부동산담보신탁 관련 주택 취득세 중과세 예외 해당 여부 회신

<질의요지> ○ 부동산담보신탁계약의 우선수익자(금융기관)가 위탁자의 채권불이행을 이유로 공매를 통하여 신탁부동산(주택)을 취득한 경우, 주택 취득세 중과세가 예외되는 주택으로 볼 수 있는지 여부 <답변요지> ○ 우선수익자가 위탁자의 채무불이행으로 채권 담보의 직접 목적물인 신탁부동산(주택)을 취득한 것은 채권 변제를 위한 정당한 권리 행사의 일환으로 볼 수 있는 점, 해당 주택의 취득은 투기수요 억제 및 실수요자 보호를 위해 도입된 주택 취득세 중과제도의 입법 취지에도 반하지 않는 점 등을 고려할 때, 해당 주택의 취득은 주택 취득세 중과 예외에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적인 것으로 판단됨 <회신내용> ○ 「지방세법」제13조의2제1항제1호에 따르면 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에는 취득세 중과해야 함. - 그러나, 같은 법 시행령 제28조의2 본문 및 같은 조 제10호에 따르면,「은행법」에 따른 은행 등이 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택은 법인이 유상거래를 원인으로 취득하더라도 중과에서 제외하되, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 중과하는 것임. ○ 일반적으로 부동산담보신탁은 위탁자 소유의 부동산을「신탁법」에 따라 수탁자에게 이전하고, 위탁자가 채무를 불이행하는 경우 해당 신탁부동산을 처분하여 위탁자의 채권자 지위에 있는 우선수익자의 채권 변제 등에 우선 충당하고 나머지를 위탁자에게 반환하는 것을 목적으로 하는 신탁을 말함(대법원 2012두22485, 2017.5.18.). ○ 따라서, 우선수익자는 위탁자의 채무불이행시 신탁된 재산의 처분을 요청하여 그 처분대금에서 후순위 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 갖고 있다고 할 것인데, - 본 사안의 경우 채권자인 금융기관이 위탁자에 대한 금전채권을 담보하기 위해 위탁자 소유의 부동산을「신탁법」에 따라 수탁자에게 신탁하도록 하고 우선수익자가 되었으나, 위탁자가 채무를 불이행함에 따라 채무를 변제받기 위해 해당 신탁부동산을 공매하는 과정에서 여러 차례 유찰되어 그 신탁부동산을 직접 낙찰받아 취득하게 된 것으로서, - 우선수익자가 위탁자의 채무불이행으로 채권 담보의 직접 목적물인 신탁부동산(주택)을 취득한 것은 채권 변제를 위한 정당한 권리 행사의 일환으로 볼 수 있는 점, 해당 주택의 취득은 투기수요 억제 및 실수요자 보호를 위해 도입된 주택 취득세 중과제도의 입법 취지에도 반하지 않는 점 등을 고려할 때, 해당 주택의 취득은 주택 취득세 중과 예외에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적인 것으로 판단됨. ○ 다만, 이는 질의서에 기재된 사실관계를 토대로 판단한 해석이므로, 이에 해당하는지의 여부는 과세관청에서 최종 판단해야 할 것임.