건축관계자 변경신고 수리처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-○번지 토지(대, 221.5㎡) 및 그 지상 건물(지하1층, 지상4층)(이하 ‘이 사건 토지 및 건물’이라 한다)의 전 소유자로, 2013.7.16. 이 사건 건물에 대한 건축대수선(5층증축 포함) 허가를 받고 2013.7.19. 착공신고를 하였으나, 이 사건 토지 및 건물은 2013.7.25. 임의경매 개시되어 2014.6.30. 청구외 ○○○, ○○○, ○○○(이하 ‘○○○ 등 3인’이라 한다)에게 매각되었다. 이 사건 토지 및 건물에는 건축대수선 공사계약을 하였던 ○○○○(주)과 ○○○이 공사대금을 피담보채권으로 하여 2013.12.3. 유치권 신고를 한 상태였는데, ○○○ 등 3인은 ○○○○(주)과 ○○○을 상대로 부동산 인도명령 청구를 하여 2014.11.21. 승소(수원지방법원 2014라1437 부동산인도명령)한 후 2015.1.23. 피청구인에게 건축관계자(건축주,감리자,시공자) 변경신고를 하였고 피청구인은 2015.1.30. 이를 수리(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 한편, 청구인은 이 사건 건물 5층 증축부분은 경매목록에서 제외되었으므로 ○○○ 등 3인에게 한 이 사건 처분은 위법하다며 행정심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 토지 및 건물은 2013.7.25. 경매개시 결정 이후 2014년 매각허가 결정으로 매각되었다. 청구인은 경매개시 결정 이전인 2013.7.16. 피청구인으로부터 건축허가를 득한 후 공사를 진행하여 경매법원의 현황조사시 이 사건 건물의 5층 주택공사를 완료하기 직전에 이르렀고 5층 증축부분은 이 사건 건물의 부속물이 아닌 독립된 건물의 요건을 갖춘 상태였다. 그러나 청구인이 채무를 변제하지 못하여 경매는 계속 진행되었다. 2) 이 사건 건물은 건축관계자 변경신고를 한 ○○○, ○○○, ○○○에게 매각되었으나 경매법원이 5층 증축부분은 매각에서 제외하였으므로 ○○○ 등 3인이 5층 증축부분에 대한 소유권은 취득할 수 없다. 청구인의 비용과 노력으로 완성단계(지상권성립 충족)에 이른 5층 증축부분을 제외한 이 사건 건물을 경락받은 ○○○ 등 3인은 관계서류를 제출하여 5층 증축부분을 포함한 건물 전체에 대하여 건축관계자 변경신고를 하였고 피청구인은 이를 수리하였다. 3) 그러나 전술한 바와 같이 ○○○ 등 3인에게는 5층 증축부분 소유권에 대한 권원이 없다. 「건축법 시행규칙」 제11조에 따르면 건축주 명의를 변경하려면 전 건축주의 동의서 또는 소유권변경 관련 서류를 제출하여야 한다. 그러나 이 사건 5층 증축부분은 이미 완성단계에 이르렀고 청구인으로부터 소유권을 이전받지 못하였음에도 피청구인은 ○○○ 등 3인의 건축관계자 변경신고를 수리함으로써 청구인의 재산권을 침해하였다. 4) 현재 변경된 건축주 명의로 사용승인 및 건축물대장 등재가 완료되고 소유권 보존등기까지 경료될 시에는 청구인은 권리의 실현을 기하지 못할 우려가 있는 바, 사실이 위와 같다면 피청구인은 ○○○ 등 3인에게 한 건축관계자 변경신고 수리처분을 취소하여야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 「건축법 시행규칙」 제11조(건축 관계자 변경신고) 제1항 규정에 “법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자의 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.”라고 규정되어 있고, 법제처 법령해석(안건번호 11-0359, 2011.8.19)을 보면 「건축법 시행규칙」 제11조제1항에서의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”가 어떤 것인지에 대하여 해석한 사례가 있는데, “부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부로서 「민법」 제186조에서는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 하고 있고, 같은 법 제187조에서는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있으며, 또한 「부동산등기법」 제2조 및 제16조 등에 부동산등기부등본에는 부동산의 소유권 등에 관하여 기재하도록 하고 있으므로, 매매를 통한 소유권 이전의 경우 부동산등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권 변경에 관한 내용을 확인할 수 있고, 「건축법」 제11조에 따른 건축허가나 대수선허가는 허가권자가 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인지 등의 인적요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 그에 따라 건축허가 등의 효과는 허가대상 건축물의 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 따라 이전되는 것이 아닌 점 등을 감안하면 부동산등기부등본은 권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당한다(대법원 2010.5.13. 