건축법위반 시정명령 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ●●●구 △△△로 92-50에 소재한 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)의 소유자이고, 이 사건 건축물은 1층이 근린생활시설(소매점)이며, 2층부터 4층까지 각 층마다 2가구로 총 다가구주택 6가구로 사용승인되었다. 피청구인은 2019. 11. 29. 이 사건 건축물을 현장 확인한 결과 청구인이 1층 근린생활시설을 다가구주택으로 무단 용도변경하고, 2층부터 4층까지 다가구주택 총 6가구(각 층별 2가구)를 총 15가구(각 층별 5가구)로 무단 대수선하였으며, 옥탑층의 다락을 다가구주택으로 무단 증축하는 등 「건축법」 제11조 및 제19조를 위반 사실을 확인하여 같은 해 12. 30. 청구인에게 처분 사전통지 절차를 거쳐 원상복구하도록 시정명령(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 건축물의 용도를 근린생활시설 및 다가구주택으로 4층 건축물을 짓고 2019. 1. 11. 피청구인에게 사용승인을 받았다. 청구인은 1층 일부는 근린생활시설, 나머지는 주거용도로 여러 임차인들과 임대차계약을 체결하고 건물을 사용하여 왔다. 그런데 피청구인이 2019. 11. 29. 아무런 예고나 통지도 하지 않은 채 청구인의 허락이나 양해도 없이 갑자기 이 사건 건축물에 무단으로 침입하여 건물내부를 샅샅이 조사하기 시작하였고, 그날 이후 피청구인에게 처분 사전통지와 이 사건 처분서를 받았다. 2) 피청구인은 「행정조사기본법」을 위반하여 위법한 처분을 하였다. 「행정조사기본법」 제11조제1항에서는 조사원이 가택, 사무실 또는 사업장 등에 출입하여 현장조사를 실시하는 경우에는 행정기관의 장은 조사목적, 조사기간과 장소, 조사원의 성명과 직위, 조사범위와 내용, 제출자료, 조사거부에 대한 제재, 그 밖에 당해 행정조사와 관련하여 필요한 사항이 기재된 현장출입조사서 또는 법령 등에서 현장조사시 제시하도록 규정하고 있는 문서를 조사대상자에게 발송하여야 하고, 제17조제1항에서는 행정조사를 실시하고자 하는 행정기관의 장은 제9조에 따른 출석요구서, 제10조에 따른 보고요구서ㆍ자료제출요구서 및 제11조에 따른 현장출입조사서를 조사개시 7일 전까지 조사대상자에게 서면으로 통지하여야 한다고 규정하고 있다. 그런데 피청구인은 이 사건 건축물 내부에 들어와서 직접적인 현장 행정조사를 실시하였음에도 「행정조사기본법」에서 엄격히 규정하고 있는 행정출입조사서를 조사개시 7일 전까지 서면으로 통지하지 않았고, 현장조사 당일에도 청구인에게 허락이나 양해도 없이 무단으로 건물에 침입하여 현장조사를 실시하였다. 따라서 위법한 절차 진행으로 인하여 발생한 이 사건 처분은 위법한 처분임이 분명하다(사건 제특행심제2011-05호, 2011.4.25. 참조). 3) 무단 용도변경 대상의 면적을 오류로 작성하여 통보하였다. 피청구인은 이 사건 처분을 하면서 위반내용을 이 사건 건축물 1층의 근린생활시설을 다가구주택으로 무단 용도변경하였고, 그 위반면적은 167.66㎡로 통보하였다. 그러나 「건축법」 제80조 및 같은 법 시행령 제115조의2제2항 별표 15에서는 허가나 신고를 하지 않은 건축물에 대한 이행강제금을 산정할 경우 위반면적을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경을 한 부분으로 규정하고 있다. 청구인은 2019. 1. 11. 이 사건 건축물 1층 167.66㎡에 대해 제1종근린생활시설로 사용승인을 받았고 그 중 75.65㎡는 2019. 6. 25.부터 법인의 사무실 용도로 현재까지 임차를 주었기 때문에 무단 용도변경 행위를 한 것이 아니며, 해당 층에서 신고 없이 무단 용도변경이 이루어진 면적은 92.01㎡이다. 4) 무단 대수선 대상의 면적을 오류로 작성하고 통보하였다. 피청구인은 이 사건 처분을 하면서 위반내용을 건물 2, 3, 4층의 다가구주택 6가구를 15가구로 무단 대수선하였고, 그 위반면적은 총 309.48㎡로 통보하였다. 청구인은 2019. 1. 11. 위 3개층에 대해 각 층마다 2가구의 사용승인을 받았고, 이후 각 층마다 내력벽을 설치하여 가구가 추가되어 「건축법」 위반이 발생한 사실은 있다. 