건축허가 취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2016. 6. 28. 피청구인으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○(임야, 4,978㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)상 건축물(제1종근린생활시설) 건축(신축)허가(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다) 및 2017. 1. 24. 같은 리 ○○ 외 1필지상 건축물(단독주택, 이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다) 건축변경허가(이하 ‘이 사건 변경허가’라 한다)를 받은 자이고, 청구외 주식회사 ○○는 2019. 11. 22. 이 사건 토지에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기를 마친 자이다. 피청구인은 2023. 9. 14. 청구인에게 이 사건 변경허가가 「건축법」 제11조제7항에 따른 취소 대상이라는 사유로 처분 사전통지를 하고 같은 해 11. 10. 청문 절차를 거쳐 같은 해 12. 27. 같은 법 제11조제7항제2호에 따라 이 사건 변경허가 취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. ② (생략) ③ 제1항에 따라 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 설계도서와 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 관계 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 국토교통부장관이 관계 행정기관의 장과 협의하여 국토교통부령으로 정하는 신청서 및 구비서류는 제21조에 따른 착공신고 전까지 제출할 수 있다. ④ ~ ⑥ (생략) ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 1. 허가를 받은 날부터 2년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설ㆍ증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 3. 제21조에 따른 착공신고 전에 경매 또는 공매 등으로 건축주가 대지의 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 이후 공사의 착수가 불가능하다고 판단되는 경우 제16조(허가와 신고사항의 변경) ① 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다. ② 제1항 본문에 따른 허가나 신고사항 중 대통령령으로 정하는 사항의 변경은 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있다. ③ 제1항에 따른 허가 사항의 변경허가에 관하여는 제11조제5항 및 제6항을 준용한다. ④ 제1항에 따른 신고 사항의 변경신고에 관하여는 제11조제5항ㆍ제6항 및 제14조제3항ㆍ제4항을 준용한다. 【건축법 시행령】 제12조(허가·신고사항의 변경 등) ① 법 제16조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다음 각 호의 구분에 따라 허가권자의 허가를 받거나 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 신축ㆍ증축ㆍ개축에 해당하는 변경인 경우에는 허가를 받고, 그 밖의 경우에는 신고할 것 2. 법 제14조제1항제2호 또는 제5호에 따라 신고로써 허가를 갈음하는 건축물에 대하여는 변경 후 건축물의 연면적을 각각 신고로써 허가를 갈음할 수 있는 규모에서 변경하는 경우에는 제1호에도 불구하고 신고할 것 3. 건축주ㆍ설계자ㆍ공사시공자 또는 공사감리자(이하 “건축관계자”라 한다)를 변경하는 경우에는 신고할 것 【민원 처리에 관한 법률 시행령】 제25조(민원문서의 반려 등) ① 행정기관의 장은 민원인이 제24조에 따른 기간 내에 민원문서를 보완하지 아니한 경우에는 그 이유를 분명히 밝혀 접수된 민원문서를 되돌려 보낼 수 있다. ② 행정기관의 장은 민원인의 소재지가 분명하지 아니하여 제24조제1항에 따른 보완요구가 2회에 걸쳐 반송된 경우에는 민원인이 민원을 취하(取下)한 것으로 보아 이를 종결처리할 수 있다. ③ 행정기관의 장은 민원인이 민원을 취하하여 민원문서의 반환을 요청한 경우에는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 민원문서를 민원인에게 돌려주어야 한다. ④ 행정기관의 장은 법 제27조제4항에 따라 민원인에게 직접 교부할 필요가 있는 허가서ㆍ신고필증ㆍ증명서 등의 문서(「전자정부법」 제2조제7호에 따른 전자문서 및 같은 조 제8호에 따른 전자화문서는 제외한다)를 정당한 사유 없이 처리완료 예정일(제21조제1항에 따라 처리기간을 연장한 경우에는 같은 조 제2항에 따라 민원인에게 문서로 통지된 처리완료 예정일을 말한다)부터 15일이 지날 때까지 민원인 또는 그 위임을 받은 자가 수령하지 아니한 경우에는 이를 폐기하고 해당 민원을 종결처리할 수 있다. 【○○시 사무 위임 조례】 제2조(위임사항) ① 삭제 ② ○○시장(이하 “시장”이라 한다)의 권한에 속하는 사무 중 구청장에게 위임하는 사무는 별표 2와 같다. [별표 2] 시장의 권한에 속하는 사무 중 구청장에게 위임하는 사무(제2조제2항 관련) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829929"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 건축허가서, 착공신고서, 토지 등기부등본, 건축허가 취소처분 사전통지 및 청문실시 알림, 건축관계자 변경신고서, 건축허가 취소 신청서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 2016. 