재개발 조합의 임대주택을 포괄승계한 임대사업자의 감면 여부 회신

<질의요지> ○ 재개발 조합이 ’20.8.13 이전 단기민간건설임대주택으로 등록한 임대주택을 해당 임대주택 준공 이후에 포괄양수도 계약을 체결하고 해당 임대주택에 대한 취득일 전에 임대가 개시된 경우, -「지방세특례제한법」제31조제2항에 따라 ‘임대사업자가 건축주로부터 임대할 목적으로 공동주택을 최초로 분양 경우’로 볼 수 있는지 여부 <회신내용> ○ 「지방세특례제한법」(2021. 12. 28., 법률 제18656호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제31조제2항 본문에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 각호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다고 규정하고 있고, - 같은 조 제1항에서 감면대상 임대사업자 범위를 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법"이라 함)에 따른 임대사업자로서 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, - 임대목적물이 2020. 7. 11. 이후 「민간임대주택법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택, 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 단기민간임대주택을 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택이 아닐 것으로 규정하고 있습니다. ○ 재개발 조합이 ’20.8.13. 이전 단기민간건설임대주택으로 등록한 임대주택을 임대주택 준공 이후에 쟁점 법인과 포괄양수도 계약을 체결한 경우 「지방세특례제한법」제31조에 따른 임대사업자인지를 살펴보면, - 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호, 2020. 8. 18.) 부칙 제5조제1항에서는 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다고 규정하고 있습니다. - 또한, 재개발조합으로부터 포괄양수계약을 통해 소유권을 양수받은 임대사업자는 「민간임대주택법」 제43조에 따라 건설임대사업자 지위를 승계받았다고 보아야 할 것이고, 임대목적물은 민간매입임대주택이 아닌 민간건설임대주택이므로 해당 임대주택 취득 후 60일내에 쟁점 법인이 임대목적물로 등록하였다면 「지방세특례제한법」 제31조제2항에 따른 임대사업자에 해당한다고 봄이 타당합니다.(지방세특례제도과-1509, 2025. 5. 28.) ○ 다음으로 임대주택에 대한 재개발 조합과 포괄양수도 계약을 체결하고 포괄양수인이 해당 임대주택 취득일 전에 임대가 개시된 경우를 건축주로부터 공동주택을 ‘최초로 분양’ 받은 경우에 해당하는지 여부를 살펴보면, - 「민간임대주택법」제43조제2항에서 정하는 절차에 따라 임대주택을 포괄양수인에게 일괄적으로 공급하는 계약도 ‘분양’의 한 형태로 충분히 포섭 가능한 점(대법 2012.5.9. 선고 2012두751), 양수인의 동의 하에 포괄양수도 계약에 따라 취득일 전에 임대주택 임대를 개시한 점, - 「지방세특례제한법」제31조제2항에서 ‘최초로 분양받은 경우’를 취득세 감면 요건으로 정하고 있는 취지는 신축 주택을 임대주택 시장의 민간임대주택으로 유입하기 위한 인센티브를 제공하는 것으로 신축 주택을 「민간임대주택법」에 따른 민간임대주택으로 최초 등록한 이상 거래 방식에 관계없이 감면을 적용하는 것이 당초 감면 취지에 부합한다고 판단되는 점(지방세특례제도과-1509, 2025. 5. 28.) 등을 고려할 때, - 「민간임대주택법」에 따라 재개발조합의 건설임대주택을 포괄승계의 방식으로 최초로 취득하면서, 포괄양수도 계약에 따라 취득일 전 임대주택의 임대를 개시한 경우에는 「지방세특례제한법」제31조제2항에 말하는 최초로 ‘분양’받은 경우에 해당한다고 볼 수 있습니다. ○ 이상의 사항을 종합적으로 고려할 때, 재개발 조합이 2020.8.13 이전 단기민간건설임대주택으로 등록한 임대주택을 「민간임대주택법」제43조제2항에서 정하는 절차에 따라 포괄양수도 계약을 체결하고, 해당 임대주택 취득일 전에 임대가 개시된 경우, - 해당 임대주택을 포괄양수한 임대사업자는 「지방세특례제한법」제31조에 따른 임대사업자라 할 것이고, - 「민간임대주택법」에 따라 재개발조합의 건설임대주택을 포괄승계의 방식으로 최초로 취득하면서, 포괄양수도 계약에 따라 취득일 이전에 임대주택의 임대를 개시한 경우에는 「지방세특례제한법」제31조제2항에 따른 ‘최초로 분양’받은 경우에 해당한다고 볼 수 있습니다. ○ 다만, 감면 대상에 해당하는지 여부는 과세기관인 지방자치단체에서 제반 사실관계를 면밀히 검토한 후, 최종 결정할 사안임을 알려드립니다.