건축법 위반 시정촉구계고처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○○시 ○○동 ○○○-○번지의 농가주택(155.06㎡)(이하‘이 사건 건축물’이라 한다)의 지상권 소유자이다. 피청구인은 이 사건 건축물의 정비를 요청하는 민원을 접수받고, 2016. 10. 24. 현지조사 결과 무허가 건축물임을 확인하였다. 피청구인은 2016. 10. 26. 청구인에게 건축법 위반건축물 자진시정 계고(1차) 통보하였고, 2016. 12. 14. 위반건축물 자진시정 촉구 계고(2차) 통보(이하 1차, 2차 자진시정 계고는‘이 사건 처분’이라 한다) 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 심판청구의 경위 피청구인이 2016. 10. 26.과 동년 12. 14. 경기도 ○○○시 ○○동 ○○○-○번지 지상1층 블록구조 단독주택 155.06㎡를 ○○○이 무단으로 건축하였다는 이유로 청구인 소유 점유 건물을 건축법 제11조 규정에 따라 행한 위반 건축물 자진 시정 촉구 계고는 위법·부당한 처분이므로 취소되어야 한다. 2) 청구인은 2014. 5. 29. 경기도 ○○○시 ○○동 ○○○-○의 지상권 농가주택을 지상권 소유권자였던 ○○○와 토지 소유자 ○○○의 승낙 하에 정상적으로 쌍방 간 지상권 매매계약서를 체결한 후, 이때부터 땅 임자에게 위 건축물의 계약당시 연간 토지 임차료가 60만원이었던 것을 70만원으로 인상된 것을 선불로 지급해 왔으며, 2017. 2. 22. 현재는 2017. 6. 22.까지의 임차료를 선불로 완납한 상태이니 토지 사용료를 납부한 것이므로 비록 무허가 건물이라 하더라도 이에 대한 사용료를 땅 주인에게 납부하고 정당하게 사용한 것은 명백한 사실이다.(지상권 매매계약서 첨부 참조) 3) 이 사건 처분의 위법·부당성 청구인은 월남참전용사로 국가유공자인데 고엽제 후유증과 뇌신경성 및 뇌종양으로 조용한 시골에서 절대 안정과 요양을 필요로 하기에 여러 곳을 알아보던 중, 2014. 5. 29. 지상권 매매계약시 155.06㎡ 지상권 농가주택을 전 지상권 소유권자인 ○○○와 토지소유자 ○○○의 승낙 하에 지상권 매매계약을 체결하였기에 피청구인이 행한 계고는 위법·부당하다.(국가유공자증 및 고엽제 회원증 첨부 참조) 그리고 지금까지 저는 토지 소유자가 저의 이러한 상황을 잘 알고 서로 믿고 의지하며 살면서 건강을 챙기면서 잘 지내 보내라는 따뜻한 말 한마디에 힘을 얻어 큰 걱정 없이 몸 건강하게 잘 지내왔다. 피청구인에게서 계고서를 두 번 받다보니, 열이 받쳐서 이 사건의 전말을 알아보니, 이 건물이 소재하고 있는 ○○동 ○○○-○번지는 1968년에 같은 장소인 ○○○번지에서 나뉘어져 ○○○-○로 변경되어 ○○○-○번지로는 건축물대장이 없고 1954년에 목조건물 35㎡로 건축물대장이 되어 있다. 그 후 현재까지 약 60년 넘게 지나오면서 지상권 사용자가 여러 차례 바뀌면서 당사자들이 법과 행정에 어두워서 토지나 건축물대장을 만들지 않고 필요에 따라서 신고나 허가 받지 않고 조금씩 증축하거나 개·보수하여 현재와 같은 블록조 건물이 된 것이다. 따라서 현재 청구인은 문제가 되는 건축물이 건축물대장과 일치하지 않는다는 이유로 무허가 건물이라고 하니 무지한 청구인 입장에서는 이를 증명할 길이 없어 답답하기 그지없다. 피청구인은 무려 60년 넘게 시정이나 단속 한번 나와 보지 않고 있다가 어느 날 갑자기 자진 철거하고 원상복구 하라면 어느 누가 올바른 행정 처분이라고 하겠는가? 현재 청구인이 아무런 대책 없이 쫓겨난다면 건물 매입가 1,400만원과 철거비용 약 700만원은 누가 보상해 주나, 그리고 당장 월세 방 얻을 돈도 없는 노부부가 거리에 나 앉아야 할 입장이다. 