임시사용승인된 미준공 아파트의 재산세 납세의무자 관련 회신

<질의요지> ○ 재산세 과세기준일 전에 임시사용승인을 받은 미준공 아파트의 일반분양자가 입주금의 90%를 납부하고 사용·수익하고 있는 경우에 재건축정비사업조합(이하,“조합”이라고 함)과 일반분양자 중 누가「지방세법」제107조에 따른 재산세 납세의무자인지의 여부 <회신내용> ○ 「지방세법」제107조제1항에서는‘재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다("이하 생략")'고 규정하고 있으며, 「지방세관계법 운영 예규」법107-1[사실상의 소유자]에서는 '「지방세법」제107조제1항의“사실상 소유하고 있는 자”라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해「지방세법」제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말한다("이하 생략")'고 규정하고 있음. ○ 또한,「지방세법 시행령」제20조제2항에서는 '유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다("이하 생략")'고 규정하고 있음. - 따라서, 유상승계취득 시 잔금 지급으로 하여 취득의 시기가 도래한 경우, 해당 시점에 재산의 사실상의 소유자로 판단하여야 할 것이며, 등기가 이루어지지 않은 경우에도 취득의 시기가 도래하였다면 해당 재산을 취득한 자로 보아 재산세 납세의무자로 판단하여야 할 것임. ○ 아울러,「지방세법」제107조제1항에서 규정하는 '사실상의 소유자'라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 객관적으로 보아 당해 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 자, 즉 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진자를 뜻한다고 할 것(대법원 2005두15045)임. ○ 또한, 유상승계 취득의 경우 사실상 거주 여부는 취득세 납세의무 성립 또는 취득의 시기와 무관하며, 입주 당시 분양금액의 잔금의 일부(10%)가 남아 있다면 입주 당시 취득의 시기가 도래했다고 볼 수 없다고 할 것(부동산세제과-1173, 2022.4.25.)임. ○ 추가로, 미준공된 임시사용승인 받은 공동주택에 입주하면서 90%의 입주금을 납부한 경우, 입주금을 납부하였다고 하여 구분소유하는 해당 공동주택의 사실상 소유권이 수분양자에게 이전되었다거나, 재산세 납세의무자가 변경되었다고 볼 수 없다고 할 것(부동산세제과-1808, 2021.7.5.)임. ○ 본 건의 경우, 재산세 과세기준일(6.1.) 전에 임시사용승인을 받은 미준공 아파트의 일반분양자가 입주금의 90%를 납부하고 사용·수익하고 있는 경우에 재산세 납세의무자 적용에 관한 질의인 바, ○ 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 재산세소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 과세요건이 아니라고 할 것(대법원 99두110, 2001.4.24.)으로, - 지방세법령 및 통칙에 따라 취득의 시기가 도래한 경우「지방세법」제107조에 따른 사실상 소유자로서 재산세 납세의무자로 판단하도록 규정하고 있는 점, 입주 당시 잔금의 일부(10%)가 남아있다면 취득의 기간이 도래했다고 볼 수 없는 점, 임시사용승인 받은 공동주택에 입주하면서 90%의 입주금을 납부하였다고 하여 해당 공동주택의 사실상 소유권이 수분양자로 이전되었다고 보기 어려운 점, - 잔금 완납 전에 입주·임대한 사실만으로는 사실상 소유자로서 재산세 납세의무자로 볼 수 볼 수 없다(같은 취지의 대법원 판례 93누22043, 1994.11.11. 참조)고 판단한 점, 본 건 사례에서「주택 공급에 관한 규칙」제60조에 따라 입주금의 10%를 납부 유예 한 것은 세부담 회피 목적에 있다고 보기 어려운 점 등 근거 법령, 종전 해석사례 및 대법원 판례 등을 종합적으로 고려할 때, - 재산세 과세기준일(6.1.) 전에 임시사용승인을 받은 미준공 아파트의 일반분양자가 입주금의 90%를 납부하고 사용·수익하였다는 사실만으로 사실상 소유권이 일반분양자에게 이전되었다고 보기는 어려우므로 해당 재산세 납세의무자는 '조합'이라고 판단됨.