선고 2010두2296 판결례 참조).”라고 해석하고 있다. 또한 상기 대법원 2010.5.13 2010두2296 판결요지에서 “구 건축법(2008.3.21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조제1항 및 구 건축법시행령(2008.10.29. 대통령령 제21098 호로 개정되기 전의 것) 제12조제1항제3호 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 할 때에 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007.12.13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것) 제11조제1항제1호에 규정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 하였다. 2) 청구인은 5층 증축건물에 대하여서는 경매법원이 매각에서 제외함으로써 소유권을 취득할 수 없다고 주장하고 있으나, 대법원 1992.12.3 92다26772, 2002.5.10. 99다24256 등의 판결요지를 보면 “건물의 증축부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 「민법」 제358조에 의하여 부합된 증축부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.”라고 판결하고 있다. 3) 청구인은 또한 청구인의 비용과 노력으로 완성단계(지상권성립 충족)에 이른 5층 증축부분을 제외한 이 사건 건물을 경락받은 ○○○ 등 3인이 관계서류를 제출하여 5층 증축 부분을 포함한 이 사건 건물 전체에 관하여 건축관계자 변경신고를 하였고, 피청구인이 이를 수리 처분하여 청구인의 재산권을 심각하게 침범한 사실이 있다고 주장하고 있으나, 2013.7.16. 건축대수선(증축 포함)허가 후 청구인이 공사금액 2억원(부가세 별도)의 민간 건설공사 표준도급계약서를 첨부하여 2013.7.19. 착공신고서를 제출하였기에 2013.7.22. 착공신고를 수리한 것이고, 이후 2014.6.30. 이 사건 토지 및 건물을 경락받은 ○○○ 등 3인이 이 사건 토지 및 건물을 점유하고 있던 ○○○○(주)과 ○○○을 상대로 부동산인도명령 소송에서 승소한 후 2015.1.23. 건축관계자 변경신고서에 소유권이전등기된 토지 및 건물등기부등본을 제출한 바, 상기 내용을 종합적으로 판단하여 2015.1.28. 건축관계자 변경신고를 수리한 것이다. 4) 위와 같이 ○○○ 등 3인은 건축관계자 변경신고에 필요한 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하였고 이에 피청구인이 건축관계자 변경신고를 수리한 것으로, 청구인의 주장과 같이 건축관계자 변경신고를 수리하여 청구인의 재산권을 심각하게 침범하였다는 주장은 이유 없으므로 청구를 기각하여야 한다. 다. 참가인 주장 1) 참가인은 합법적인 절차에 의거하여 이 사건 토지 및 건물을 취득하였고 이후 대법원 판결에 따라 건축주 명의변경을 실시하였다, 2) 지하~5층은 인도명령 판결문(수원지방법원 2014라1437) 및 대법원 판결(대법원2010두2296)에 의해 명의변경을 한 것이고, 5층은 부합물과 종물의 개념에 의거하여 취득한 것이므로 청구를 기각하여야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법 시행규칙】[시행 2015.1.29.] [국토교통부령 제180호, 2015.1.29., 일부개정] 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. <개정 2006.5.12., 2007.12.13., 2008.12.11., 2012.12.12.> 1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우 2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우 3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우 ②건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. <개정 2007.12.13.> ③허가권자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축관계자변경신고서를 받은 때에는 그 기재내용을 확인한 후 별지 제5호서식의 건축관계자변경신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다. 