재건축조합의 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지 취득에 대한 적용세율 회신

<질의요지> ○ 재건축조합이 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우, 해당 토지에 대하여 무상취득에 따른 세율적용 여부 <회신내용> 가.「지방세법」제7조 제8항에서「주택법」제11조에 따른 주택조합과「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만 조합원에게 귀속되지 아니한 부동산(이하“비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다고 규정하고 있으며, - 같은 법 제9조 제3항에서 신탁으로 인한 신탁재산의 취득으로서 제1호에서는 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 제2호에서 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 제3호에서 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다고 규정하고 있습니다. 나. 해당 규정은 '조합이 신탁으로 이전받은 토지 중 비조합원용 토지'에 대하여 대법원에서「지방세법」제9조 제3항 본문에 따른 신탁재산의 취득이 적용되는 결과로 취득세 과세대상이 아니라고 판단(2006두 9320, 2008.2.14.)함에 따라, - 해당 토지는 신탁의 종료로 조합원에게 귀속되지 않고 제3자에게 이전되는 토지로서 실질적으로 조합이 소유권을 취득한 것으로 보아 취득세 과세대상으로 2008.12.31. 지방세법을 입법보완 하였습니다. 다.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업은 구역 내 토지 소유자가 주택건설을 위해 조합을 설립하고 조합이 사업시행자가 되어 사업을 추진하고, 사업 완료 후 조합은 해산 절차를 거치게 되는데 조합원 및 조합에 대해 관련 법에 따라 자격과 지위가 부여되고, - 지방세법에서도 이러한 특성을 고려하여 조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. - 한편, 현물출자의 경우 회사는 발기인 또는 신주 인수인에게 주식을 교부하게 되는데, 이러한 현물출자와 주식 교부 간의 대가관계로 보아 유상성을 인정하지만, 도시정비법상 재건축사업의 특성을 고려할 때 재건축조합과 조합원의 관계에서는 현물출자와 같은 유상성을 그대로 적용할 수는 없다고 사료됩니다. 라. 대법원에서 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것으로서 수탁자가 신탁재산을 이전받는 경우 무상으로 인한 소유권의 취득으로 보고 있는 바,(대법원 2014두38149, 2017.6.8.) - 해당 토지는 조합원에게 귀속되지 않고 제3자에게 이전되는데 그 원천은 신탁에 의해 취득한 토지로 볼 수 있고, 아울러 2022.1.1.시행된 지방세법 시행령에서 비조합원용 토지에 대한 과세 대상 면적의 산정 방법에서도 전체 토지에서 신탁한 토지가 차지하는 비율을 적용하여 산정하고 있는 점을 고려할 필요가 있습니다. 마. 따라서, 해당 규정의 개정 경위, 재건축조합의 사업방식 및 법적 성격, 관련 규정의 문언과 체계 등을 종합적으로 고려할 때 재건축조합이 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득한 경우 무상취득에 해당하는 세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단되나, - 이는 질의 당시 취득 사실관계만을 바탕으로 판단한 해석으로서 과세권자인 해당 자치단체에서 구체적인 사실관계를 확인한 후 최종 결정할 사안입니다.