대도시 내 법인의 주택건설용 토지 취득세 중과 관련 회신

<사실관계> ○ (2019.7.X.) A법인 본점 설립(서울특별시), 주택건설사업자 ○ (2021.12.XX.) 토지매매계약(연부 계약) 및 계약금 납부 - 6개월 단위 중도금 납부, 2026.12.XX. 잔금 납부(10회차) - 사실상 토지 사용 가능 시기 2026.12.XX. 이후(매매계약서 기재) ※ 사전청약이행 조건부 매각으로, 연부금 계약금 납부 당시 사업시행자(한국토지주택공사)가 대지 조성공사를 완료하지 않은 상태 <회신내용> 가.「지방세법」제13조 제2항 및 같은 법 시행령 제27조 제3항에 따라 대도시에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 부동산을 취득하는 경우에는「지방세법」제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용한다고 규정하고 있으며, - 다만, 과밀억제권역에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우 중과세 적용이 제외되며,“대통령령으로 정하는 업종”으로 같은 법 시행령 제26조 제1항 제3호에서“「주택법」제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다)”을 규정하고 있습니다. - 또한, 같은 법 제13조 제3항 및 시행령 제26조 제3항에서 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 3년이 경과할 때까지 중과세 제외 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 부동산 취득일부터 3년 이내에 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용하는 경우에는 중과세 대상이라고 규정하고 있습니다. 나. 해당 사업지는 정부에서 주택공급을 확대하는 방안의 하나로 사전청약제도를 시행하는 것으로서 공공기관인 한국토지주택공사가 공공택지조성사업을 시행하여 조기에 택지를 공급하면서 매수인과 매매약정을 체결하였으며, 매수인은 해당 토지를 사용하는 경우 매도인(한국토지주택공사)의 당해 개발사업 관련 조성공사로 인해 불가피하게 발생하는 착공·건축 등 토지 사용상의 제한을 받아들이기로 하고, 매도인(한국토지주택공사)의 귀책 사유로 택지 조성공사가 지연되는 경우 지연손해금을 지급해야 하는 등의 약정을 포함하고 있습니다. 다.「지방세법」제6조 제20호에 따라 “연부(年賦)”란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말하고, 같은 법 시행령 제20조 제5항에서 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있는 바, - 그 취득시기를 연부금 지급일로 정한 것은 조세채권을 조기에 인식하기 위하여 특례를 둔 것으로서 해당 사안의 경우 일반적인 취득과 달리 연부취득의 특수성을 고려할 필요가 있다고 사료됩니다. 라. 따라서 사업의 성격과 계약 내용 등 토지 취득 경위, 연부취득의 성격 등을 고려할 때, 해당 토지를 사실상 사용할 수 없는 정당한 사유로 보아 취득일로부터 3년 이내에 착공하지 아니하였다는 이유로 취득세 중과 대상으로 보는 것이 타당하지 않다고 판단됩니다. 마. 이는 질의 당시 취득 사실관계만을 바탕으로 판단한 해석으로서 과세권자인 해당 자치단체에서 구체적인 사실관계를 확인한 후 최종 결정할 사안입니다.