주택재개발사업구역 내 토지의 재산세 과세시 공시지가 적용관련 회신

2. <질의요지> 주택건축이 진행 중인 주택재개발 사업구역 내 토지(이하 ‘쟁점토지’라 한다)에 대해 개별공시지가가 기존의 개별지번이 아닌 용도구획별 획지(블록·롯트) 단위로 공시된 경우, 지방세법 제4조 제1항 단서에서 말하는 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지로 보아 사업구역 전체를 일단지로 다시 산정하여 적용할 수 있는지? 3. <회신내용> 가. 지방세법 제110조 제1항은 “토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 (중략) 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다”라고 규정하고, 같은 법 제4조 제1항은 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고 (이하 생략)”라고 규정하고 있습니다. 나. 쟁점 토지의 경우 여러 개의 새로운 용도구획별 획지(블록·롯트)로 구분되어 「부동산의 가격 및 감정평가에 법률」에서 정한 절차에 따라 적법하게 고시되었다면 이는 지방세법 제4조 제1항 단서에서 말하는 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지에 해당한다고 볼 수는 없습니다. 다. 또한, 「도시 및 주거환경 정비법」에 따라 주택재개발사업 구역 내 일정 요건의 토지소유자는 주택재개발사업을 통해 새로운 주택에 입주할 권리를 부여받게 되고, 토지소유자(조합원)가 당초 소유한 토지는 사업시행인가를 거쳐 기존의 개별 토지에서 주택재개발사업용 토지로 그 현황과 경제적 실질이 전환하게 됩니다. 이로 인해, 재산세 과세 시에는 개별 토지소유자는 사업구역 내 당초 개별 토지가 위치해 있던 특정 부분의 토지를 각각 분할하여 소유하고 있는 형태가 아니라 사업구역 내 토지를 각 지분(면적)만큼 공동으로 소유하고 있는 것으로 보아 전체 사업구역을 토대로 그 과세대상과 과세표준을 산정하는 것이 타당하다고 사료됩니다. 라. 따라서, 개별 토지소유자에 대한 공시지가 적용은 새로운 용도구획별 획지를 기준으로 전체 획지의 개별공시지가를 가중 평균하여 개별토지소유자의 토지소유 지분(면적)에 따라 적용해야 할 것이나, 이는 과세권자가 주택재개발사업 진행과정, 소유권관계, 공시지가 결정과정 등 전반적인 사실관계를 고려하여 판단할 사안입니다. 끝.