저에게 자식이 셋이나 있지만 모두들 자기 살기 바쁜 아이들이라 손 벌릴 데가 없다. 게다가 72세의 노령에 뇌종양 및 고엽제 질환은 어떻게 치료받아야 하는지 막막하기 그지없다. 이러한 처지의 청구인에게 어느 날 갑자기 피청구인이 무허가 건축물 신고가 접수되었다 하면서 위반 건축물에 대한 자진 시정을 하라고 하면, 청구인 본인이 건축한 건물도 아니고 있는 그대로의 건물을 인수한 것뿐인데 이제 와서 무단 건축물이라고 하면서 아무런 대책이나 보상도 없이 무조건 자진 철거하고 원상복구까지 하라고 하면 저는 여러모로 살 길이 막막한 고엽제 환자에 뇌수술까지 받은 71세의 세상 물정 모르는 노인 입장에서는 이를 어떻게 해결해야 할지 고민에 하루하루 피가 마르는 심정을 누가 알아주는가? 하여 청구인에게 보상이나 대책도 없이 딸랑 공문서 2장 보내고 민원을 해결하려는 피청구인의 행정처분은 위법이며 부당하다. 사실, 이러한 위반 건축물 자진 시정촉구 계고서가 오기 전에, 먼저 토지 소유주 ○○○이 2016. 9. 중순경 청구인을 찾아와서 지금 살고 있는 건물이 보기에 흉하고 무허가이기도 하니 집을 양성화(수리 또는 보수)해서 건축물 신고를 하면 나중에 팔 때 돈을 더 받을 수 있다고 하면서 한번 해 볼 것을 권고한 적이 있다. 그래도, 궁색하기 짝이 없는 살림에 땅 주인의 말이 고마워서, 시청과 동사무소에 여러 번 전화도 하고 방문해서 알아본 결과, 청구인은 세입자여서 건축물 신고를 할 수 없다고 했다. 막말로 표현하자면‘죽 쑤어서 개 주는 거’같은 상황인 것이었다. 다시 말해서 남 좋은 일 해주는 일 아닌가요? 하여, 저 역시 지금까지 이상 없이 잘 살고 있는 집을 굳이 없는 돈을 융통해서 집을 보수하여 건축물 신고를 할 필요가 없다는 생각이 들어 그냥 살기로 마음먹었다. 그러자 2016. 10. 중순쯤 다시 토지 소유자인 ○○○이 찾아와서 재차 제가 살고 있는 집을 양성화하라고 재촉하면서, 그렇게 하지 않을 것이면 집을 팔라고 하여 청구인은 그럼 1,400만원에 구입했으니 1,100만원에 팔 의사가 있다고 하면서 이사 갈 시간적 여유를 충분히 주시면 고맙겠다고 땅 주인에게 말했다. 그 후에 ○○○은 이에 대해 아무런 의사표시 없이 이 문제를 해결해 보려고 피청구인에게 민원을 제기한 것이 명백하다. 청구인이 알기로는, 토지 소유주가 저에게 건물을 개보수하라는 이유는 자신의 땅을 담보로 대출을 받았는데 대출 조건을 좋게 할 의향으로 청구인이 살고 있는 집을 건축물대장에 등재하거나 원상 복구하여 소유한 토지 전체를 밭으로 사용하면 대출금 상환이나 차후 대출시 도움이 될 것으로 보고 청구인에게 이러한 권유를 해보았으나 먹히지 않자 법으로 해결해 보려고 한 것을 피청구인이 땅 주인의 민원을 일방적으로 인정하고 받아들인 것은 위법·부당하다. 4) 결론 청구인 입장에서는 지금까지 소유·점유한 건축물에 대한 토지 사용료를 토지 소유자의 구두 계약조건에 맞추어 이에 대한 연간 임대료로 70만원을 선불로 지급하여 토지소유자와 무탈하게 지내고 있었기에, 토지 소유자 ○○○이 민원을 제기하였다는 이유만으로 피청구인은 그간에 사전에 청구인에 대한 입장이나 상황을 충분히 파악하고 고려해 보지도 않고 일방적으로 행한‘위반 건축물 자진시정촉구계고’는 위법·부당한 처분이므로 취소되어야 한다. 【보충서면】 6) 피청구인의 주장 및 그에 대한 답변 가) 토지 소유자 ○○○의 신의성실의 원칙에 대하여 이러한 사건이 있기 전에 토지 소유자 ○○○은 재산 부족 등의 이유로 자신의 토지를 매도하기 전에 현재 토지의 지상권 소유자인 ○○○을 전혀 개의치 않고 자신의 이득만을 취하려고, 민원인 A로 하여금 불법건축물로 신고하게 하여 건축법 제11조를 이용하여 민원을 제출하게 한 점은 몇 십년동안 여러 사람에게서 토지세를 받아온 사람으로 할 짓이 아니며 이는 신의성실의 원칙에 위배되는 부당한 행위이다. 