 토지를 포함한 일원은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 계획관리지역이고, 「환경정책기본법」상 수질보전특별대책지역이며, 「한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」상 수변구역이다. 나) 이 사건 토지를 포함한 일원은 1990. 7. 19. 환경처 고시 제90-○○호로 ○○·○○호 상수원수질보전특별대책지역 특별대책지역Ⅰ권역으로 지정되었다. 다) OO면 OO리 OO-OO번지인 이 사건 토지는 1999. 6. 26. OO면 OO리 OO-O번지에서 분할되었다. 라) 피청구인은 2007. 4. 24. 청구외 OOO에게 이 사건 토지상에 건축신고 수리를 하였고, 2011. 3. 14. 청구외 OOO에서 청구외 OOO로 건축관계자 변경수리를 해주었다. 마) 청구인은 2015. 8. 27. OO지방법원 OO지원에서 경매(OOOOOOOOOOO호)로 이 사건 토지와 건물을 낙찰 받아 매각대금을 완납하였다. 바) 청구인은 2015. 9. 16. 피청구인에게 이 사건 토지상의 건축물에 대한 건축주를 OOO에서 청구인으로 변경하는 건축관계자 변경신고를 하자, 피청구인은 2015. 10. 15. 이 사건 토지는 「환경정책기본법」 제38조 특별대책Ⅰ권역내 하수처리구역외의 지역에서 1990. 7. 19. 이후 분할된 토지의 경우 인허가 신청일 현재 6개월 이상 세대주를 포함한 세대원이 특별대책Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있어야 하나, 신청일 현재 미등록되어 있다는 이유로 건축관계자변경 불가통지를 하였다. 2) 「건축법」 제11조, 제16조, 같은 법 시행령 제12조, 같은 법 시행규칙 제11조에 따르면, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 하고, 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도하여 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경(건축주ㆍ공사시공자 또는 공사감리자를 변경)하려면 변경하기 전에 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 한편, 「환경정책기본법」 제38조에 따르면, 환경부장관은 환경오염·환경훼손 또는 자연생태계의 변화가 현저하거나 현저하게 될 우려가 있는 지역과 환경기준을 자주 초과하는 지역을 관계 중앙행정기관의 장 및 시·도지사와 협의하여 환경보전을 위한 특별대책지역으로 지정·고시하고, 해당 지역의 환경보전을 위한 특별종합대책을 수립하여 관할 시·도지사에게 이를 시행하게 할 수 있고, 「팔당·대청호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책」 제5조제2항[별표3]에 따르면, 건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업·식품접객업 또는 건축연면적 800㎡ 이상의 오수배출시설은 Ⅰ권역에의 입지를 허용하지 아니하며, 위 규모 미만의 오수배출시설로서 Ⅰ권역 중 하수처리구역외 지역에서의 토지의 연접·인접 또는 필지 분할 등에 따른 입지기준은 1997년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 경우는 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인·허가를 신청하는 경우 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자에 한하여 각 필지별로 제5조제1항에 따른 규제규모 미만의 오수배출시설의 설치를 허용한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 처분 사유인 환경부고시인 「특별대책지역지정 및 특별종합대책」[별표3]특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역외 지역에서의 토지분할 등에 따른 입지제한기준 2.다목 1997년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 경우는 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인·허가를 신청하는 경우 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자이어야 한다는 것은 사전 인·허가가 아닌 이 사건과 같이 이미 건축허가가 난 경우에는 위 고시 및 [별표3]의 규정이 적용되지 않는다고 보아야 하고, 따라서 건축관계자 변경신고의 형식적 요건을 갖추어 한 이 사건 신고에 대하여는 피청구인은 위 신고를 수리할 의무가 있음에도 불가사유로 적시한 실체적 이유를 들어 신고를 수리하지 않은 것은 법리를 오해한 위법한 행위라고 주장한다. 가) 건축관계자 변경신고에 관한 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호는 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 사람으로부터 그 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우에 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있고, 제3항은 이러한 건축관계자 변경신고를 받은 때에는 그 기재 내용을 확인한 후 건축관계자 변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있고, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로서 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있고, 「건축법 시행규칙」 제11조 규정은 단순히 행정관청의 사무집행의 편의를 위한 것에 지나지 아니한 것이 아니라, 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정함과 아울러 행정관청에는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하므로, 허가대상 건축물의 양수인이 「건축법 시행규칙」에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 행정관청에 적법하게 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없다(대법원 1992. 3. 31. 선고 91누4911판결, 대법원 2014. 10. 15. 선고 2014두37658판결). 나) 이 사건에서 피청구인은 이 사건 토지는 1999. 6. 26. OO면 OO리 OO-O번지에서 분할되어 환경부 고시인 「특별대책지역지정 및 특별종합대책」[별표3]특별대책지역Ⅰ권역 내 하수처리구역외 지역에서의 토지분할 등에 따른 입지제한기준 2.다목 1997년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지의 경우에 해당하고, 따라서 위 고시에 따르면 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인·허가를 신청하는 경우 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자이어야 하나 청구인이 건축관계자 변경신고를 한 현재 주민등록이 되어 있지 않다는 이유로 건축관계자 변경신고를 수리할 수 없다고 하나, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것으로 허가대상 건축물에 수반하여 자유로이 양도할 수 있고, 「건축법 시행규칙」 제11조 규정은 허가대상 건축물의 양수인에게 건축주의 명의변경을 신고할 수 있는 공법상의 권리를 인정하고, 행정관청에는 그 신고를 수리할 의무를 지게 한 것으로 봄이 타당하며, 허가대상 건축물의 양수인이 「건축법 시행규칙」에 규정되어 있는 형식적 요건을 갖추어 건축주의 명의변경을 신고한 때에는 행정관청은 그 신고를 수리하여야지 실체적인 이유를 내세워 그 신고의 수리를 거부할 수는 없을 뿐만 아니라, 이 사건 토지는 1997년 10월 1일 이후 필지를 분할한 토지로 「○○·○○호 상수원 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책」(환경부고시 제2015-○○호) 제5조제2항, 특별대책지역 Ⅰ권역 내 하수처리구역 외 지역에서의 필지분할 등에 따른 입지제한기준[별표3]에 따르면, 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 등의 사전 인·허가를 신청하는 경우 그 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 자에 한하여 각 필지별로 제5조제1항에 따른 규제규모 미만의 오수배출시설의 설치를 허용하도록 되어 있으나, 이 사건의 경우는 청구인이 사전 인·허가를 신청하는 것이 아니고, 이 사건 건물은 청구외 OOO에게 2007. 4. 24. 건축신고수리가 된 것을 2011. 3. 14. 청구외 OOO로 건축관계자 변경수리된 것에 대하여 다시 건축관계자 변경신고를 한 것이라는 점과 이미 건축신고가 수리되어 있는 것에 대한 건축관계자 변경을 한 것으로 「환경정책기본법」과 위 환경부고시에서 달성하려는 OO·OO호 상수원 수질보전 특별대책지역의 지정과 이 지역의 수질보전을 위한 특별종합대책에 반한다고 볼 수 없다. 4) 따라서 피청구인의 이 사건 처분은 법리를 오인하여 한 위법한 처분이라 할 수 있고, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 있다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.