건축법위반 이행강제금부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-3번지 건물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다) 소유자로 피청구인은 2014. 11. 25. 현장조사 결과 불법대수선(331.35㎡) 및 불법증축(다락) (107.85㎡) 한 사실을 적발하여 2014. 11. 26. 시정명령 및 계고 후 2018. 10. 29. 위법행위 재조사 하였으나 변동사항 없음에 따라 2019. 1. 16. 시정명령 및 계고 통보, 2019. 2. 19. 이행강제금 부과예고 하였고, 2019. 3. 25. 건축법 위반 이행강제금 33,271,000원을 부과통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다) 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 심판 청구의 경위 이 사건 건축물은 2012. 5. 21. 사용 승인되어 주거목적으로 사용하고 있다. 청구인은 일반적 생계 활동할 시기가 지나 특별한 소득이 없이 노모를 모시고 있어 이 사건 건축물 일부에 대하여 월 임차료를 받아 생활하여 오고 있다. 청구인은 생계가 어려워 임차료를 극대화하기 위하여 이 사건 건축물 내부를 신고 없이 증축하여 임차를 하여오던 중 피청구인의 현장 조사에 의하여 2014. 12. 5. 위법건축물로 인정되어 통지를 받은 사실이 있다. 이후 피청구인으로부터 “원상 복구 등에 별도의 통지가 없어 계속 사용하여도 별다른 문제가 없나보다”라는 생각으로 현재까지 임대하여 사용하여 오고 있었다. 이후 청구인은 피청구인으로부터 위반일로부터 5년이 지난 2019년 3월 25일 위반건축물에 대한 원상복구 통지를 받았고 청구인은 지난 기간 동안 피청구인으로부터 별다른 통지가 없어 생계를 위하여 계속 임차인을 두고 있어 원상복구 통지에 즉시 응할 수 없었다. 위법 건축물 부분에 대하여 2019. 6. 22. 만기예정인 임차인과 2020. 2. 13. 만기 예정인 임차인이 있어 물리적으로 도저히 원상복구 할 수 있는 상황이 되지 않아 2019. 5. 8. 이행강제금 부과에 대한 이의신청을 하였으나 피청구인은 청구인의 요청을 들어주지 아니하고 이행강제금을 부과하였다. 청구인은 원상복구를 위하여 2019. 6. 22. 만기예정인 임차인과는 소송 중에 있으며 2020. 2. 13. 만기예정인 임차인에게는 청구인이 처한 상황을 설명하고 임차만기일에 임차 건물을 명도 하여 줄 것을 요청하였다. 2) 결론 위법 건축물에 대하여 원상복구하지 아니하고 계속 임차하여온 것에 대하여는 특별히 할 말이 없다. 청구인은 특별한 수입이 없고 임차인들에 대한 월임차료로 생계를 유지할 수밖에 없는 사정과 임차인들에 대한 잔여 임차기간으로 인하여 즉시 원상복구 할 수 없는 사정을 감안하여 청구인에게 부과된 이행강제금에 대하여 「건축법 시행령」 제115조의4제1항제2호의 규정에 의하여 1/2로 경감하여 줄 것을 청원하는 것이다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건의 처분의 개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-3번지 상 건축물을 무단 대수선 및 증축하여 사용하여 왔기에 「건축법」 제11조 위반으로 같은 법 제79조에 따라 해당 불법행위를 원상복구토록 시정명령 하였으며, 시정명령 후에도 원상복구를 이행하지 아니하여 이행강제금 부과 예정임을 통보하며 의견진술기회를 부여하였다. 그럼에도 불구하고 불법행위 원상복구가 이행되지 아니하여 같은 법 제80조에 따라 2019. 3. 25. 이행강제금을 부과하였다. 이에 청구인은 2019. 5. 3. 의견서와 계약서를 제출하여 「건축법 시행령」 제115조의4에 따라 이행강제금 감경을 요구하였으나 검토결과 이에 해당하지 않았다. 2) 청구인 주장의 부당성 청구인에게 부과한 이행강제금은 「건축법」 제80조에 따라 적법하게 산출되었으며, 같은 법 시행령 제115조의4(이행강제금의 감경)에 해당되지 않는다. ○ 위법현황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159026649"></img> ○ 「건축법 시행령」 제115조의4(이행강제금의 감경) 제1항 검토결과 - 제1호 : 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 → 해당 없음 - 제2호 : 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조 제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 → 해당 없음(최초의 시정명령일 : 2014. 11. 16.) - 제3호 : 위반면적 30제곱미터 이하(단독주택, 공동주택, 제1, 2종 근린생활시설 한정) → 해당 없음 - 제4호 : 집합건축물 위반면적 5제곱미터 이하 → 해당 없음 - 제6호 : 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 허가 또는 변경허가를 받거나 신고 또는 변경신고를 하려는 배출시설 → 해당 없음 - 제6호의2 : 법률 제12516호 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법」 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함한다)의 경우→ 해당 없음 - 제7호 : 「○○시 건축 조례」 제35조제7항(재난 재해 등으로 긴급조치를 위하여 건축된 건축물) → 해당 없음 ※ 「건축법」 제80조의2 제1항 각호 외의 부분 단서(다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외한다.) 