취득완료 후 분양전환 시 발생한 정산금의 취득세 과세표준 포함 여부에 관한 회신

<질의요지> ○ 법인의 토지 및 건축물의 취득행위가 이미 완료된 이후에 관련 법 개정으로 임대용에서 분양용으로 전환되어 발생한 추가 정산금이 당초 신고한 취득세 과세표준에 영향을 미치는지 여부 <회신내용> ○ 구「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 제5항에서는 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하도록 규정하고 있으나, 법인장부로 취득가격이 증명되는 취득에 대해서는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있습니다. - 또한, 구「지방세법 시행령」(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항에서는 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 용역비, 약정에 따른 취득자 조건 부담액 등 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있습니다. ○ 대법원에서는 취득세란 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종이며 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것은 아니라고 판시하고 있습니다. (2017. 6. 8. 선고 2015두49696 판결 등 참조) - 또한, 매매계약에 따른 소유권 이전등기가 마쳐진 이후 매매계약에서 정한 조건이 사후에 성취되어 대금감액이 이루어졌다 하더라도, 당초의 취득가액을 기준으로 한 적법한 취득행위가 존재하는 이상 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다고 판시하고 있으며,(대법원 2018.9.13. 선고 2015두57345 판결 등 참조) - 우리부는 유권해석을 통하여 '취득세의 취득가격은 취득시기를 기준으로 판단하여야 하고, 취득일 이후 발생한 사유는 취득시점에 적법하게 성립되어 확정된 취득가격에 대해 영향을 미치지 못한다'고 판단한 바 있습니다.(지방세운영과-1562, 2018.7.9. 해석 참조) ○ 위와 같은 취득세의 성격과 본질 등에 비추어 "외국인 전용 임대주택 건설을 목적으로 토지를 분양받은 후, 「경제자유구역 지정 및 운영에 관한 특별법」 개정(2018.4.17.)에 따라 임대주택 임대공고 후 1년 이상 임대되지 아니한 건축물에 대해 분양전환이 가능하게 됨에 따라 해당 주택을 분양주택으로 전환하면서 추가 정산금(이하 "쟁점 정산금" 이라 한다)이 발생한 사례에서, 쟁점 정산금이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부"를 살펴보면, - ①취득세 과세표준은 취득시기를 기준으로 산정한 취득가격이며, 구「지방세법 시행령」제20조 제2항 제1호에 따라 유상승계취득의 취득 시기는 그 사실상의 잔금지급일로 규정하고 있으므로, 이에 따라 이 건 토지는 잔금지급일을 기준으로 취득가격이 이미 완납된 상태인점 ②쟁점 정산금은 토지 매매와 관련된 요건이 아니라 분양전환 승인을 위한 요건으로 발생한 새로운 약정인 점 ③당초 계약 당시에는 분양전환이 법적으로 불가능했으며 매매계약서에도 분양전환과 관련된 특약 또는 가액 등이 명시되지 않아, 쟁점 정산금은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 토지를 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용으로 보기 어려운 점, ④쟁점 정산금은 당초 매매에 영향을 주거나 기존 물건의 계약조건을 변경시키는 사안이 아닌 점, ⑤취득시점에 확정된 취득가격이 취득 이후 사용목적에 따라 달라질 수 없는 점, ⑥「경제자유구역 지정 및 운영에 관한 특별법」 개정에 따라 쟁점 정산금은 토지 취득 당시의 가액이 아닌 소유권 취득 후 2년이 경과한 분양전환 시점의 토지 감정평가액을 기준으로 산정된 것으로, 이는 분양전환에 대한 정산금 기준가격으로 취득 당시의 가액으로 볼 수 없는 점 등을 종합적으로 고려하였을 때 - 쟁점 정산금은 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 판단되나, 이에 해당하는지 여부에 대해서는 과세권자가 계약현황 등 제반 사실관계를 면밀히 검토하여 결정할 사안임을 알려드립니다.