임대부동산의 위탁자가 임대사업자 등록한 경우, 수탁자가 임대사업에 직접 사용한 것으로 볼 수 있는지 여부

<질의요지> ｢지방세특례제한법｣(2018.12.24. 법률 제16041호로 개정되기 전의 것, 이하 “舊｢지방세특례제한법｣” 이라 함)제31조의3제1항에 따른 재산세 감면 적용시, 위탁관리 부동산투자회사(위탁자)가 임대사업자 등록한 부동산에 대해 임대목적에 직접 사용하는 것으로 볼 수 있는지 여부 <회신내용> ○ 舊｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항에서 “「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반 민간임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축·매입하거나 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면한다”고 규정하고 있으며, - 같은 법 제31조의4제2항에서는 “제1항에 따른 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 해당 공동주택을 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다”고 규정하고 있습니다. ○ 먼저, ｢지방세법｣(법률 제12153호, 2014. 1. 1.시행) 제107조제1항제3호에서 “「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다”고 규정하면서, - 그 부칙 제17조제2항에서 “이 법 시행 전에「조세특례제한법」 및「지방세특례제한법」에 따라 감면하였거나 감면하여야 할 재산세에 대해서는 그 감면 기한이 종료될 때까지 제107조제1항제3호의 개정규정에 따른 수탁자에게 해당 감면규정을 적용한다”고 규정하고 있는바, - 해당 ｢지방세법｣ 개정 전 ｢지방세특례제한법｣(법률 제12175호, 2014.1.1. 시행 전의 것) 제31조의3에서는 그 일몰을 2015. 12. 31.로 규정하고 있어, 그 후 일몰연장으로 납세의무가 성립(2016년~) 한 부분에 대해서는 수탁자를 기준으로 한 감면 해당 여부를 적용하여야 할 것인 점, ○ 舊 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항에서 임대주택을 임대하려는 자는 특별한 사정이 없는 한 임대주택을 취득하기 전 또는 취득한 후 60일 이내에「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록한 자를 말하는 것(조심 2019지1882, 2019.6.7.) 이므로, - 재산세 납세의무자인 수탁자의 부동산에 대해 위탁자가 임대사업자 등록을 한 경우에는 소유자가 임대사업에 직접 사용한 것으로 볼 수 없다고 할 것인 점, ○ 舊 ｢지방세특례제한법｣ 제31조의4 규정을 적용함에 있어, 부동산투자회사와 자산관리회사가 신탁계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기된 공동주택을 임대목적에 사용하는 경우라면 ‘위탁관리 부동산투자회사가 임대목적에 직접 사용하는 경우’로 보아 재산세 감면대상에 해당한다고 회신한 우리부 유권해석(지방세특례제도과-2619, 2018.7.30.)에 대해서는, - '위탁관리 부동산투자회사의 신탁행위'가 필수적 절차임에도 감면을 배제할 경우 그 규정(§31-4)이 사문화되어 입법취지가 퇴색되는 측면을 고려하여 합목적적으로 해석한 것이며 그 즉시 입법보완 조치를 한 점에서 볼 때, 해당 규정(§31-4)에 한해 제한적으로 적용하여야 할 것이며, 그 해석을 법 제31조의3 규정까지 확대하여 적용시에는 수탁자를 기준으로 한 재산세의 일반적 감면요건이 형해화되는 점 등을 종합해 볼 때, ○ 舊｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항에 따른 재산세 감면을 적용함에 있어, 위탁관리 부동산투자회사(위탁자)가 임대사업자 등록한 부동산에 대해 임대목적에 직접사용한 것으로 볼 수 없다고 할 것입니다.