나) 관련법규에 대하여 청구인은 ○○○번지와 ○○○-○번지는 폐쇄된 지적공부에 의한 정부의 토지정리에 따라 주소만 ○○○번지에서 ○○○-○번지로 변경된 동일 장소임을 확인하였기 때문에 제 입장에서는 이곳에 지어진 건축물은 새로 지어진 불법 건축물이 될 수 없다.(2016. 11. 4. 토지대장 첨부) 그리고 이 건물이 건축물대장과 일치하지 않는 것은 1954년에 승인이 나고 그동안 여러 사람을 거치면서 비도시 지역의 건축법에 의하면 200㎡이하의 단독 주택이나 400㎡이하의 축사나 창고는 건축법 제11조에 의한 건축 허가 사항이 아니고 신고 대상이었으므로 이 사건의 건물은 최초 건물 소유자 ○○○의 건축물대장과 동일하기 때문에 불법 건축물이 아니다. 이러한 경우, 저는 토지 소유자의 동의하에 지어져 있는 건물 그대로 전 소유자와 계약하여 매수하여 오늘날 까지 평화롭게 살고 있었는데 하필이면 왜 제 때 이런 일이 벌어진 경우 저는 어떠한 법의 보호도 받을 수 없다는 게 부당하다. 다) 피청구인 주장의 부당성에 대하여 지상권 건물이 이미 만들어져 있는 상태에서 매매를 토지 소유자의 동의하여 당사자끼리 계속해 왔고 언제인지 모르지만 현재 건축물은 건축법 제11조의 적용대상이 아니며 현재 점유자가 이를 불법 건축하였다고 계고 처분을 하는 것은 부당하다. 이를 증명할 수 있는 자료로 이 사건의 건물대장의 건물소유자 ○○○이 건축하여 거주하고 있었던 주택임을 확인 해줄 그의 아들 ○○○과 이 동네 노인 회장 ○○○의 확인서가 있다.(확인서 첨부) 라) ○○○번지의 처음 거주자 ○○○(건축물대장상 소유주)과의 매매계약을 체결한 것이 없기에 승계 받았다고 볼 수 없다는 것에 대하여 1954년 건물이 지어진 후 약 60여년 넘게 세월이 흘러가면서 지상권소유자가 여러 번 바뀌면서 배운 것 많지 않고 가진 것도 별반 없이 그저 열심히 할 줄 모르는 농촌 사람들이 이에 대한 관련법과 행정절차를 모르고 그저 당사자들끼리 토지소유자의 구두 동의나 받고 매매계약서를 작성하고 살았다고 승계로 인정치 않는 것은 관습법이나 판례 등에 위배되어 부당하다. 6) 결론 이 사건은 해당 토지에 건축물이 소재하고 있는 ○○○번지가 ○○○-○로 변경된 것에 따른 것으로 이는 정부에서 1981년도에 실시한 폐쇄된 지적공부에 의하여 변경되었기 때문이니 첨부한“증거자료”를 참조하면 건축물대장이 전혀 없는 무허가 건물이 아니며 최초 거주자인 ○○○이 주거한 집이 현재 청구인이 거주하는 집과 동일함을 증명하는 사람들의 확인서로 확인 가능함으로 청구인이 지금 거주하고 있는 건축물은 피청구인이 생각하는 무허가 건물도 아니고 불법 건축물 또한 아니므로 계고장은 철회되어야 한다. 부디 청구인이 앓고 있는 중병(진단서 및 소견서 첨부)으로 얼마 남지 않은 생애를 무탈하게 살고 갈 수 있도록 행정심판위원회 위원 여러분의 넓으신 아량으로 보살펴 주시기 바란다. 그리고 무허가 불법 건축물 자진 시정촉구 계고는 취소되길 바란다. 위원님들의 건강과 건투를 빈다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 ○○동 ○○○-○번지의 현 토지소유자 ○○○은 재산부족 등의 이유로 해당 토지를 매도하고자 민원인 A와 토지 매매를 위한 가계약을 체결하고 이전등기를 준비하고 있었다. 민원인 A는 이전등기 준비 중에 필수서류인 농지취득자격증명서를 발급받고자 하였으나 해당토지에 위반건축물이 있어 농지취득자격증명을 받을 수 없게 되자 우리부서에 위반건축물 지도·단속을 요청하였으며, 하루빨리 위반건축물이 철거되어 부동산 이전등기를 완료하고자 2016년 10월경 우리부서에 민원을 제출하였다. 