연부로 취득 중인 주택에 대한 주택 중과세 적용시기 관련 회신

<질의요지> ○ 연부로 취득 중인 주택에 대한 주택 중과세 적용 시기 <회신내용> ○「지방세법」제6조제20호 및 제10조제1항, 같은 법 시행령 제20조제5항에 따르면 “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말하는 것으로서, 그 과세표준은 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액, 취득금액에 포함되는 계약보증금 포함)이며, 취득시기는 각 연부금액의 사실상 지급일입니다. ○ 한편 같은 법 제13조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제28조의4 제1항에 따르면, 1세대 2주택(일시적 2주택은 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 유상거래로 취득하는 경우 등에는 취득세를 중과세하는데, 이 경우의 주택 수에는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔의 수가 포함되는 것입니다. ○ 본 사례들과 같이 분양전환 공공임대주택에 대해 분양대금을 2년 이상 일정액씩 지급하는 것으로 분양전환계약을 체결하고 분양대금을 그 계약에 따라 일정액씩 지급한다면, 그 매수자는 분양전환 공공임대주택을 연부로 취득한다고 보는 것이 타당할 것입니다. ○ 과세물건을 연부로 취득하는 경우의 취득세 납세의무 성립시기는 각 연부금액을 사실상 지급하는 날이지만 이는 취득세 채권의 조기 인식을 위한 특례로서(대법원 2003두3857, 2005.6.24.) 연부금액을 모두 납부하지 않으면 배타적 지배력을 가지지 못하는 등 해당 물건에 대한 소유권 취득의 요건을 갖추었다고 볼 수는 없습니다. ○ 따라서 연부취득 중의 주택은 매도자 소유의 주택으로 되어 있는 점, 최초 연부금액 납부시기부터 매수자에게 주택 중과세를 적용할 경우 매도자와 매수자 각각에게 중과세가 적용되는 점, 주택 중과세 판단에 있어서 연부취득과 일반적인 계약에 의한 취득을 다르게 볼 필요성이 적은 점, 연부취득의 경우 연부금액을 사실상 완납한 시기에 해당 물건에 대한 소유권 취득의 요건을 갖추게 되는 점 등을 고려했을 때, 주택 수 포함 등 중과세 적용은 연부금액을 사실상 완납한 날 또는 그 완납한 날 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 그 등기일을 기준으로 해야 할 것으로 판단됩니다.