건축허가 취소처분 취소청구

1. 사건개요 ○○○ 및 ○○○는 2006. 7. 31. 및 2006. 8. 1. 피청구인으로부터 ○○시 ○○구 ○○ 산○○-○번지 및 산○○-○번지 양 지상에 단독주택 및 휴게음식점 등을 각 건축하는 내용의 건축허가(개발행위허가의제)(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)를 받고, 2006. 11.경 피청구인에게 착공신고를 하고 각 건축공사를 시작하였는데, 2009. 12. 30. 해당 건축허가의 건축주가 청구인으로 변경되었다. 한편, 피청구인은 2014. 11. 20. 이 사건 건축허가 후 장기간 공사에 착수하지 아니하였다는 사유로 사전통지 및 청문절차를 거친 후, 2015. 3. 13. 건축허가 취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 마을 입구로부터 이 사건 현장에 이르기까지 약 0.3km 정도의 도로 지하에 오수관, 우수관, 상하수도관, 도시가스관 시설을 각 매설하였을 뿐 아니라 비포장도로를 포장하는 공사를 마쳤으며, 단지 내 각 필지의 택지 지하에 위와 같은 시설 매설공사와 각 전기시설을 마쳤다(공사비 약 1억 5천만원). 또한, 계곡물의 피해를 방지하기 위한 호안 석축공사, 우기에 산사태를 방지하기 위한 석축공사는 물론 단지 내 도로 정비(지목변경) 등 택지로서의 완벽한 토목공사를 마감하였다(공사비용 약 8억원). 이처럼, 총 6개 단지 중 과반에 해당하는 단지에는 건축공사까지 종료되어 주거지로 사용하고 있을 뿐 아니라, ○단지(○○○-○번지)에는 주택의 기초공사가 현재 진행되고 있다(공사비 약 2천만원). 2) 청구인은 영세업자로서 자금이 부족하였기 때문에 부득이 사업지내 각 단지를 방매함으로써 얻어진 금원으로 공사를 진행하였던 것인데, 또한 적기에 매각할 수도 없었고, 이 사건 사업지의 전 소유자 간 법정공방에 휘말려 공기 지연이 불가피하였다. 3) 청구인은 막대한 자금을 동원하여 경매권자인 금융기관과 경매취소에 대한 협의를 진행 중인바, 이 사건 처분이 취소되지 아니할 경우 새로 투입되는 자금이나 그 결과가 결국 무용지물이 됨으로서 청구인은 또 다른 멍에를 지게 될 처지이며, 이 사건 처분으로 인해 청구인이 단지 매수자들로부터 고소를 당하고, 징역을 살게 된다면, 단지 매입자, 공사업자, 자재납품업자들이 입은 피해를 복구할 수도 없게 될 것이다. 4) 필히 이 사건 현장을 검증하여 위와 같은 현장의 어려운 사정을 살핀 후, 매정하기 그지없는 이 사건 처분을 취소해 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인은 택지로서의 토목공사를 하였다고 주장하나 현장확인 결과 이러한 흔적이 없으므로 공사를 진행하고 있다고 판단할 수 없다. 2) 청문시 청구인이 제출한 의견서에 따라 2월 말까지 허가기간을 연장해 주었음에도 청구인이 공사에 착수하지 않아 이 사건 처분을 한 것이므로, 이 사건 처분은 적법·타당한바, 청구인의 심판청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【건축법】 제11조(건축허가) ① 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. <개정 2014.1.14.> 1. 허가를 받은 날부터 1년(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조에 따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년. 다만, 농지전용허가 또는 신고가 의제된 공장의 경우에는 2년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 2. 제1호의 기간 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 【건축법 시행규칙】 제14조(착공신고등) ② 건축주는 법 제11조제7항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공사착수시기를 연기하려는 경우에는 별지 제14호서식의 착공연기신청서(전자문서로 된 신청서를 포함한다)를 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 1996.1.18, 1999.5.11, 2004.11.29, 2008.12.11> 나. 판단 1) 인정사실 건축허가서, 건축허가 취소처분 사전통지, 이 사건 처분서, 부동산종합증명서 등의 기재내용에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) ○○○ 및 ○○○는 2006. 7. 31. 및 2006. 8. 1. 