임대주택을 신탁한 경우 취득세 추징 관련 질의회신

【질의내용】 ○ 임대사업자가 임대용 부동산을 취득하여 임대의무기간 내에 신탁계약을 체결하고 그 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 하고 임대사업자의 지위를 유지하는 경우, 취득세 추징대상에 해당하는지 여부 【회신내용】 ○ 「지방세특례제한법」제31조제1항에서는 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면하는 것으로 규정하고 있고, - 같은 조 제2항에서는 제1항을 적용할 때 「임대주택법」 제16조제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징하는 것으로 규정하고 있고, - 「지방세특례제한법 시행령」제13조제1항에서는 법 제31조제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다고 규정하고 있음 ○ 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제2호 및 제3호에서는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있는 요건으로 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우와, 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우로 규정하고 있음. ○ 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것이므로, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것임(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결 참조) ○ 이건의 경우 주식회사◯◯건설(위탁자)은 2013.6.7 토지 및 미준공건물을 경락받아 취득한 다음, 2014.5.2. 임대사업자 등록을 하고, 2014.5.9. 그 미준공건물의 사용승인을 받고, 2014.11.27. ◯◯부동산신탁주식회사(수탁자)와 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 부동산의 소유권이전등기를 하였는바, - 수탁자는 위 부동산 소유권을 완전히 취득하고, 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이므로 소유권 행사에 따른 임대할 수 있는 권리는 수탁자에게 있다할 것이고, - 임대사업자인 위탁자가 신탁계약에 따라 임대차계약, 임대차보증금수납·관리 등을 하는 것은 수탁자가 위탁자로 하여금 그 업무를 하게 한 것에 불과하므로 위탁자가 위 부동산을 임대용으로 사용하는 것으로 볼 수 없다 할 것임 - 따라서, 임대사업자가 임대용 부동산을 취득하여 임대의무기간 내에 신탁계약을 체결하고 그 신탁계약에 따라 소유권이전등기를 한 경우라면 임대 외의 용도로 사용하는 경우로서 취득세 추징대상에 해당되는 것으로 판단됨.