이에 2016년 10월 민원인 A의 민원신고를 받아 현지를 방문 조사한 결과, 건축법 제11조(건축허가)를 위반하여 건축물을 무단 건축한 사실을 확인하였으며, 동년 동월 26일 토지 소유자‘○○○’과 건물 소유자‘○○○’에게 건축법 위반사항을 통보(을 제1호증)하였다. 계고서를 송달받은 청구인은 계고기간 중에 정비하기 어려워‘국민권익위원회’에 계고서를 철회하기 위한 탄원서를 제출하였으며(을 제2호증), 이에‘국민권익위원회’에서 고충민원 처리를 위한 자료 및 의견 제출을 요구(을 제3호증)하여 의견서(을 제4호증)를 제출하였고,‘국민권익위원회’에서 제출된 자료를 검토 받아‘위반건축물 단속에 대한 위법·부당한 행위가 없었으며 청구인에 대한 경제적 어려운 사정을 고려하여 충분한 시간을 부여할 것(을 제5호증)’이란 의견을 권고 받았다. 2) 청구인 주장의 부당성 가) 청구인이 ○○동 ○○○-○번지 토지 소유자 승낙 하에 지상권 소유자 ○○○와 매매계약을 체결하였기에 무허가 건물이라도 정당하게 사용 된 것이며 피청구인이 송달한 계고서는 부당하다는 것에 대하여 건축법 제11조에 따르면 건축물을 건축하려는 자는 시장으로부터 건축허가를 받아야 하며, 같은 법 제22조에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. 토지 소유자에게 토지사용 동의, 지상권 소유자와 매매계약을 체결하였다고 하여, 건축법 및 관계법령 상 건축허가를 받거나 사용승인서를 교부받고 건축물을 사용한 것으로 판단할 수 없으며, 건축법에 근거한 절차를 이행하지 않고(법 위반) 사용한 건축물의 경우, 건축법 제79조에 따라 건축물 소유자·관리자 또는 점유자에게 상당한 기간을 정하여 철거·사용금지·사용제한 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 나) ○○동 ○○○번지로 등재되어 있는 건축물이 ○○○-○번지의 건축물에 해당 된다는 것과 건축물이 건축물대장과 일치하지 않는다는 이유로 무허가 건물이라고 계고 처분한 사항은 올바르지 않은 행정처분이라는 것에 대하여 우리시 ○○동 ○○○번지에 등재되어 있는 지상1층 목조 주택 34.51㎡ 건축물은 ‘○○○’소유의 건축물로서 청구인이 소유한 ○○동 ○○○-○번지 건축물 지상1층 블록구조 주택 155.06㎡와 구조와 면적이 현저하게 차이나며, ○○동 ○○○번지 건축물의 소유권은 공부 상‘○○○’이후 소유권 이전된 사실이 없다.(건축물 등기부등본 포함) 또한 청구인과 지상권 매매계약을 체결한 매도인‘○○○’는 ○○동 ○○○번지 건축물대장 소유자‘○○○’과 매매계약을 체결한 이력이 없기에 청구인이 ○○동 ○○○번지의 건축물대장을 승계 받았다고 볼 수 없으며, 만약 청구인이 ○○동 ○○○번지의 건축물대장을 승계 받아 ○○동 ○○○-○번지의 건축물과 소유권이 일치한다고 하더라도 건축물대장과 건축물 현황이 일치하지 않은 건축물은 건축법과 관련규정·절차를 위반하였기에 건축물대장과 일치하도록 시정(정비) 하여야 한다. 또한 청구인이 제출한 매매계약서를 살펴보면 건물 부동산매매계약서가 아닌 지상권 부동산매매계약서로 작성된 것으로 매매계약 당시, 건축물에 대한 공부가 없는 것을 매도자·매수자간 서로 인정하고 체결한 매매계약인 것으로 판단된다. 다) 청구인에 대한 입장이나 상황을 충분히 파악하지 않고 일방적으로 부과한 행정처분은 부당하다는 것에 대하여 청구인은 현재 고령에 건강이 좋지 않으며, 경제적으로 어려운 사정에 처해 있다. 청구인은 계고기간 동안 자진하여 정비하지 않을 경우 행정처분(사법기관에 고발, 이행강제금 년2회 부과)을 받게 된다. 