산업단지조성사업 종료 후 수분양자의 토지에 건축물이 착공되지 않은 경우 종합합산과세로 구분하는 것이 타당함

<질의요지> ○ 산업단지조성공사 완료 후 과세기준일 현재 건축물 미착공 상태인 수분양자의 토지를 종합합산과세로 구분하여 적용하는 것이 타당한지 여부 <회신내용> ○ 토지에 대한 재산세 과세대상은 「지방세법」(2024.1.1. 법률 제19860호로 개정된 것, 이하 ‘舊지방세법’이라 한다) 제106조제1항에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있으며, - 같은 법 시행령(2024.5.28. 대통령령 제34528호로 개정된 것, 이하 ‘舊시행령’이라 한다) 제101조제1항 및 제102제1항제1호, 제103조제1항에서 별도합산 또는 분리과세 대상인 ‘건축 중인 건축물’에 대해 ‘「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.’라고 규정하고 있음. ○ 여기서 ‘건축 중인 건축물’이란 과세기준일 현재 건축허가 및 신고 후 착공신고서를 제출하고 실제로 건축이 착공된 상태를 의미하며, 단순히 그 준비행위에 불과하거나 그 흉내만 내는 경우에는 건축 중인 토지에 포함되지 않으나 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 불 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 할 것이나(대법원 2017.3.15. 선고, 2016두58406 판결 등 참고) - 관련 법령상 불가피한 사유로 공사에 착수하지 못한 경우에도 ‘건축 중인 건축물’에 포함한다는 규정은 없으므로 과세기준일 현재 착공하지 못한 것에 정당한 사유가 있는지의 여부는 별도합산 또는 분리과세 대상인 ‘건축 중인 건축물’ 해당 여부를 판단함에 있어 고려 사항이 아님(조심2023지3639, 2023.9.27., 대법원 95누7857., 1995.9.26. 등 참고) ○ 본 건의 질의의 경우 산업단지조성공사 완료 후 건축물 미착공 상태인 수분양자의 토지를 종합합산과세하는 것이 타당한지에 대한 질의인 바, - 일부 입주업체들(이하 ‘입주업체’라고 한다.)은 산업단지개발사업 준공인가(’24.5.30.) 전에 잔금을 지급(’23.8.)하여 사실상 취득하였으나 - 산업단지 준공일자와 과세기준일의 시간적 차이가 근소하여 건축물을 착공할 시간적인 여유가 없고, 준공 전 시공사의 사정으로 상당 기간 토지사용승낙이 중단된 점 및 산업단지 내 전기, 수도 등 인프라 구축이 미비한 점 등을 착공 불가 사유로 주장하고 있는 것으로 보아 실제로 건축물 착공이나 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업 등이 이루어지지 않은 것으로 보이는 반면, 그 외 다른 입주업체는 준공인가 전에도 건축물을 착공하여 별도합산 또는 분리과세 적용을 받고 있었음이 과세관청을 통해 확인되는 점, - 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니할 것(대법원 2012두3972., 2012.7.5. 참조)이므로, 건물을 착공을 하지 못한 정당한 사유가 있음을 주장하더라도 건물을 착공할 수 없는 부득이한 사유는 舊시행령 제101조제1항 및 제102제1항제1호, 제103조제1항에 따른 ‘건축 중인 건축물’에 해당 여부를 판단함에 있어 요건으로 규정되어 있지 않은 점 등 - 舊지방세법 규정과 종전 판례, 사실관계 등을 종합적으로 고려하였을 때, 과세기준일 현재 건축물이 착공되지 않은 이 건 토지의 경우 종합합산과세대상으로 구분하여 적용하는 것이 타당하다고 판단됨 ○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 한 판단으로 추가 사실확인 등 변동사항에 대하여는 과세권자가 면밀한 사실조사를 통해 결정할 사안임.