건축허가 부지 내 임시주차장 사용 토지의 과세대상 구분 질의 회신

<질의요지> ○ 광역복합환승센터의 순차적 공사진행을 위해 건축허가 받은 토지 중 일부 토지를 임시주차장으로 조성 및 사용하는 경우* * 개발사업부지 내 위치한 기존 공영주차장을 개발사업으로 인해 철거 후 사업부지 내 일부 토지에 임시로 대체주차장 조성 후 사용 예정 - 해당 토지를 ‘건축 중인 건축물의 부속토지’로 보아 별도합산과세대상으로 적용할 수 있는지 여부 <회신내용> ○ 토지에 대한 재산세 과세대상은 「지방세법」(2024.1.1. 법률 제19860호로 개정된 것, 이하 ‘舊지방세법’이라 한다.) 제106조제1항에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있으며, - 같은 항 제2호에 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로 구분하고, 같은 법 시행령 제101조제1항에 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’에 대해 규정하고 있고 - 같은 법 시행령 제103조에 건축물의 범위 등에 대해 규정하고 있고, 제3호에 ‘「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’이라고 규정하며 ‘건축물’ 범위에 ‘건축 중인 건축물’도 포함하고 있는데, 이는 별도합산과세대상인 건축물의 부속토지의 범위를 설정하면서 건축물의 조속한 착공을 유도하는 정책적 고려를 가미한 것임(서울고등법원 2024누30030 판결, 2024.08.20.) ○ 여기서 ‘건축 중인 건축물’이란 과세기준일 현재 건축허가 및 신고 후 착공신고서를 제출하고 실제로 건축이 착공된 상태를 의미하며, 단순히 그 준비행위에 불과하거나 그 흉내만 내는 경우에는 건축 중인 토지에 포함되지 않으나, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 불 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 할 것이고(대법원 2016두58406 판결, 2017.3.15. 등) - 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다(대법원 2013두10533 판결, 2015.2.12. 등) 할 것임 ○ 본 건의 경우, 광역복합환승센터 건설을 위해 기존 주차장을 철거함에 따라 대체 주차장이 필요하여 쟁점 토지를 임시 주차장으로 조성 및 사용하는 경우, 쟁점 토지를 ‘건축 중인 건축물의 부속토지’로 보아 별도합산과세대상으로 구분할 수 있는지에 대한 질의인 바, - 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데서 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합할 것(대법원 2002두9537. 판결, 2003.1.24. 등)임 - 토지분 재산세는 종합합산과세가 원칙이지만, 경제활동 및 토지의 적정 보유 규모, 정책적 필요성에 따라 별도합산과세 및 분리과세로 구분하여 일정한 요건을 갖춘 토지에 대하여 예외적으로 구분 기준을 두고 있는 것이고(2010헌바405, 2012.4.24. 등), 舊지방세법 제106조제1항, 같은 법 시행령 제101조제1항 및 제103조 등은 건축물의 조속한 이용 및 착공을 유도하여 토지의 효율적 이용 등을 도모하기 위해 이에 해당하는 대상 토지를 예외적으로 종합합산이 아닌 별도합산대상으로 구분하는 것임 - 사안의 광역복합환승센터 건설용 사업 부지는 쟁점 토지와 쟁점 토지 외 토지로 소유자 등이 분리되어 있으므로 토지별로 이용현황 등을 고려하여 별도합산대상 여부를 판단할 수 있는 점, 1·2단계로 진행되는 사업계획에 따라 쟁점 토지를 임시주차장으로 조성하였을 뿐 쟁점 토지에 쇼핑몰이나 상가 건물을 신축하기 위한 터파기나 구조물 공사 등 필수적인 전제 작업이나 실제 건물 착공 등이 확인되지 않은 점을 고려할 때, - 쟁점 토지의 임시주차장 조성 및 사용은 쟁점 토지에 건축물을 신축 공사를 하기 위한 단순한 준비행위에 불과하여 舊지방세법 시행령 제103조의 ‘건축 중인 건축물’에 해당하지 않는다고 판단되며, 실제 건축이 진행되지 않고 다른 용도로 이용하는 토지이므로 별도합산 과세대상으로 구분하는 것은 토지분 재산세 기본원칙에도 부합하지 않음(부동산세제과-515, 2024.2.5.) - 舊지방세법령 규정의 취지와 종전 판례, 사실관계 등을 종합적으로 고려하였을 때, 과세기준일 현재 건축물이 착공되지 않은 이 건 쟁점 토지의 경우 종합합산과세대상으로 구분하여 적용하는 것이 타당하다고 판단됨 ○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 한 판단으로 추가 사실확인 등 변동사항에 대하여는 과세권자가 면밀한 사실조사를 통해 결정할 사안임.