그러나 무단 대수선 위반면적은 추가된 가구부분만 위반면적으로 산정해야 하고, 당초 주택으로 승인받아 사용하여 왔던 가구는 위반면적에서 제외되어야 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023671"></img> 5) 결론 이 사건 처분은 「행정조사기본법」을 위반한 위법한 절차에 따른 처분이고, 청구인의 위반행위로 인한 위반면적을 과대 계산하여 잘못 작성하였으므로 침익적 행정처분 절차의 정당성과 정확성을 위해 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 【보충서면】 6) 피청구인은 거짓 주장을 하고 있다. 가) 피청구인은 2019. 11. 29. 현장조사 이전에 아무런 조사예고나 사전통지도 없었고, 청구인의 동의나 양해도 없이 무단으로 건물 내부를 샅샅이 뒤지기 시작하였으며, 평소 심장이 약한 청구인은 공무원의 불법적인 무단침입으로 매우 당황스럽고 두려움에 떨었으며, 이후에는 잘 모르는 사람이 건물에 들어오면 심장이 벌렁거려 정상적인 생활을 할 수 없다. 나) 피청구인은 청구인에게 처분 사전통지하여 의견 제출을 요청하였으나 기간내 이의신청을 하지 않았다고 주장하고 있으나, 청구인의 남편이 피청구인을 방문하여 ‘1층 근린생활시설의 오른쪽 부분은 사무실로 임대하여 사용하고 있기 때문에 무단용도변경이 아니고, 무단용도변경의 대상면적이 잘못 산정되었다고 구두로 의견을 제출하면서 이의신청서를 작성하여 의견제출하여야 되지 않느냐고 질의하였으나, 피청구인은 이미 보고를 하고 결재를 올린 내용이라 반영할 수 없고 위반면적은 무조건 전체면적으로 해야 하며 이의신청서는 의미가 없으니 제출하지 않아도 된다고 하여 청구인이 정당하게 제출한 의견을 반영하지 않고 묵살하였다. 이는 「행정절차법」 제27조 및 제27조의2에서 규정하고 있는 법령을 정면으로 위반한 것이다. 7) 피청구인은 이 사건 처분이 잘못되었음을 스스로 인정하고 있다. 피청구인은 답변서에서 ‘무단 용도변경 위반 대상면적에 대하여는 청구인이 요청한다면 사전협의 및 현장확인을 거쳐 위반면적에 대해 재확인할 수 있다.’고 하였고, 이는 무단 용도변경 위반면적이 오류로 작성되었음을 스스로 인정하는 것이다. 8) 상기와 같이 피청구인은 사실과 다른 거짓 주장을 하고 있으며, 「행정조사기본법」과 「행정절차법」을 위반하면서 이루어진 이 사건 처분은 위법한 처분이다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 가) 청구인은 경기도 ○○시 ●●●구 △△△로 92-50상에 4층 규모의 건축물[1층: 근린생활시설(소매점), 2~4층: 단독주택(다가구 주택) 각 2가구]을 2018. 6. 5. 건축허가 받고, 2019. 1. 11. 사용승인을 받았다. 나) 청구인은 사용승인 이후 1층 근린생활시설(소매점)을 단독 다가구(4가구)로 무단 용도변경(현재 2가구는 입주, 2가구는 미입주)하였으며, 2층부터 4층까지 3개층의 단독 다가구 6가구(각층 2가구)를 단독 다가구 15가구(각층 5가구)로 무단 대수선하였고, 건축 연면적에서 제외되는 옥탑층의 다락을 단독 다가구 4가구로 무단 변경하여 층수 및 가구수를 위반하여 건물 전체 6가구를 총 23가구로 변경하여 건물을 사용하고 있다. 다) 피청구인은 ‘2019년 상반기 사용승인 건축물에 대한 일제점검’시 청구인의 위법사항을 적발하였고, 청구인에게 「건축법」 위반사항 발생에 따른 처분 사전통지 이후 시정명령 및 시정명령 촉구를 통하여 위반사항을 시정토록 통보하였다. 2) 청구인 주장의 부당성 가) 청구인은 피청구인이 이 사건 건축물 내부에 들어와서 직접적인 현장행정조사를 실시하였음에도, 「행정조사기본법」에서 엄격히 규정하고 있는 ‘현장출입조사서’를 조사개시 7일전까지 서면으로 통지하지 않았으며, 현장조사 당일에도 청구인에 대한 허락이나 양해도 없이 무단으로 건물에 침입하여 현장조사를 실시한 사항은 「행정조사기본법」에서 엄격히 규정하고 있는 조사절차를 정면으로 위배한 위법행위이며, 이러한 위법한 절차 진행으로 인하여 발생한 피청구인의 처분도 또한 위법하다고 주장하고 있다. 피청구인은 ‘2019년 상반기에 사용승인 건축물에 대한 일제점검’ 대상에 이 사건 건축물이 포함되어 현장 확인을 위해 이 사건 건축물을 방문하였으나, 현관문에 번호키가 장착되어 내부를 확인할 수 없었고, 다만, 현장점검시 건축물대장과 비교하여 건물 외부 주위를 확인하던 중 출입구 전면에 우편함(22개 호 표시)과 보일러 연소통(1층 4개소, 2~4층 18개소, 옥탑층 4개소)이 설치되어 위반사항을 확인하였다. 이후 건축물 위반사항에 대하여 2019. 12. 9. 