건축허가 취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 2011. 9. 8. ○○○시 ○○○동 ○○○-○○번지 외 1필지상에 건축허가(지하1층 지상13층, 도시형 생활주택 80세대 및 사무소)를 받은 후 착공기한을 1차 연기하였으나 청구인이 연기된 착공기한까지 착공하지 않음에 따라 피청구인은 사전예고 및 청문절차를 거쳐 2013. 11. 20. 건축허가를 취소하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○시 ○○○동 ○○○-○○번지 외 1필지상에 건축허가(지하1층 지상13층, 건축면적 262.5803㎡, 도시형 생활주택 80세대 및 사무소)를 받기 위하여 제반 수속비용을 모두 납부하고 건축허가를 받았다. 청구인회사의 대표이사인 조○○은 건축경험이 부족한 상태에서 ○○○시의 조례변경으로 인해 일시에 건축허가를 받은 사람이 많아 건축대상 물량이 넘쳐나는 상태에서 자금조달 및 시공사 선정에 문제가 발생할 가능성이 있어 착공일을 뒤로 미루어야 한다는 주위의 조언이 있던 차에 2009년 척추협착증으로 수술한 후유증이 발생하여 2011. 11월경 척추수술을 받고 2012. 5월경 다시 재수술을 받는 등 3차례에 걸친 척추수술을 받고 보니 적극적으로 활동을 할 여건이 되지 못했다. 한편, 청구인회사는 당초 2011. 2월경 허가를 받을 수 있으리라 예상하고 자금을 조달하였으나 도시계획변경이 지연됨에 따라 토지소유자에게 대금지연에 따른 이자 15,000,000원을 지급하고 손해배상비용, 명도비용 등으로 64,000,000원을 2011. 10. 30.경 토지설정권자 최○○에게 지급하였으며 잔금미지급시 청구인회사는 계약해지하고 사업권을 양도키로 하는 이행각서를 2011. 10. 22. 작성하여 교부하였다. 그러던 중 백○○이라는 사람이 앞서 언급한 청구인의 토지매매계약과 이행각서에 대한 설명을 듣고 청구인회사의 사업권을 1,200,000,000원(토지대금 900,000,000원 포함)에 양도받고 토지대금 9억원을 별도로 토지주에게 지급하며 청구인회사에는 사업권 양도의 댓가로 3억원을 주기로 하는 계약을 체결하고 계약금 1천만원에 잔금 2억9천만원은 일주일 내에 지급하기로 하였다. 그런데 백○○은 일주일 내에 잔금을 지급하지 않고 2주일 후에 와서는 이행각서를 보여주면서 사업권 양도계약을 취소하겠다고 하여 백○○과 청구인회사 대표 조○○은 법적인 분쟁을 진행하게 되었다. 이러한 일들로 인해 청구인회사는 착공계를 제출치 못한 채 기일이 지나갔고 청구인회사는 착공을 위해 시공사 선정을 하기도 하였으나 그때마다 계약이 무산되다 보니 현재에 이르게 되었다. 이와 같이 청구인회사가 토지주와 계약을 맺고 대금도 일부 지급한 바도 있으며 시공사 선정도 하는 등 실질적인 작업은 이미 이루어진 상황에서 건축허가를 취소한 것은 부당한 처분이므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 청구인은 2011. 9. 8. 건축허가를 득한 후 2012. 9. 6. 착공기한을 2013. 9. 7.까지 연장하였으나 기간내에 착공을 하지 않았다. 이에 따라 피청구인은 청구인이 건축할 의사가 없다고 판단되어 2013. 9. 24. 사전예고를 하였으며 2013. 11. 18. 청문을 진행하였고, 청문당시 당사자의 진술내용을 검토한 청문주재자(변호사)의 종합의견에 따라 2013. 11. 20. 건축허가를 취소한 것이므로 이 사건 처분은 적법·타당하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【건축법】[시행 2013.5.10.] [법률 제11763호, 2013.5.10., 일부개정] 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. ②~⑥ (생략) ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 제86조(청문) 허가권자는 제79조에 따라 허가나 승인을 취소하려면 청문을 실시하여야 한다. 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 사전예고서, 건축허가서, 착공연기 통보서, 청문조서, 처분서 등의 기재내용에 따르면 다음과 같은 사실이 각각 인정된다. 가) 청구인은 2011. 9. 8. ○○○시 ○○○동 ○○○-○○번지 외 1필지상에 건축허가(지하1층 지상13층, 도시형 생활주택 80세대 및 사무소)를 받았으며 착공기한을 2012. 9. 7.까지 1차 연기하였으나 착공기한까지 착공하지 않았다. 나) 피청구인은 2013. 9. 24. 청구인에게 행정처분 사전예고를 한 후 2013. 11. 18. 청문을 실시하였다. 청문조서에는‘건축주는 부동산경기침체, 금융대출, 시공사 선정 지연에 따른 착공지연으로 의견 제출’이라고 기재되어 있으며, 종합의견란에는 행정처분이 적정한 것으로 보인다고 기재되어 있다. 다) 한편, 청구인은 2011년에 이 사건 토지의 소유자인 박○○, 최○○로부터 대지사용승락을 받았다. 2) 「건축법」제11조제1항에 따르면 건축물을 건축하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 제7항제1호에 따르면 허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에는 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. 3) 청구인회사는 토지주와 계약을 맺고 대금을 일부 지급한 바 있으며, 시공사 선정도 하는 등 실질적인 작업이 이미 이루어진 상황임에도 건축허가를 취소한 것은 부당하다고 주장하나, 「건축법」제11조제7항제1호에서 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 건축허가를 필수적으로 취소하도록 하고 있으며, 청구인의 경우 착공기한을 1년 연장해 주었음에도 공사에 착공하지 않았다. 청구인의 미착공사유인 부동산경기침체 및 이에 따른 금융대출, 시공사 선정 지연 등은 장래에 성취가 불확실한 사실들로써 착공가능 여부를 예측할 수 없어 건축법 제11조제7항의 입법목적에 위배된다 할 것이고, 건축허가 취소와 관련하여 법원도 “건축법 제11조 제7항 제1호에서 건축허가를 받은 자가 그 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 건축허가를 필수적으로 취소하도록 하여 착공기간을 법정한 것은, 다양한 공익적 고려 요소를 시의에 맞도록 합리적으로 반영하기 위한 것이므로 그 입법목적의 정당성이 인정되고, 공사에 착수하지 않고 1년이 지난 후에 계속 건축을 원하는 경우에는 새로운 시점에서의 허가요건을 갖추어 다시 건축허가를 받도록 함으로써 수단의 적합성도 인정된다.(대법원 1998. 5. 8. 선고 97누7875 판결, 헌법재판소 2010. 2. 25. 선고 2009헌바70 전원재판부 결정, ○○지방법원 2011.02.10. 선고 2010구합11390 판결 등 참조)”라고 판시하고 있음을 볼 때 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 결론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.