준공인가 전 사용허가 받은 공공임대주택의 재산세 납세의무자에 대한 질의 회신

<질의요지> 재개발사업자(재개발조합)가 의무적으로 건설하는 공공임대주택을「공공주택특별법」에 따른 공공주택사업자(한국토지주택공사)에게 매도하였으나, 매수인이 일부 잔금을 지급하지 않고 임대주택 입주자 모집을 하는 경우 재산세 납세의무자 <회신내용> ○ ｢지방세법｣ 제107조제1항은 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조에서는 재산세의 과세기준일을 매년 6월1일로 한다고 규정하고 있는데, - ｢지방세법｣ 제107조제1항의 ‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 재산을 취득한 자를 말합니다.(지방세관계법 운영 예규 법107-1 참조) ○ 위 질의는 재개발사업자가 건설하여 원시취득한 주택에 대하여 매매계약을 체결하고공공주택사업자가 매수하는 유상승계취득에 해당하므로, - ｢지방세법 시행령｣ 제20조제6항에서 취득시기로 규정하는 ‘건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우 사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날)과 사실상의 사용일 중 빠른 날’은 재개발사업자의 취득일에 해당되며, - ｢지방세법｣ 제10조제5항제3호에서 규정하는 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 유상승계취득의 경우에는 같은 법 시행령 제20조제2항제1호에 따라 그 사실상의 잔금지급일이 공공주택사업자의 취득일에 해당됩니다. ○ 비록 매매계약서상 1차 잔금 지급과 동시에 인도하여야 한다는 단서조항이 있어 공공주택사업자가 임대주택에 대한 입주자 모집을 할 수 있다고 하더라도, - “사실상 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나, 대금의 지급과 같은 소유권취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것”(대법원 2001.2.9. 선고 99두5955 판결 참조)이므로, - 재산세 납세의무자는 과세기준일 현재 잔금 지급 여부에 따라 결정되어야 할 것이며, 잔금이 미지급된 경우라면 취득의 실질적 요건을 갖추지 못하였으므로 재개발사업자를 납세의무자로 보아 재산세를 부과하는 것이 타당하다고 판단됩니다. ○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.