이 경우 경제적으로 큰 어려움에 처할 수 있어 위반건축물 자진시정 계고서 송달을 철회 요구하나, 경제적인 어려움과 개인적인 입장에 따라 차등적으로 법을 완화하여 적용할 수 없으며, 법률위반에 정당성을 부여할 수는 없다. 3) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 청구인은 건축법을 위반한 사실이 명확하며, 청구인에게 송달한‘위반건축물 자진시정 계고’가 위법하다고 볼 수 없다. 따라서 피청구인의 청구인에 대한 계고서 송달은 적법한 것으로 청구인의 요구가 수용될 경우, 합법적인 절차를 배제한 동일 위법행위가 자행되는 원인이 되며 무분별한 건축법 위반행위(무단 건축 및 증축)가 건실한 건축 문화를 형성함에 악영향을 끼칠 우려가 있으므로, 청구인이 제출 한 위반건축물 자진 시정 완료촉구 계고처분 취소 청구는 마땅히“기각”되어야 할 것이다. 【보충서면】 4) 청구인 주장에 대하여 가) ○○동 ○○○-○번지로 계고한 위반건축물은 건축법 제14조에 해당하는 사항으로 위반건축물로 계고하는 것은 부당하다는 것에 대하여 건축법 제11조에 해당하는 건축물과 건축허가 규모이하의 건축물로 제14조에 따라 건축신고를 받아야 할 건축물 등은 건축행위 이전에 시장으로부터 건축허가(신고)를 받아야 하며, 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 제22조에 따라 허가권자에게 사용승인을 받아야 하나, 청구인은 이러한 행정절차를 이행하지 않았기에 위반건축물로 자진시정 계고처분을 부과하였다. 나) 청구인이 소유한 ○○동 ○○○-○번지 건축물은 ○○동 ○○○번지(소유자: ○○○)의 건축물대장에 해당한다는 것에 대하여 건축물대장 또는 건축물등기부등본이 있는 건축물의 소유권은 해당 공부에 기재되어 있는 부동산 권리 표시사항에 따라 증명 받을 수 있는 것으로 관련법과 행정절차를 모르고 당사자들끼리 매매계약서를 작성하고 점유한 사실만으로는 해당 권리를 인정할 수 없다. ○○동 ○○○번지 건축물대장 상의 소유권 표시사항과 ○○동 ○○○-○번지의 건축물의 실제 소유권 및 건축물 위치, 구조, 면적 등의 건축물 현황이 일치하지 않음에 따라 ○○동 ○○○번지 건축물대장은 ○○동 ○○○-○번지의 건축물에 해당한다고 판단할 수 없다. 또한, 청구인의 건축물이 ○○동 ○○○번지 건축물대장에 해당되더라도 건축물대장과 일치하지 않은 건축물은 건축법에 따라 건축허가(신고)를 받지 않고 건축한 건축물로써 건축물 소유자는 건축물대장과 일치되도록 자진하여 원상복구 하여야 한다. 다) 이전 소유자가 건축하고 현재 청구인이 소유한 위반건축물에 대한 계고처분을 청구인에게 부과한 것은 부당하니 철회되어야 한다는 것에 대하여 위반 건축물 등에 대한 조치는 적발 당시 건축법 위반사항에 대하여 계고하는 것으로써 건축물의 소유자·관리자 또는 점유자에게 필요한 조치를 명할 수 있다. ○○동 ○○○-○번지의 건축물을 무단으로 건축(증축)한 사람이 청구인이 아닐 수도 있으나, 현재 건축물의 소유권과 유지관리에 대한 권한이 청구인에게 있음에 따라 위반 건축물 등에 대한 필요한 조치를 청구인에게 명할 수 있다. 이상에서 살펴본 바와 같이 피청구인이 청구인에게 부과한 위반건축물 자진 시정계고가 위법하다 볼 수 없다. 따라서 청구인이 제출한 건축법 위반 시정촉구 계고처분 취소청구는 마땅히“기각”되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제14조(건축신고) ① 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축 또는 재축. 다만, 3층 이상 건축물인 경우에는 증축·개축 또는 재축하려는 부분의 바닥면적의 합계가 건축물 연면적의 10분의 1 이내인 경우로 한정한다. 2.