【민법】[시행 2014.12.30.] [법률 제12881호, 2014.12.30., 일부개정] 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. 제256조(부동산에의 부합) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다. 제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 대수선허가서, 처분서, 2014라1437 부동산인도명령서, 등기사항전부증명서 등에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-○번지 토지(대, 221.5㎡) 및 그 지상 건물(지하1층, 지상4층)의 전 소유자로, 2013.7.16. 이 사건 건물에 대한 건축대수선(5층증축 포함) 허가를 받고 2013.7.19. 착공신고를 하였으나, 이 사건 토지 및 건물은 2013.7.25. 임의경매 개시되어 2014.6.30. 청구외 ○○○, ○○○, ○○○에게 매각되었다. 나) 이 사건 토지 및 건물에는 건축대수선 공사계약을 하였던 ○○○○(주)과 ○○○이 공사대금을 피담보채권으로 하여 2013.12.3. 유치권 신고를 한 상태였는데, ○○○ 등 3인은 ○○○○(주)과 ○○○을 상대로 부동산 인도명령 청구를 하여 2014.11.21. 승소한 후 2015.1.23. 피청구인에게 건축관계자(건축주,감리자,시공자) 변경신고를 하였고 피청구인은 2015.1.30. 이를 수리하였다. 다) 청구인은 이 사건 건물의 5층 증축부분은 경매목록에서 제외되었으므로 건축관계자 변경신고 수리처분시 5층 증축부분은 제외하여야 한다는 이유로 행정심판을 청구하였다. 2) 「건축법 시행규칙」 제11조에 따르면 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자의 양수인 등은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 「민법」 제186조에 따르면 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기고, 같은 법 제187조에 따르면 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권을 취득한 경우 등기하지 아니하면 이를 처분하지 못하며, 같은 법 제358조에 따르면 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 3) 청구인은 5층 증축부분은 경매개시 전 주택공사를 완료하기 직전이었으므로 독립된 건물의 요건을 갖춘 상태로써 이 사건 건물의 부속물이 아니고, 또한 경매법원이 5층 증축부분을 매각에서 제외하였으므로 이 사건 처분은 위법·부당하다고 주장한다. 건물이 증축된 경우에 증축 부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축 부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 하고, 건물의 증축 부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제358조에 의하여 부합된 증축 부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득한다(대법원 2002.10.25. 선고 2000다63110 판결 참조). 살피건대, 이 사건 토지 및 건물에 대한 경매절차가 개시된 후 2013.8.12.자 현황조사 당시의 매각물건명세서에 ‘건물부분은 현재 내부수리 중으로 외부골조 및 벽체만 남은 상태이다.’라고 기재되어 있는 점, 이 사건과 관련 수원지방법원 2014라1437 부동산인도명령 판결서에 “유치권 신청인 ○○○이 이 사건 경매절차가 개시되기 전에 기성금 지급의 대상이 되는 공사(계약서에는‘판넬자재 입고시 30%, 창호자재 입고시 30%, 유리자재 입고시 20%’등으로 기재되어 있다)를 완료하였다는 점을 인정하기에 부족하다.”라고 설시되어 있는 점, 이 사건 토지 및 건물 경매사건(수원지법 여주지원 2013타경12179)의 감정평가서 사진에 이 사건 건물의 옥상부분(5층 부분)에 다른 층과 똑같이 철골조로 된 외부벽체는 있는 것으로 보이지만 그 외 내부골조, 지붕, 창호, 인테리어 등의 시설공사는 착공하지 않은 것으로 보이는 점을 고려할 때, 이 사건 건물의 5층 증축부분이 경매개시 당시 기능적인 면에서 독립적이고 경제적 효용을 가지며 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는 소유권 취득 대상으로서의 독립된 형체를 갖추었다고 보기는 어려우므로, 비록 이 사건 부동산 5층 증축부분이 경매목록에서 제외되었다 하더라도 ○○○ 등 3인은 이 사건 토지 및 건물의 소유권을 취득할 때에 기존건물에 부합된 5층 증축부분의 소유권을 취득하였다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.