건축허가 취소처분 심판청구

1. 사건개요 피청구인은 2019. 8. 6. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○외 1필지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 지하 3층, 지상 15층, 연면적 8,103.25㎡의 주상복합 건축물을 신축하는 내용으로 건축허가(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)하였으나, 이 사건 건축허가를 득한 청구외 ○○○○신탁주식회사(이하 ‘이 사건 신탁회사’라 한다)가 허가를 받은 날로부터 3년 간 공사에 착수하지 아니하자 2022. 11. 11. 이 사건 건축허가를 취소하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 청구인은 2020. 3. 4. 이 사건 토지를 매입한 자로, 이 사건 처분의 취소를 구하는 행정심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 청구인은 2022. 11. 11. 피청구인으로부터 이 사건 처분을 통보받았는데, 청구인은 전 토지 소유자인 ㈜○○건설로부터 2021. 4. 5. 이 사건 토지를 매입[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]하였다. 당시 열악한 부동산 분양시장의 환경과 청구인과 계약한 시공사의 법정관리, 많은 보상을 요구하던 임차인의 알박기로 착공을 하지 못한 채 많은 시간을 소요하게 되었다. 청구인에게 주어진 시간은 19개월에 불과하여 신축사업을 진행하지 못하고 이 사건 처분을 받게 되었으니, 이를 취소하고 건축허가를 연장해 주길 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 본안 전 항변 「행정심판법」 제13조에서는 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다고 규정하여 행정처분의 상대방이 행정심판을 청구할 수 있는데 이 사건 처분의 상대방은 이 사건 신탁회사이므로 청구인의 이 사건 심판청구는 당사자 적격에 흠결이 있으므로 각하되어야 한다. 2) 「건축법」 제11조 제7항에 따르면 허가권자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 허가를 취소하여야 한다. 다만, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수 기간을 연장할 수 있다고 규정하고 있다. 이 사건 신탁회사는 2019. 8. 6. 건축허가를 득한 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않았고 1년간 착공 연기 신청하여 2022. 8. 5.까지 총 3년 넘게 공사에 착수하지 아니하였으므로 피청구인은 2022. 11. 11. 이 사건 처분하였다. 3) 피청구인이 이 사건 신탁회사에 이 사건 처분 전 「행정절차법」 제21조의 규정에 따라 사전통지 및 청문을 실시하였는데, 청구인은 청문 당시 이 사건 신탁회사의 위임을 받아 청문에 참여하였으며 청문 당시 바로 착공에 들어가겠다고 의견을 진술하였으나, 그 후 이 사건 신탁회사에서 2022. 11. 8. 착공신고 취하 신청서를 제출하였다. 이에 피청구인이 이 사건 처분을 한 것으로, 피청구인의 이 사건 처분은 관련 법령에 따라 절차를 준수한 것으로 적법하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. <개정 2014. 1. 14.> ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014. 1. 14., 2017. 1. 17., 2020. 6. 9.> 1. 허가를 받은 날부터 2년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 14.> ② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다. ③ 제1항에 따른 허가 사항의 변경허가에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. <개정 2017. 4. 18.> ④ 제1항에 따른 신고 사항의 변경신고에 관하여는 제11조제5항ㆍ제6항 및 제14조제3항ㆍ제4항을 준용한다. <신설 2017. 4. 18.> 【행정심판법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “처분”이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다. 제13조(청구인 적격) ① 취소심판은 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 처분의 효과가 기간의 경과, 처분의 집행, 그 밖의 사유로 소멸된 뒤에도 그 처분의 취소로 회복되는 법률상 이익이 있는 자의 경우에도 또한 같다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축주명의변경 신청서, 청문조서 및 위임장, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 토지대장 및 등기사항전부증명서(토지)에 따르면 청구인은 이 사건 토지를 2020. 3. 4. 매입하였다. 나) 2019. 8. 6. ○○○○○○신탁주식회사가 이 사건 건축허가를 최초로 득하였고, 2021. 8. 18. 건축관계자(건축주) 변경신고 수리에 따라 건축주가 이 사건 신탁회사로 변경되었다. 다) 피청구인은 2022. 7. 14. 이 사건 신탁회사에게 2019. 8. 6. 이 사건 건축허가를 득하였으나 현재까지도 공사에 착수하지 아니하였다는 사유로 건축허가 취소 처분 사전통지서를 발송하였다. 라) 청구인은 이 사건 신탁회사의 위임을 받아 2022. 8. 5. 청문에 참가하여 이 사건 처분의 취소 및 이 사건 건축허가의 연장을 요청하였다. 마) 이 사건 신탁회사는 2022. 8. 4. 착공신고서를 제출하였으나, 2022. 11. 8. 건축주 개인사정으로 인하여 착공신고서 제출을 취하한다는 내용의 민원을 제출하였고, 피청구인이 이를 당일에 수리 통보하였다. 바) 피청구인은 2022. 11. 11. 「건축법」 제11조 제7항에 따라 이 사건 신탁회사에게 이 사건 건축허가의 취소를 통보하였다. 2) 청구인은 2021. 4. 5. 이 사건 토지를 매입하여 공사에 착공할 수 있는 기간이 19개월밖에 지나지 않았다고 주장하는 반면에, 피청구인은 청구인이 행정처분의 대상자가 아니므로 행정심판을 청구할 수 있는 자격을 갖추지 못한 자라고 주장한다. 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 그 처분의 취소나 무효확인을 구하는 행정소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다 할 것이며, 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익이라 함은 당해 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적·직접적·구체적 이익이 있는 경우를 말하고, 공익보호의 결과로 국민 일반이 공통적으로 가지는 일반적·간접적·추상적 이익이 생기는 경우에는 법률상 보호되는 이익이 있다고 할 수 없다( 대법원 2006. 3. 16. 선고 2006두330 전원합의체 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004두6716 판결 등 참조). 살피건대, 이 사건 신탁회사와 청구인은 신탁 계약에 따라 맺어진 관계로 이 사건 건축허가의 효과가 청구인에게도 귀속된다고 봄이 타당하고, 이 사건 건축허가가 취소될 경우 이 사건 토지의 실질적인 소유자인 청구인은 더 이상 건축을 진행할 수 없게 되므로 청구인이 청구인 적격을 갖추지 못하였다는 피청구인의 주장은 이유 없다. 3) 2021. 4. 5. 이 사건 토지를 매입하여 공사에 착공할 수 있는 기간이 19개월밖에 지나지 않았다는 청구인의 주장에 대하여 살피건대, 「건축법」 제11조 제7항에서는 허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 건축허가를 취소하여야 하고, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정한다. 이와 같이 「건축법」 제11조 제7항에서는 분명하게 ‘허가를 받은 자가, 허가를 받은 날로부터’라고 명백하게 규정하고 있어 토지를 취득한 날로부터 공사 착수 가능일을 기산해야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 그렇다면, 2019. 8. 6. 이 사건 건축허가가 최초로 이뤄졌고, 이 사건 처분이 있던 날은 2022. 11. 11.로 이미 건축허가를 받은 날로부터 3년이 지났으므로 「건축법」 제11조 제7항에 따른 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 청구인은 2021. 4. 5. 이 사건 토지를 매입했다고 주장하나 토지대장 및 등기부등본에 따르면 2020. 3. 4. 이 사건 토지를 매입했다고 봄이 타당하다.