건축관계자 변경신고 수리처분 무효확인청구

1. 사건개요 청구인은 2009. 8월 경 피청구인에게 ○○○ ○○○ ○○○ ○○○○○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 단독주택 목적의 건축허가를 받은 자인데, 이 사건 토지는 강제경매로 인하여 2015. 9. 15. 청구인에서 청구외 서○○로 소유권이 이전되었다. 피청구인은 청구외 서○○로부터 건축관계자 변경신고를 받고 2020. 5. 19. 청구인에서 청구 외 서○○로 건축관계자를 변경(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였는데 청구인은 건축주 명의변경 동의서가 허위로 작성되었다고 주장하며 이 사건 처분의 무효를 구하는 심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구외 서○○는 이 사건 토지를 경매로 낙찰 받고, 청구인을 상대로 이 사건 토지상 미등기 건축물에 대한 철거 소송을 하였는데, 법원은 청구인이 건축허가를 받은 단독주택에 대한 건축주 명의를 이미 다른 사람에게 양도한 상태라 건물철거 의무가 없다고 판결하였다. 2) 위와 같이 청구인은 미등기 건축물에 대한 철거 의무가 없는데도 2020. 3월 경 청구외 서○○의 대리인이 청구인의 남편을 찾아와 건축물을 철거하지 않으면 고발조치를 하겠다고 겁박하였다. 이에 청구인의 남편은 겁을 먹고, 청구외 서○○의 대리인이 요구한 대로 건축주 명의변경 동의서에 청구인의 도장을 날인하고, 청구인의 인감증명서를 대리로 발급하여 주었는데, 청구인은 이와 같은 사실을 최근에야 알게 되었다. 3) 건축주 명의변경 동의서는 청구인의 동의 없이 허위로 작성되었고, 대리로 발급된 인감증명서가 첨부되었는데도 불구하고 피청구인은 이와 같은 사실을 확인해보지 않고 이 사건 처분을 하였다. 4) 위와 같은 사실을 종합하여 보면 이 사건 처분은 당연무효라 할 것이다. 나. 피청구인 주장 1) 피청구인은 이 사건 건축관계자 변경신고서에 청구인의 건축주 명의변경 동의서와 인감증명서가 첨부되어 있었음을 확인하고 적법하게 이 사건 처분을 하였다. 2) 청구인이 이 사건 처분의 무효를 주장하는 부분은 사인 간 문제로 민사상으로 해결되어야 할 사안이다. 3) 위와 같이 이 사건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 무효여부 가. 관계법령 【건축법】 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다 12. “건축주”란 건축물의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다. 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. ⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다. 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가 5. 「산지관리법」 제14조와 제15조에 따른 산지전용허가와 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용허가ㆍ신고. 다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당된다. 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다. 가. 지구단위계획구역 나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역 3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. ④ 제1항에 따른 신고 사항의 변경신고에 관하여는 제11조제5항ㆍ제6항 및 제14조제3항ㆍ제4항을 준용한다. 【건축법 시행령】 제12조(허가ㆍ신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 3. 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것 【건축법 시행규칙】 제11조(건축 관계자 변경신고) ①법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 ②건축주는 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. ③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2009. 8월 경 피청구인에게 이 사건 토지(임야, 857㎡)에 단독주택 목적으로 건축허가를 받은 자이다. 나) 이 사건 토지는 강제경매로 매각되어 2015. 9. 15. 청구외 서○○에게로 소유권이 이전되었는데, 당시 이 사건 토지에는 미등기 건물이 건축되어 있었다. 다) 청구외 서○○는 청구인에게 미등기 건물을 철거하라며 건물등철거소송(○○○○가단○○○○○○)을 제기하였는데, ○○지방법원은 2016. 8. 11. “이 사건 토지의 미등기 건물이 2015. 7. 17. 청구인에서 청구외 OOO에게 건축주 명의가 승계되었으므로 미등기건물의 처분권을 보유하면서 이 사건 토지를 점유하고 있음을 전제로 하는 원고(청구외 서○○)의 주장은 이유없다”는 이유로 기각판결하였다. 라) 청구외 서○○는 피청구인에게 건축관계자 변경 신고서(청구인→청구외 서○○), 청구인의 인감도장이 날인된 건축주 명의변경 동의서 및 청구인의 인감증명서를 제출하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024691"></img> 마) 피청구인은 2020. 5. 19. 청구외 서○○에게 이 사건 처분을 하였다. 바) 한편, 피청구인은 2021. 8. 3. 청구외 서○○에게 이 사건 심판청구 사실을 통지하였고, 청구외 서○○는 위 통지서를 2021. 8. 6. 수령하였으나, 현재까지 이 사건 심판에 참가신청을 하지는 않았다. 2) 청구인은 건축주 명의변경 동의서가 허위로 작성되었고, 인감은 청구인이 발급받은 것이 아니므로 이에 대하여 확인을 하지 않고 이 사건 처분은 당연무효라고 주장한다. 「건축법」 제16조제1항 본문은 건축주가 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 「건축법 시행령」 제12조제1항제3호는 건축주를 변경하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있다. 아울러 「건축법 시행규칙」 제11조제1항제1호는 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 후에 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수하거나 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우에는 양수인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하면서 같은 법 제11조 제3항은 허가권자는 제1항에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다고 규정하고 있다. 살피건대, 피청구인은 청구외 서○○로부터 ‘건축관계자 변경 신고서, 변경 전 건축주인 청구인의 건축주 명의변경 동의서(청구인의 인감도장이 날인되어 있음), 청구인의 인감증명서’를 제출받아 이 사건 처분을 하였다. 청구인은 건축주 명의변경 동의서가 허위로 작성되었음 등을 이유로 이 사건 처분의 무효를 주장하나 이에 대한 입증자료가 없다. 하자 있는 행정처분이 당연무효가 되기 위하여는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로 명백한 것이어야 하는데(대법원 1995. 7. 11. 선고 94누4615 전원합의체 판결 등 참조) 청구인의 주장만으로는 이 사건 처분이 무효라고 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.