건축물 대장 상 호별 면적대장이 없는 경우의 다가구 임대주택 재산세 감면 해당 여부

<질의요지> 다가구 임대주택 재산세 감면 요건(｢지방세특례제한법｣ 제31조의3)인 호수별 전용 면적 40㎡이하 해당 여부를 판단함에 있어건축물대장상 호수별 전용면적이 구분 기재없이 건축물대장 등을 통해 추정이 가능한 경우에도 해당 감면을 적용할 수 있는지 여부 <회신내용> ○ ｢지방세특례제한법｣ 제31조의3제1항(이하 “쟁점규정”이라 함)에서 “「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구 주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 "다가구주택"이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우또는 같은 법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년12월 31일까지 지방세를 감면한다”고 규정하고, - 그 제1호에서 “전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택,다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」제112조에따른 부과액을 포함한다)를 면제한다”고 규정하며, - 같은 법 시행령 제13조의2제2항에서는 “"대통령령으로 정하는 다가구주택"이란 다가구주택(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조의2에 따른 일부만을 임대하는 다가구주택은 임대 목적으로 제공하는부분만 해당한다)으로서「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 호수별로전용면적이 구분되어 기재되어 있는 다가구주택을 말한다”고 규정하고 있습니다. ○ 다가구 임대주택자의 건축물대장에 호수별 전용면적이 기재되어 있지 않은 경우에도 쟁점규정에 따른 재산세 감면 적용이 가능한지여부에 대해 살펴보면, ○ 쟁점 규정에 따른 감면을 적용받기 위해서는 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)을 제외한 나머지 실 전부를 임대목적물로 등록하고임대(｢민간임대 주택에 관한 특별법 시행령｣ 제2조의2)하여야 하며, 임대하는 모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하의 요건을 충족하도록규정하고 있어, - 다가구주택의 모든 실 중 1개의 실이라도 40제곱미터를 초과(본인이거주하는 실 제외)하는 경우 감면대상에서 제외토록 엄격하게 규정하고 있는 점, ○ 과세기준일 현재(6.1.)라는 특정시점에 면적 충족 여부를 현황상 확인하여 적용하기는 불가능하며, 보다 객관적이고 정확한 감면 적용을 위해 건축물대장상 작성된 호별 면적대장을 기준으로 판단하도록 한정하였던 점, ○ ｢건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙｣ 제18조제1항에서 건축물의 소유자가 건축물대장의 기재내용 중 건축물 표시사항을변경하려는 때에는 신청하도록 규정하고 있어, - 건축물대장상 호별 면적대장이 없는 경우에는 변경신청 및 승인을통해 감면요건을 충족할 수 있는 점, ○ 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003두7392, 2004.5.28. 등)고 할 것인 점 등을 종합해 볼 때, ○ 재산세 과세기준일(6.1.)현재「건축법」제38조에 따른 건축물대장에호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 경우에 한해 감면요건을 충족한 것으로 보아야 할 것입니다.