위탁관리부동산투자회사 임대주택에 대한 재산세 감면 적용 여부 질의 회신

<질의요지> ○ 위탁관리 부동산투자회사가 임대주택 부속토지를 금융기관에 신탁하고, 임대주택 개발·관리 업무를 자산관리회사에 위탁하여 임대주택을 건축 중인 경우, - 해당 토지에 대해 「지방세특례제한법」제31조의3에 따른 재산세 감면 가능 여부 <회신내용> ○ 「지방세특례제한법」(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정되기 전의 것, 이하 “舊 ｢지방세특례제한법｣”이라 함) 제31조의3 제1항에서「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정(이하에서는 “쟁점 규정”이라 함)하고 있고, - 같은 법 제2조 제8호에서 “직접 사용”이란 부동산 등의 소유자(「신탁법」제2조에 따른 수탁자를 포함, 신탁등기를 하는 경우만 해당)가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용(임대를 목적 사업 또는 업무로 규정한 경우 외에는 임대하여 사용하는 경우는 제외)하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다. - 또한, 같은 법 시행령 제123조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물 및 주택을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있습니다. ○ 먼저, 2021.1.1.「지방세법」제107조 제2항 제5호의 신탁재산 재산세 납세의무자 규정이 개정·시행됨에 따라, - 신탁재산의 재산세 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 변경되면서 쟁점 규정의 임대 목적 부동산 소유자(재산세 납세의무자)는 위탁자인 위탁관리 부동산투자회사(이하 “쟁점 법인”이라 함)이라 할 것입니다. ○ 다음으로 위탁관리 부동산투자회사가 임대목적물인 임대주택에 대한 개발·관리 등을 자산관리회사에 위탁한 경우 목적사업으로“직접 사용"하고 있는지를 살펴보면, - 위탁관리 부동산투자회사가「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간임대주택 임대사업을 할 임대사업자로 등록하고 있는 점, - 위탁관리 부동산투자회사는 부동산투자회사법령에 따라 자산의 투자·운영, 일반사무, 자산의 보관 등의 업무를 각각 구분하여 전문기관 위탁하고 있으나, 이는 위탁관리 부동산투자회사가 전문기관에 약정된 보수를 지급하면서 해당 사무를 위임한 것이고 사업계획 확정 등은 위탁관리 부동산투자회사의 주주총회 의결을 통해 결정하는 점, - 임대주택 개발·관리업무 수행 과정에서 발생하는 각종 비용·위험의 부담 주체는 위탁관리 부동산투자회사인 점 등을 고려할 때 임대 목적에 직접사용하는 경우에 해당한다고 판단됩니다. ○ 이상의 사항을 종합적으로 고려할 때, 쟁점 규정상 임대 목적 부동산의 소유자(재산세 납세의무자)는 쟁점 법인이라 할 것이고, - 쟁점 법인이 법령에 따라 임대주택의 개발·관리 등의 업무를 위탁하였다 하더라도 쟁점 법인이 임대사업계획을 확정하고 임대사업에서 발생하는 각종 비용 및 위험을 부담하는 당사자라 한다면, 쟁점 법인이 해당 부동산을 임대 목적으로 직접 사용한다 봄이 타당할 것이며, - 이 경우 감면대상 임대주택이 건축 중인 경우에도 그 부속토지는 「지방세특례제한법 시행령」 제123조에 따라 감면 대상이라 할 수 있습니다. ○ 추가적으로, 2020년까지 신탁재산의 소유자가 신탁회사(수탁자)이므로 위탁관리 부동산투자회사(위탁자)가 임대사업자로 등록한 부동산에 대해 임대목적에 직접 사용한 것으로 볼 수 없다고 한 대법원 판례(2021두34558, 2022.05.11.) 및 종전 해석(지방세특례제도과-1920, 2020.8.19.)이 있으나 이는 신탁재산의 재산세 납세의무자가 수탁자일 때의 결정으로, - 2021.1.1.「지방세법」에서 신탁재산 재산세 납세의무자가 위탁자로 개정되면서 임대목적 부동산을 신탁으로 소유권을 수탁자에게 이전하였다는 이유로 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항 적용을 배제할 수는 없다 할 것입니다. ○ 다만, 감면 대상에 해당하는지 여부는 제반 사실관계를 면밀히 검토한 후, 과세기관인 지방자치단체에서 최종 결정한 사안임을 알려 드립니다.