피청구인으로부터 ○○시 ○○구 ○○ 산○○-○번지 및 산○○-○번지 양 지상에 단독주택 및 휴게음식점을 각 건축하는 내용의 건축허가(개발행위허가의제)를 받은 후, 2006. 11.경 피청구인에게 착공신고를 하고 각 건축공사를 시작하였는데, 2009. 7. 상기 산○○-○번지에 대한 휴게음식점 건축허가의 건축주 및 시공자가 ○○○에서 ○○○로 변경되었다. 나) 한편, 2009. 12. 30. 해당 각 건축허가의 건축주가 청구인으로 변경되었다. 다) 피청구인은 2014. 11. 20. 이 사건 건축허가 후 장기간 공사에 착수하지 아니하였다는 사유로 청구인에게 건축허가 취소처분 예정에 따른 청문실시 통지를 하였고, 청구인이 2014. 12. 5. 피청구인에게 ‘2015. 2. 25. 착공하여 2015. 12. 31.까지 완공하겠다’는 내용의 의견서를 제출함에 따라, 2014. 12. 17. 청구인에게 2015. 2. 25.까지 건축허가 취소처분을 보류할 것을 통보하였으나, 청구인이 기한까지 공사에 착수하지 아니하자, 2015. 3. 13. 「건축법」 제11조제7항에 의거 건축허가 취소처분을 하였다. 라) ○○시 ○○구 ○○ 산○○-○번지와 산○○-○번지는 2010. 11. 2. ○○ ○○○-○번지와 ○○○-○번지로 각 등록전환(말소)되었고, 2011. 6. 9. ○○ ○○○-○번지에서 ○○○-○번지 내지 ○○○-○번지가 분할되었고, ○○○-○번지에서 ○○○-○번지 내지 ○○○-○2번지가 분할되었는바, 이 사건 건축허가 취소처분의 대상 필지는 ○○ ○○○-○번지(임야, 1,679㎡) 및 ○○○-○번지(임야, 1,191㎡)이다. 2) 「건축법」 제11조제1항 및 제7항제1호·제2호에 따르면, 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가권자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우에는 허가를 취소하여야 하나, 다만, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있으며, 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에도 허가를 취소하여야 한다. 3) 청구인은 이 사건 취소처분의 대상지에 지하관로 매설 및 전기시설 공사를 완료하였고, 주택의 기초공사가 진행 중이므로, 착공 지연이라 할 수 없고, 자금 부족 및 소송 등으로 불가피하게 공사가 지연된 점과 이 사건 처분으로 청구인 및 제3자가 입을 피해를 고려하지 않은 채 이루어진 이 사건 처분은 부당하다고 주장하여 살피건대, 가) 개별 건축허가는 그 허가시점에서의 공익적 요소들을 고려하여 발급되는 것이므로 건축허가 이후 장기간 공사에 착수하지 아니하면 그 허가 시점에서 구체적인 허가요건을 정한 취지에 반하게 될 뿐만 아니라, 뒤늦게 공사에 착수한다 하더라도 시기적으로 적절한 위험방지의 조건 및 공간의 활용계획과 환경 조건 등에 어울리지 않는 건축물들이 만들어짐으로써 공익에 반하게 된다. 나아가 건축허가 이후 공사에 착수하여야 하는 일정한 기한을 설정하지 아니하는 경우에는 건축주가 수년이 지나도 현행법에 대한 고려 없이 건축계획을 실현시키기 위해 일종의 예비용으로 건축허가를 활용하게 될 우려도 있다. 건축허가를 받은 자가 그 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 건축허가를 필수적으로 취소하도록 하여 착공기간을 법정한 것은, 이러한 공익적 고려에 따라 시의에 맞는 합리적인 건축규제를 기하기 위한 것이다(헌법재판소 2010. 2. 25. 2009헌바 70결정 참조). 나) 본 위원회에서 현장에 출장하여 확인한 바에 의하면, 이 사건 건축허가 취소처분의 대상 부지에는 잡초 및 수풀이 무성하고, 소규모의 농작물 경작까지 이루어지고 있으며, 다만, ○○○-○번지 일부(약 95㎡) 지면에 2012년에서 2013년 사이 타설된 것으로 보이는 정방형의 콘크리트만이 남아 있는 상태이나, 이후 추가 공사가 이루어졌다고 보이지는 않는바, 청구인이 이 사건 건축 수허가자 명의변경일인 2009. 12. 30. 이후 무려 4년 이상 실질적인 공사의 실행을 하였다고 판단되지 않고, 청구인의 의견에 따른 건축허가 취소처분 보류 기한까지도 착공이 이루어지지 않아 이 사건 처분에 이른 점이 인정되는 이상, 「건축법」 제11조제7항에 근거하여 이루어진 이 사건 처분이 법리오해 또는 사실오인의 흠이 있어 위법하다거나, 공익상 필요의 정도와 침해되는 사익 간 균형을 상실하여 비례원칙에 위배된다고 볼 수 없다고 판단되므로, 이 사건 건축허가 취소처분은 적법·타당하다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.