오피스텔의 고급주택 취득세 중과세 적용 여부 질의 회신

【질의요지】 • (질의1) 주거용 오피스텔을 취득세 중과세 대상 고급주택으로 볼 수 있는지 여부 • (질의2) 고급주택으로 볼 경우, 중과세 요건은 「지방세법 시행령」제28조제4항의 ‘제1호’ 또는 ‘제4호’ 중 어느 것을 적용하는지 여부 【회신내용】 ○ 이 회신 중 '질의1' 대한 사항은 「지방세기본법」제148조에 따른 지방세예규심사위원회의 심의를 거친 사안입니다. ○ ｢지방세법」에서는 취득세를 중과세 하는 대상으로 고급주택을 규정하면서, 고급주택은 ‘대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물 또는 그 부속토지’로 규정(「지방세법」제13조제5항제3호)하고 있고, - 같은 법 시행령 제28조제4항제1호에서는 ‘1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지’를, 같은 항 제4호에서는 ‘1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지’를 고급주택으로 규정하고 있습니다. - 이러한 고급주택을 취득하는 경우 취득세는 「지방세법」제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 세액(「지방세법」제13조제5항)으로 하고 있습니다. ○ 주거용 오피스텔을 고급주택으로 볼 수 있는지에 대해 살펴보면, - 지방세법 개별 규정에서 ‘주택’이라는 용어를 사용하고 있는 경우에 그 ‘주택’에 포함되는 건축물의 범위는 각 규정의 취지와 목적에 따라 달리 해석되어야 할 것(대법원 2013두13945, 2013.11.28.)입니다. - 즉 「지방세법」제11조제1항제8호에서 유상거래 취득세율이 적용되는 주택을 ‘「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지’로 한정하는데 비해, - 「지방세법」제13조제5항제3호에서는 고급주택에 대해 「지방세법」제11조제1항제8호에 따른 주택이 아닌 ‘주거용 건축물과 그 부속토지’로 규정하고 있으므로, 고급주택의 대상을 공부상 주택 또는 「주택법」상 주택 등으로 한정하여야 한다고 볼 수 없습니다. - 또한 「지방세법 시행령」제13조에서 취득당시의 사실상 현황에 따라 취득세를 부과하는 것으로 규정하고 있는 점과, 고급주택 중과세의 목적이 부족한 택지의 공급을 늘리며 건전한 주택문화를 정착시킴으로써 국민생활의 건전화를 기하는 데에 있는 점('93.8.24선고, 대법원 92누15994 판결) 등을 종합적으로 고려할 때, 주거용으로 사용되는 건축물로서 사치성·호화 주거목적으로 사용하는 경우에는 고급주택으로 보는 것이 타당할 것이며, 오피스텔이라 하여 고급주택에서 제외해야 할 합리적 이유가 없어 보입니다. - 따라서 공부상 업무시설(오피스텔)이라 하더라도 주거용 건축물에 해당하는 경우라면 「지방세법」제13조제5항제3호에 따른 고급주택에 포함된다고 할 것입니다. ○ 고급주택에 해당될 경우 중과세 요건은 「지방세법 시행령」제28조 제4항제1호 또는 제4호의 기준 중 어느 것을 적용하는지에 대해 살펴보면 - 같은 항 '제1호'는 ‘1구의 건축물 연면적(주차장면적은 제외)이 331제곱미터를 초과하는 것'으로 규정하고 있는데, 이는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분 즉 '1구의 건축물'이 하나인 경우에 대한 중과세 요건을 정한 것이며, - 같은 항 '제4호'는 ‘1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외)이 245제곱미터를 초과하는 경우'로 규정함으로써, 하나의 건축물에 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 '1구의 건축물'이 다수인 경우에 각각의 '1구의 건축물'의 전용면적을 중과세 요건으로 규정한 것입니다. - 이러한 취지로 '제4호'는 '공동주택'의 중과세 요건을 규정하면서 그 '공동주택'의 범위를 「건축법」상 단독주택인 다가구용 주택을 포함하도록 확장하고 있는 것이며, 앞에서 언급한 것과 같이 세법에서 사용하는 용어는 각 규정의 취지와 목적에 따라 달리 해석되어야 하는 점을 고려할 때, '제4호'에서 사용하는 공동주택의 용어는 「건축법」상의 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)으로 한정할 수는 없어 보입니다. - 주거용 오피스텔의 경우 하나의 건축물 안에서 각 세대가 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 건축 될 뿐 아니라, 「집합건축물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 집합건축물 대장에 등재되고 각 호별로 독립되어 구분등기하고 있으므로, 「지방세법 시행령」제28조제4항제4호의 규정을 적용하여야 할 것으로 보입니다. ○ 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세권자가 객관적이고 구체적인 사실관계를 종합적으로 면밀히 검토하여 판단하여야 할 것입니다. ​