처분 사전통지서를 청구인에게 통지하여 의견제출을 요청하였으나, 기간 내 의견제출서를 제출하지 않았고, 그 이후 청구인 남편이 피청구인을 방문하여 청구인 소유 대지가 옆에 붙어 있으니 대지를 합병하여 주차장 대수를 추가 설치하는 등으로 건축물을 양성화 하고자 하여 건축설계사무소와 상담하라고 하였으며, 청구인이 주장하는 현장조사 및 위법사항에 대한 이의제기도 없었으며, 거의 모든 호수가 임대기간이 내년까지로 사실상 원상복구하기가 어렵다는 설명도 하였다. 또한, 처분 사전통지 시 6가구를 18가구로 무단 대수선한 위반사항을 통보하였으나 청구인의 남편이 피청구인을 방문하였을 때 2~4층이 6가구를 15가구로 구획하였다고 하여 위반건축물에 대한 시정명령 시 15가구로 정정하여 시정명령 통보하였다. 아울러, 「행정조사기본법」 제3조제1항에 따르면 행정조사에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법으로 정하는 바에 따른다고 규정되어 있으나, 건축직공무원으로서 시설물 점검에 대하여는 「건축법」 제87조제1항에 근거하여 시행하고 있고 이 규정에서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장, 그 소속 공무원 등은 건축물의 건축주 등, 공사감리자, 공사시공자 또는 관계전문기술자에게 필요한 자료의 제출이나 보고를 요구할 수 있으며, 건축물ㆍ대지 또는 건축공사장에 출입하여 그 건축물, 건축설비, 그 밖에 건축공사에 관련되는 물건을 검사하거나 필요한 시험을 할 수 있다고 규정하고 있다. 「건축법」 제37조, 같은 법 시행령 제24제2항제3호에 의거 건축물ㆍ대지 또는 건축공사장을 출입하여 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축하거나 용도변경 한 건축물의 단속을 실시할 수 있음을 「건축법」으로 규정하고 있다. 나) 청구인이 주장하는 피청구인의 위법사항 오류에 대한 사항에 대하여 (1) 무단 용도변경 면적 상이에 대하여는 무단 용도변경 및 무단 증축은 그 위반한 면적에 해당되는 만큼 위반면적으로 산정하여 시정명령 및 조치를 통보할 수 있고, 다만 청구인의 주장에 대하여는 추후 청구인이 요청한다면 사전 협의 및 현장 확인을 거쳐 위반면적에 대해 재확인할 수 있다. (2) 무단 대수선 면적 상이에 대하여는 이 사건 건축물의 2층부터 4층까지 3개층의 6가구를 전체 15가구로 무단 대수선한 사항에 대하여 청구인은 적법하게 사용승인 된 기존 각층별 2가구의 면적인 48.97㎡(146.91㎡, 3개층 합계면적)를 제외하고 나머지 부분인 층별 54.19㎡(162.57,㎡ 3개층 합계면적)에 대하여 무단 대수선 위반면적으로 산정되어야 한다고 주장하고 있으나, 무단 대수선에 대하여 「건축법 시행령」 제3조의2제8호에 의거 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것에 대하여 규정하고 있으며, 위반면적에 대하여는 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액으로 산정하여 부과토록 하고 있으며, 국토교통부 건축법령 해석사례에서도 무단 대수선에 대하여는 그 건축물 전체 연면적으로 산정하도록 하고 있다. 3) 결론 피청구인은 청구인에게 「건축법」 위반사항(무단 용도변경, 무단 대수선, 무단 증축)에 대하여 관련 법령에 의거 적법하게 행정행위를 하였으며, 날로 늘어나고 있는 불법 방 쪼개기로 인하여 국토교통부에서도 지자체에 점검계획을 수립하는 등 단속을 강화토록 하고 있으며, 당초 설계되어 시공되어 있는 세대구분형 주택을 사용승인 이후 가구수를 늘리는 것은 거주자의 안전이 확보되지 않은 가벽으로 가구를 구분하여 방음 및 화재에 대해서도 성능을 갖추지 못하고 차량 주차문제 등, 세입자의 주거환경을 악화시키는 요인으로 작용하고 있다. 따라서 청구인의 청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. 제19조(용도변경) ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.> 1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우 ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.> ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. 1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등의 시설군 3. 전기통신시설군 4. 문화 및 집회시설군 5. 영업시설군 6. 교육 및 복지시설군 7. 근린생활시설군 8. 주거업무시설군 9. 