미보상 개발사업 편입토지의 분리과세 적용 여부 회신

<질의요지> ○「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따라 개발사업 실시계획을 인가받은 개발사업 구역 내 토지 중 수용에 의하여 매각이 예정되어 있으나 보상금이 아직 지급되지 않은 상태로서 농지 등 다른 용도로 사용하지 않는 경우 분리과세 적용이 가능한지 여부 <회신내용> ○ 모든 토지는 종합합산과세를 원칙으로 하고 있으며, 분리과세제도는 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 것임. ○ 농지는 국민에게 식량을 공급하고 국토 환경을 보전(保全)하는 데에 필요한 기반이며 농업과 국민경제의 조화로운 발전에 영향을 미치는 한정된 귀중한 자원으로 공공복리에 적합하게 관리되어야 하며, 농지에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따르고 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며 투기의 대상이 되어서는 아니된다 할 것인바, -「지방세법 시행령」제102호 제1항 제2호에서는 이러한 농지의 기본 이념이 구현되도록 전·답·과수원을 분리과세 대상으로 구분하면서도 “실제로 영농에 사용”되어야 하며 “개인, 농업법인, 한국농어촌공사 등이 소유”한 농지 중 “도시지역이 아닌 지역”에 있는 농지만을 분리과세 대상으로 하되, 도시지역의 경우 예외적으로 “개발제한구역과 녹지지역”에 있는 농지는 분리과세를 적용할 수 있도록 그 대상을 한정하고 있음. ○「지방세법 시행령」제102호 제10항 제1호에서 관리계획 결정이 의제되어 용도지역이 변경되거나 개발제한구역에서 해제된 경우 그 토지가 매각되기 전까지 분리과세를 적용하는 것은 당초 목적대로 실제 영농에 사용되던 개인 등이 소유한 농지가 공익사업으로 인해 수용되는 경우 분리과세에서 종합합산과세로 전환되고 공시지가까지 급등하여 갑작스런 세부담 증가가 초래되는 불합리를 보완하기 위한 것으로, - 해당 조문의 전단에서 “제1항 및 제2항을 적용할 때”라고 규정함으로써 공익사업에 따라 사업시행자에게 협의 또는 수용에 의하여 매각이 예정된 토지 중 도시·군관리계획 결정이 의제되어 용도지역이 변경되거나 개발제한구역에서 해제된 모든 농지를 분리과세 대상으로 하지 않고 있는 것임. ○ 따라서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용하고 있지 않은 농지는 「지방세법 시행령」제102호 제1항 제2호에 따른 분리과세 대상에 해당하지 아니함. ○ 한편「지방세법 시행령」제102호 제7항 제4호에서는 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지를 분리과세 대상으로 규정하고 그 대상을 주택건설용 토지와 산업단지개발용으로 한정하고 있는데, - 이는 개발사업의 시행자가 도시개발사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세대상에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 있는 것이며, 주택건설용 토지라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 포함한다고 보아야 함. ○ 일반주거지역을 지정하는 목적은 편리한 주거환경을 조성하는데 있고 이 중 제2종일반주거지역은 중층주택을 중심으로 건설되는 바, 방송통신시설, 문화시설 등이 입주민들의 생활편익과 쾌적한 주거환경을 위한 공공시설 또는 기반시설의 기능을 하기 위한 것이라면 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설로 볼 수 있으므로, 이 경우에 해당한다면 분리과세 대상에 해당한다고 할 것이나 이는 해당 과세관청이 구체적인 사실관계를 확인하여 판단하여야 할 것임.