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역에서의 건축은 제외한다. 가. 지구단위계획구역 나. 방재지구 등 재해취약지역으로서 대통령령으로 정하는 구역 3. 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선 4. 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선 5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하“건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. ② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다. ④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 표지를 그 위반 건축물이나 그 대지에 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다. ⑤ 누구든지 제4항의 표지 설치를 거부 또는 방해하거나 훼손하여서는 아니 된다. 【행정절차법】 제21조(처분의 사전 통지) ① 행정청은 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 다음 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다. 1. 처분의 제목 2. 당사자의 성명 또는 명칭과 주소 3. 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거 4. 제3호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법 5. 의견제출기관의 명칭과 주소 6. 의견제출기한 7. 그 밖에 필요한 사항 ② 행정청은 청문을 하려면 청문이 시작되는 날부터 10일 전까지 제1항 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다. 이 경우 제1항제4호부터 제6호까지의 사항은 청문 주재자의 소속·직위 및 성명, 청문의 일시 및 장소, 청문에 응하지 아니하는 경우의 처리방법 등 청문에 필요한 사항으로 갈음한다. ③ 제1항제6호에 따른 기한은 의견제출에 필요한 상당한 기간을 고려하여 정하여야 한다. ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 통지를 하지 아니할 수 있다. 1. 공공의 안전 또는 복리를 위하여 긴급히 처분을 할 필요가 있는 경우 2. 법령등에서 요구된 자격이 없거나 없어지게 되면 반드시 일정한 처분을 하여야 하는 경우에 그 자격이 없거나 없어지게 된 사실이 법원의 재판 등에 의하여 객관적으로 증명된 경우 3. 해당 처분의 성질상 의견청취가 현저히 곤란하거나 명백히 불필요하다고 인정될 만한 상당한 이유가 있는 경우 ⑤ 처분의 전제가 되는 사실이 법원의 재판 등에 의하여 객관적으로 증명된 경우 등 제4항에 따른 사전 통지를 하지 아니할 수 있는 구체적인 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥ 제4항에 따라 사전 통지를 하지 아니하는 경우 행정청은 처분을 할 때 당사자등에게 통지를 하지 아니한 사유를 알려야 한다. 다만, 신속한 처분이 필요한 경우에는 처분 후 그 사유를 알릴 수 있다. <신설 2014.12.30.> ⑦ 제6항에 따라 당사자등에게 알리는 경우에는 제24조를 준용한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 각 인정된다. 