6. 28. 청구인에게 ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○ 소재 건축물(연면적 492㎡, 제1종근린생활시설) 신축을 허가하였다. 나) 피청구인은 2016. 8. 8. 청구인에게 이 사건 건축허가에 대한 착공신고를 수리하였다. 다) 피청구인은 2016. 10. 7. 청구인으로부터 이 사건 건축허가에 대하여 ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○ 외 1필지 소재 건축물(연면적 642.24㎡, 단독주택) 신축을 내용으로 하는 건축변경허가 신청을 받아 2017. 1. 24. 청구인에게 이 사건 변경허가를 하였다. 라) ○○는 2019. 11. 22. 이 사건 토지에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 마) ○○는 2022. 6. 20. 피청구인에게 이 사건 변경허가 취소원을 제출하였다. 바) 피청구인은 2022. 7. 26. 청구인에게 이 사건 변경허가가 「건축법」 제11조제7항에 따른 건축허가 취소대상에 해당한다는 사유로 건축허가 취소처분 사전통지 및 청문실시를 알리고 같은 해 8. 29. 청문을 실시하였다. 사) 피청구인은 2022. 11. 8. ○○에 이 사건 변경허가 취소요청 민원에 대하여 회신하였다. 아) 피청구인은 2022. 11. 9. 청구인에게 이 사건 변경허가에 대한 청문 결과를 통보하였다. 자) ○○는 2022. 11. 15. 피청구인에게 이 사건 변경허가에 관하여 건축주와 공사시공자를 청구인에서 ○○로 변경하는 내용의 건축관계자 변경신고서를 제출하였다. 차) 피청구인은 2022년 12월경 ○○에 위 건축관계자 변경신고에 대하여 보완을 요청하였으나, 기한 내에 보완이 이루어지지 아니하여 같은 해 12. 7. 「민원 처리에 관한 법률 시행령」 제25조에 따라 반려하였다. 카) ○○는 2022. 12. 13. 경기도행정심판위원회에 건축관계자 변경신고 반려처분 취소청구(2022경기행심○○)를 하였으나, 2023. 3. 13. ‘기각’재결을 받았다. 타) ○○는 2023. 1. 17. 경기도행정심판위원회에 건축허가 취소요청 반려처분 취소청구(2023경기행심○○)를 하였으나, 같은 해 4. 17. ‘각하’재결을 받았다. 파) ○○는 2023. 7. 31. 피청구인에게 이 사건 변경허가의 취소를 요청하였다. 하) 피청구인은 2023. 9. 14. 청구인에게 이 사건 변경허가가 「건축법」 제11조제7항에 따른 건축허가 취소대상에 해당한다는 사유로 건축허가 취소처분 사전통지 및 청문실시를 알리고 같은 해 11. 10. 청문을 실시하였다. 거) 피청구인은 2023. 12. 27. 청구인에게 「건축법」 제11조제7항에 따라 이 사건 처분을 하였다. 2) 처분의 적정 여부 「건축법」 제11조제7항제1호에서는 허가를 받은 날로부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가권자가 의무적으로 허가를 취소하도록 규정하고 있고, 다만 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 항 제2호에서는 2년의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에도 허가권자가 의무적으로 허가를 취소하도록 규정하고 있다. 살피건대, 청구인은 2017. 1. 24. 피청구인으로부터 이 사건 변경허가를 받은 이후 2023. 12. 27. 이 사건 변경허가 취소처분을 받을 때까지 약 6년 11개월에 이르는 기간 동안 건축공사를 완료하지 못하였다. 그리고 청구인은 2017. 1. 24. 이 사건 변경허가를 받은 이후로부터 2년 이내에 변경허가된 내용을 반영한 착공신고를 한 사실이 없는 것으로 보이고, 2년 이내에 공사에 착수한 사실도 없는 것으로 보인다. 아울러, 만약 청구인이 위와 같은 2년 이내에 공사에 착수한 사실이 있다고 하더라도, 이 사건 토지는 2019. 11. 22. 그 소유권이 ○○에 이전되었는데, 청구인의 주장 및 제출된 증거만으로는 이 사건 토지를 적법하게 점유하면서 공사를 계속할 수 있는 정당한 점유권원이 존재한다는 점을 확인하기 어렵고, 청구서에 기재된 청구인 스스로의 주장에 의하더라도 청구인은 ○○와 이 사건 토지의 사용에 관하여 합의를 하지 못한 것으로 보이며, 실제로도 위와 같이 이 사건 변경허가가 이루어진 시점으로부터 약 6년 11개월에 이르는 기간이 경과하는 동안에도 건축공사를 완료하지 못하였는바, 이러한 점들을 종합하면 청구인이 이 사건 변경허가의 내용과 같은 공사를 완료하는 것이 사실상 불가능한 것으로 보인다. 따라서, 이 사건 변경허가 취소처분은 「건축법」 제11조제7항에서 규정하는 취소사유가 존재하므로 적법하게 발령된 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 ○○가 이 사건 건축물의 소유권을 취득하지 못하였고, ○○가 공시송달을 통해 선고받은 소유권 확인 판결에 대해서는 추완항소를 하였다고 주장하나, 청구인의 주장하는 위와 같은 사정은 위에서 언급한 「건축법」 제11조제7항의 취소사유를 뒷받침하는 근거들을 부정할 수 있는 사유에 해당하지 않으므로, 청구인의 위 주장만으로 위 「건축법」 규정에 의한 취소사유가 존재함을 부정할 수 없어 청구인의 위 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.