재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준 통보

□ 추진배경 ○ 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선 - ‘주택’ 여부에 따라 취득세·재산세 세부담 차이로 납세민원 발생 ※ (취득세) 주택 여부에 따라 주택유상거래 취득세율(1~3%) 적용 ※ (재산세) 과세기준일(6.1.) 현재 주택으로 볼 경우 주택분 재산세로 과세하고, 그렇지 않으면 토지분 재산세 과세 ○ 감사원 감사에서 지자체별 상이한 운영에 따른 문제점 지적 및 일관된 기준 마련 필요성 제기 (’17.12.14.) □ 기존 적용사례 ○ (취득세) 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택유상거래 세율 적용 제외(’16.10.17. 지방세운영과-2641 등) ○ (재산세) 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않음 (’08.6.20. 지방세운영과－138) □ 적용기준 보완 ○ (취지) 기존 유권해석으로는 다양한 사례 적용 곤란, 개별 사실관계 확인 과정에 많은 행정력 소모, 지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불형평 문제 초래 → 명확한 기준 마련 필요 ※ 전국 취득세 담당자 실무회의(’17.9.27~9.28), 재산세 담당자 워크숍(’17.11.1.~11.3.) 결과 및 감사원 의견 반영 ○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고, - 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직 ○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발․재건축 사업이 진행되고 있는 경우 - "주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날"을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당 * 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능 ○ (적용 시기) 본 적용기준 시행일(’18.1.1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 것을 원칙으로 함 ※ 지방세기본법 통칙 20-2 (새로운 세법해석의 적용시점) 이 법 또는 「지방세관계법」의 새로운 해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용함 --------------------------------------------------------------------- 【주택의 범위 관련 기존 사례】 □ 행정안전부 ○ (취득세 사례) 재개발사업지구내 철거예정 주택 취득세율 적용시점 - 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택 유상거래 세율을 적용하지 않고 4%의 세율 적용 (지방세운영과-2641, 2016.10.17.) ○ (재산세 사례) 주택재건축 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거․이주하여 단전․단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않음 (지방세운영과－138, 2008.6.20.) □ 법제처 (법제처 법령해석총괄과－868, 2008.6.18.) 주택은 과세시점에서 멸실되지 않고 사실상 존재하고 있으면, 거주 여부나 건물의 노후 정도나 공부상 등재 여부 등에 관계없이 재산세의 부과대상이 원칙, 그러나 대수선 등의 건축행위를 통해 주택의 기능을 회복할 수 있는 가능성이 상존하는 주택의 일부 멸실 또는 폐가와 달리 주택재건축 및 재개발사업 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거․이주하여 단전․단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면, 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 분양권으로서의 가치만 보유하고 있음 □ 감사원 (감심 2010－102호, 2010.10.7.) 재건축을 위해 주민들의 이주가 끝나 철거를 앞 둔 건축물로서 과세기준일 현재 건물의 기둥, 지붕, 벽은 남아 있지만 창문이 없고, 건물의 벽돌, 콘크리트가 깨져 있는 등 훼손되거나 일부 멸실되어 있으며, 단전․단수로 인하여 사람이 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로 볼 수 없을 뿐 아니라 주택으로서의 재산적 가치를 상실한 것으로 보임. 그렇다면 이 사건 주택은 ‘멸실’되어 재산세의 과세대상이 되는 ‘주택’이라고 볼 수 없음 □ 조세심판원 (2013지1028, 2014.2.24.) 주택재개발정비사업 지구 내의 철거예정 주택으로 취득할 당시 주거용 건축물이 멸실되지 아니하여 주택으로서의 외형을 갖추고 있었다 하더라도, 청구인이 이 건 부동산을 취득하기 전에 이미 거주자가 이주하고, 단전ㆍ단수가 이루어져 주택으로서의 그 사용가치를 상실한 채, 장래에 주택을 소유할 수 있는 권리만을 보유하고 있으므로 이 건 부동산이 주택에 해당하지 아니함