또한 해당됨(「○○시 건축 조례」 제35조제6항 : 최초로 시정명령을 받은 날로부터 1년 이내) 3) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 청구인에 대한 이 사건 처분은 적법하고 하자가 없어 타당하므로 청구인의 주장은 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014.1.14.> 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) ① 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. 제80조(이행강제금) ① 허가권자는 제79조 제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다. <개정 2011.5.30., 2015.8.11.> 1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액 2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액 ⑤ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항 및 제2항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. <개정 2014. 5. 28., 2015. 8. 11., 2019. 4. 23.> 제80조의2(이행강제금 부과에 관한 특례) ① 허가권자는 제80조에 따른 이행강제금을 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 감경할 수 있다. 다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에서는 1천제곱미터) 이하인 경우는 5분의 1을 감경 2. 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우(제80조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에는 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경 【건축법 시행령】 제115조의4(이행강제금의 감경) ① 법 제80조의2제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 법 제80조제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 2. 임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우 3. 위반면적이 30제곱미터 이하인 경우(별표 1 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정하며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물은 제외한다) 4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 집합건축물의 구분소유자가 위반한 면적이 5제곱미터 이하인 경우(별표 1 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 건축물로 한정한다) 5. 법 제22조에 따른 사용승인 당시 존재하던 위반사항으로서 사용승인 이후 확인된 경우 6. 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제9조에 따라 같은 조 제1항 각 호에 따른 기간(같은 조 제3항에 따른 환경부령으로 정하는 규모 미만의 시설의 경우 같은 항에 따른 환경부령으로 정하는 기한을 말한다) 내에 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」 제11조에 따른 허가 또는 변경허가를 받거나 신고 또는 변경신고를 하려는 배출시설(처리시설을 포함한다)의 경우 6의2. 법률 제12516호 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 일부개정법률 부칙 제10조의2에 따라 같은 조 제1항에 따른 기한까지 환경부장관이 정하는 바에 따라 허가신청을 하였거나 신고한 배출시설(개 사육시설은 제외하되, 처리시설은 포함한다)의 경우 7. 그 밖에 위반행위의 정도와 위반 동기 및 공중에 미치는 영향 등을 고려하여 감경이 필요한 경우로서 건축조례로 정하는 경우 ② 법 제80조의2제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. <개정 2018. 9. 4.> 1. 제1항제1호부터 제6호까지 및 제6호의2의 경우: 100분의 50 2. 제1항제7호의 경우: 건축조례로 정하는 비율 【○○시 건축 조례】 제35조(이행강제금의 부과) ① 연면적 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 법 제80조제1항제2호의 주거용 건축물로서 대통령이 정하는 건축물의 이행강제금은 산정한 2분의 1에 해당하는 금액으로 부과한다. ⑥ 법 제80조의2제1항 단서에 따른 지방자치단체의 조례로 정하는 기간은 최초로 시정명령을 받은 날로부터 1년 이내를 말한다. <신설 2017.01.06.> ⑦ 영 제115조의4제1항제7호에서 건축조례로 정하는 경우는 재난·재해 등으로 긴급조치를 위하여 건축된 건축물을 말하고, 영 제115조의4제2항2호에 따른 감경비율은 100분의 50을 말한다. <신설 2017.01.06.> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 시정명령 사전통지, 시정명령, 건축물대장, 이 사건 처분서 등에 기재된 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-3번지 소재 건물 소유자로, 이 사건 건축물은 2012. 5. 21. 신축되었다. 나) 피청구인은 이 사건 건축물에 불법 대수선(331.35㎡) 및 증축(107.85㎡) 등 위반사실을 확인하고 2014. 11. 26. 청구인에게 시정명령 및 계고통지를 하였다. 다) 피청구인은 2018. 10. 29. 현장 재조사 시 변동사항이 없는 것을 확인하고 2018. 11. 16. 사전통지를 거쳐 2019. 1. 16. 청구인에게 시정명령 및 계고처분을 하였다. 라) 이후에도 이 사건 건축물에 대한 시정명령이 이행되지 아니하자 피청구인은 청구인에게 2019. 2. 19. 이행강제금 부과예고를 거쳐 2019. 3. 25. 「건축법」 제80조에 따라 이행강제금 33,271,000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 「건축법」 제11조제1항에 따르면, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 같은 법 제79조제1항, 제80조제1항 및 제80조제5항에 따르면 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(이하 "건축주등"이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있으며, 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 같은 법 제80조의2제1항에서는 허가권자는 제80조에 따른 이행강제금을 그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우(제80조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에는 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경할 수 있지만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우에는 제외한다고 규정하고 있고, 「○○시 건축 조례」 제35조제6항에는 법 제80조의2제1항 단서에서 “지방자치단체의 조례로 정하는 기간”은 “최초로 시정명령을 받은 날로부터 1년 이내”로 한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 피청구인이 2019. 3. 25.(청구인은 심판청구서 청구취지에서 2019. 5. 7. 자 위반건축물 이행강제금 부과처분통지로 주장하였으나, 피청구인이 제출한 자료에 의하면 이행강제금을 부과한 처분일은 2019. 3. 25.이고, 2019. 5. 7.은 이행강제금 부과에 대한 이의신청 의견제출 회신일로서 처분일로 볼 수 없으므로, 피청구인이 실제 처분을 한 날짜인 2019. 3. 25.로 기재하기로 한다) 청구인에 대하여 한 위반건축물 이행강제금 부과처분은 「건축법 시행령」 제115조의4제1항제2호 규정에 의하여 2분의 1로 감경되어야 한다고 주장한다. 살피건대 「건축법」 제80조의2제1항제2호에서 ‘그 밖에 위반 동기, 위반 범위 및 위반 시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에는 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율을 감경한다’는 위임에 따라 같은 법 시행령 제115조의4제1항제2호는 ‘임차인이 있어 현실적으로 임대기간 중에 위반내용을 시정하기 어려운 경우(법 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령 전에 이미 임대차계약을 체결한 경우로서 해당 계약이 종료되거나 갱신되는 경우는 제외한다) 등 상황의 특수성이 인정되는 경우’에는 100분의 50으로 감경할 수 있다고 규정되어 있다. 그러나 청구인이 제출한 부동산(다가구주택)월세 계약서는 2017. 6. 3.에 임차인 박○○과, 부동산(주택)월세 계약서는 2018. 1. 3.에 임차인 김○○와 각 체결된 것으로서 「건축법」 제79조제1항에 따른 최초의 시정명령일이 2014. 11. 16.인 점에 비추어 위 각 임대차계약은 ‘최초의 시정명령 전에 이미 체결하였던 임대차계약이 종료된 이후 체결된 계약에 해당’되므로, 건축법 제115조의 4 제1항 2호 감경사유에서 제외된다고 해석된다. 그 외 달리 청구인이 「건축법 시행령」 제115조의4제1항각호의 감경사유에 해당된다고 볼 만한 사정이 보이지 아니한다. 또한 「건축법」 제80조의2제1항 단서에서 ‘다만, 지방자치단체의 조례로 정하는 기간까지 위반내용을 시정하지 아니한 경우는 제외한다.’고 규정하여 이행강제금 부과 감경대상에서 제외하고 있는데, ○○시 건축조례 제35조제6항에서 위 기간은 ‘최초로 시정명령을 받은 날로부터 1년 이내’라고 규정되어 있다. 청구인의 경우 피청구인이 2014. 11. 26. 최초로 시정명령을 하였고, 위 시정명령을 2014. 12. 5.경 송달받은 사실이 인정된다. 그러나 청구인은 위 최초 시정명령을 받은 날로부터 1년 이내인 2015. 12. 5.경까지도 「건축법」 제11조 위반내용인 대수선(8가구 증가), 증축(2가구 증가)을 시정하지 아니하였으므로 「건축법」 제80조의2 제1항 단서, ○○시 건축조례 제35조제6항이 적용되어 이행강제금 감경대상에서 제외되므로, 청구인에 대해 2019. 3. 25. 이행강제금을 부과한 처분은 적법하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.