주상복합 건물에 대한 재산세 납세의무자 적용 관련 질의 회신

<질의요지> 1동의 건물(근생 및 다가구주택, 5층) 중 다가구주택 (4~5층)을 제외한 근린생활시설(1~3층) 일부를 취득하고 등기 시에는 근린생활시설만 구분등기할 수 없어 1동 전체에 대해 공유자 지분으로 소유권이전등기를 마친 경우, 주택과 근린생활시설의 재산세 납세의무자를 각각 달리 볼 수 있는지 여부 <회신내용> ○ ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제1조에서 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수있을 때, 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제1호 및 제2호에서 1동의 건물 중 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물부분, 즉 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 구분소유권으로 규정하고 있습니다. - “이와 같이 1동의 건물에 대하여 구분소유권이 성립하는 경우, 그 1동의 건물을 집합건물이라 하고, 1동의 건물 중 구분된 건물부분을 구분건물이라고 한다”(대법원 2013.1.17. 선고 2010다71578 판결 참조) 할 것입니다. ○ 대법원에서는 “1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니 라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 하는데, - 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률 행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다고 할 것이나, - ｢건축법｣ 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고, 이에 따라 등기·등록되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼때, 일반건물로 등록·등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록 절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다”(대법원 2016.6.28. 선고 2016다1854 판결 참조)고 판시하고 있으며, - “1동의 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다”(대법원 2014.2.27. 선고 2011다42430 판결 참조)고 판시하고 있습니다. ○ 따라서 쟁점 부동산에 대하여 공유관계의 구분의사가 내부 계약으로만 존재할 뿐 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 없었다면, 주택과 근린생활시설의 재산세 납세의무자를 각각 달리 보기는 어려우며, 공유자 지분에 해당하는 비율만큼 납세의무가 있다고 판단됩니다. ○ 다만, 이는 질의 자료를 기초로 판단한 해석으로 제출한 자료에 반영되지 않은 사실이나, 사실에 변동이 있을 때에는 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.