가) 청구인은 ○○○시 ○○동 ○○○-○번지의 농가주택(155.06㎡)의 지상권 소유자이다. 나) 피청구인은 이 사건 건축물의 정비를 요청하는 민원을 접수받고, 2016. 10. 24. 현지조사 결과 무허가 건축물임을 확인하였다. 다) 피청구인은 2016. 10. 26. 청구인에게 건축법 위반건축물 자진시정 계고(1차) 통보하고, 2016. 12. 14. 자진시정 촉구 계고(2차) 하였다. 라) 피청구인은 위 다) 위반건축물 자진시정 계고에 앞서 청구인에게「행정절차법」제21조제1항에 따른 처분의 사전 통지는 하지 않았다. 2) 「건축법」제14조에 의하면 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만이고, 3층 미만인 건축물의 건축에 해당하는 경우 미리 시장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 「건축법」제79조제1항에서 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 「행정절차법」제21조제1항에 의하면 행정청은 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 ① 처분의 제목, ② 당사자의 성명 또는 명칭과 주소, ③ 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거 ④ ③에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법, ⑤ 의견제출기관의 명칭과 주소, ⑥ 의견제출기한, ⑦ 그 밖에 필요한 사항을 미리 당사자등에게 통지하여야 한다. 3) 청구인의 주장요지는, 청구인이 거주하고 있는 이 사건 건축물은 무허가 건물이나 불법 건축물이 아니므로 피청구인의 2016. 10. 26. 및 2016. 12. 14. 각 시정촉구 계고처분은 취소되어야 한다는 것이다. 우선 2016. 12. 14.자 시정촉구 계고처분은 2016. 10. 26.자 시정촉구 계고처분에서 정한 원상복구의 기한 연기통지에 불과한 것으로 행정처분이 아니므로 청구인의 2016. 12. 14.자 계고처분의 취소를 구하는 부분은 부적법하다. 또한 직권으로 판단하건대, 피청구인의 2016. 10. 26.자 계고처분은「행정절차법」 제21조제1항에 따른‘의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법’,‘의견제출기관의 명칭과 주소’,‘의견제출기한’등 의견제출의 기회를 제대로 주지 아니한 것이 분명하다. 그렇다면 이 사건 처분은「행정절차법」제21조에 위반한 위법한 처분이라고 할 것이다. 한편「건축법」제14조에 따르면「건축법」제11조에 해당하는 건축물과 건축허가 규모이하의 건축물로 제14조에 따라 건축신고를 받아야 할 건축물 등은 건축행위 이전에 시장으로부터 건축허가(신고)를 받아야 하며, 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 제22조에 따라 허가권자에게 사용승인을 받아야 하나, 청구인이 그러한 절차를 이행하지 않았음이 확인되고, 청구인의 건축물이 건축물대장과 일치하지 아니한 건축물은 건축법에 따라 건축허가(신고)를 받지 않고 건축한 건축물로서 건축물 소유자는 건축물 대장과 일치되도록 자진하여 원상복구하여야 하므로 이 사건 처분이 실체적으로 위법·부당하다고 보기는 어렵다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구 중 2016. 12. 14. 위반건축물 자진 시정촉구 계고 취소청구 부분은 심판청구 요건을 갖추지 못한 부적법한 심판청구이므로 각하하기로 하고, 나머지 부분은 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.