그 밖의 시설군 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. <개정 2019. 4. 23., 2019. 4. 30.> ⑤ 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대한 실태를 파악하기 위하여 조사를 할 수 있다. <신설 2019. 4. 23.> ⑥ 제5항에 따른 실태조사의 방법 및 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2019. 4. 23.> 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 60제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011. 5. 30., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 【건축법 시행령】 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 제115조(위반 건축물 등에 대한 실태조사 및 정비) ① 허가권자는 법 제79조제5항에 따른 실태조사를 매년 정기적으로 하며, 위반행위의 예방 또는 확인을 위하여 수시로 실태조사를 할 수 있다. ② 허가권자는 제1항에 따른 조사를 하려는 경우에는 조사 목적ㆍ기간ㆍ대상 및 방법 등이 포함된 실태조사 계획을 수립해야 한다. ③ 제1항에 따른 조사는 서면 또는 현장조사의 방법으로 실시할 수 있다. ⑥ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 실태조사의 방법ㆍ절차에 필요한 세부적인 사항은 건축조례로 정할 수 있다. [전문개정 2020. 4. 21.] ■ 건축법 시행령 [별표 1] <개정 2019. 10. 22.> 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 3. 제1종 근린생활시설 【행정조사기본법】 제3조(적용범위) ① 행정조사에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법으로 정하는 바에 따른다. 제11조(현장조사) ① 조사원이 가택ㆍ사무실 또는 사업장 등에 출입하여 현장조사를 실시하는 경우에는 행정기관의 장은 다음 각 호의 사항이 기재된 현장출입조사서 또는 법령등에서 현장조사시 제시하도록 규정하고 있는 문서를 조사대상자에게 발송하여야 한다. 1. 조사목적 2. 조사기간과 장소 3. 조사원의 성명과 직위 4. 조사범위와 내용 5. 제출자료 6. 조사거부에 대한 제재(근거 법령 및 조항 포함) 7. 그 밖에 당해 행정조사와 관련하여 필요한 사항 ③ 제1항 및 제2항에 따라 현장조사를 하는 조사원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 조사대상자에게 내보여야 한다. 제17조(조사의 사전통지) ① 행정조사를 실시하고자 하는 행정기관의 장은 제9조에 따른 출석요구서, 제10조에 따른 보고요구서ㆍ자료제출요구서 및 제11조에 따른 현장출입조사서(이하 "출석요구서등"이라 한다)를 조사개시 7일 전까지 조사대상자에게 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 행정조사의 개시와 동시에 출석요구서등을 조사대상자에게 제시하거나 행정조사의 목적 등을 조사대상자에게 구두로 통지할 수 있다. 1. 행정조사를 실시하기 전에 관련 사항을 미리 통지하는 때에는 증거인멸 등으로 행정조사의 목적을 달성할 수 없다고 판단되는 경우 2. 「통계법」 제3조제2호에 따른 지정통계의 작성을 위하여 조사하는 경우 3. 제5조 단서에 따라 조사대상자의 자발적인 협조를 얻어 실시하는 행정조사의 경우 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 일반건축물대장, 출장복명서, 「건축법」 위반사항 발생에 따른 처분 사전통지서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ●●●구 △△△로 92-50 건축물의 소유자이고, 이 사건 건축물의 현황은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023673"></img> 나) 피청구인은 2019. 11. 29. 이 사건 건축물을 현장조사하여 청구인이 1층 제1종근린생활시설을 다가구주택으로 무단 용도변경하고, 2층부터 4층까지 각 층마다 다가구주택 2가구로 총 6가구에서 각 층마다 5가구로 총 15가구로 무단 대수선하였으며, 건축물의 연면적에 포함되지 않았던 옥탑층에 다가구주택을 무단 증축하여 「건축법」 제11조 및 제19조를 위반한 사실을 확인하였다. 다) 피청구인은 2019. 12. 9. 청구인에게 「건축법」 위반내용을 아래와 같이 통지하고, 같은 해 12. 26.까지 의견제출서를 제출하도록 처분 사전통지하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023675"></img> 라) 피청구인은 2019. 12. 30. 청구인에게 이 사건 건축물의 「건축법」 제11조 및 제19조 위반을 사유로 2020. 2. 3.까지 원상복구하도록 시정명령하였다. 2) 「건축법」 제11조제1항 제19조제2항에 따르면 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하고, 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. 「건축법」 제79조제1항·제5항·제6항, 같은 법 시행령 제115조제1항에 따라 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 ‘건축주등’이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있고, 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대한 실태를 파악하기 위하여 조사를 할 수 있으며, 실태조사는 매년 정기적으로 하며, 위반행위의 예방 또는 확인을 위하여 수시로 실태조사를 할 수 있다. 「행정조사기본법」 제3조, 제11조제1항, 제17조제1항에 따르면 행정조사에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법으로 정하는 바에 따르고, 조사원이 가택ㆍ사무실 또는 사업장 등에 출입하여 현장조사를 실시하는 경우에는 행정기관의 장은 조사목적, 조사기간과 장소, 조사원의 성명과 직위, 조사범위와 내용, 제출자료, 조사거부에 대한 제재, 그 밖에 당해 행정조사와 관련하여 필요한 사항이 기재된 현장출입조사서 또는 법령등에서 현장조사시 제시하도록 규정하고 있는 문서를 조사대상자에게 발송하여야 하며, 행정조사를 실시하고자 하는 행정기관의 장은 제9조에 따른 출석요구서, 제10조에 따른 보고요구서ㆍ자료제출요구서 및 제11조에 따른 현장출입조사서를 조사개시 7일 전까지 조사대상자에게 서면으로 통지하여야 한다. 3) 먼저 피청구인이 이 사건 건축물에 대한 현장조사를 함에 있어 「행정조사기본법」을 위반하였다는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다. 피청구인이 이 사건 건축물에 대한 현장조사를 함에 있어 「행정조사기본법」 제17조에서 정한 절차(현장출입조사서의 7일전 발송)를 이행하지 않은 사실은 인정된다. 하지만 피청구인은 이 사건 처분을 함에 있어 현관문이 잠겨 있었던 관계로 이 사건 건축물 내부에 들어가지 아니한 채 단지 외관만을 살펴보고 온 사실, 이후 2019. 12. 9. 이 사건 건축물 위반사실에 대하여 청구인에게 통지하여 의견제출을 요청한 사실, 청구인의 남편이 피청구인 청사에 방문하여 의견을 제시한 사실 등이 인정되는바, 이러한 사실관계에 의하면 비록 피청구인이 「행정조사기본법」에서 정한 절차를 일부 이행하지 않았다고 하여 이 사건 처분을 취소하여야 할 정도로 하자가 중대하다고 할 수는 없다고 할 것이다. 따라서 이 부분 청구인의 주장은 이유 없다. 다음으로 무단 용도변경 면적과 무단 대수선 면적이 잘못되었다는 청구인의 주장에 대하여 살피건대, 기록에 의하면 무단 용도변경 면적은 1층 167.66㎡인 사실, 무단 대수선 면적은 2, 3, 4층 합계 309.48㎡인 사실이 인정된다. 또한 이 사건 건축물의 현관문이 잠겨 있어 내부를 파악할 수 없었던 점, 청구인의 남편이 피청구인을 방문하여 청구인에게 한 처분 사전통지한 내용에 대해 의견을 제시한 점, 처분 사전통지시에는 18가구로 위반사항을 통보하였으나 청구인의 남편이 피청구인을 방문하여 협의한 결과 15가구로 정정하여 이 사건 처분을 한 점, 피청구인은 청구인이 자료를 제출하면 그에 맞게 수정할 수 있다는 의사를 피력한 점, 무단 용도변경 등의 면적이 일부 잘못된 부분이 있다면 청구인은 피청구인에게 자료를 제공하여 그 오류를 시정할 수 있음에도 그러한 자료를 제시하고 않고 오류가 있다는 주장만을 하고 있는 점 등을 감안하면, 이 사건 건축물에 대한 무단용도변경 등의 면적 산정이 잘못되었다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.