주택건설사업용 분리과세대상 토지 해당 여부에 대한 질의회신

공공시설용지는 그 토지 위에 설치될 공원, 녹지, 도로가 입주민들의 생활편익과 쾌적한 주거환경을 위한 공공시설로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설일 경우 「주택법」에 따른 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당됨. 1. 질의요지 주택건설사업계획 승인시 유의사항 안내를 통하여 지구단위계획 결정조건*을 이행하도록 한 경우 「주택법」에 따라 사업계획승인을 받은 사업지구 밖의 토지로서 지구단위계획의 결정조건으로 자치단체에 무상귀속이 예정된 공공시설용지(공원,녹지,도로, 이하 ‘쟁점 공공시설용지’라 함)가 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당되어 「지방세법」 제106조제1항제3호마목 및 같은 법 시행령 제102조제5항제7호의 분리과세를 적용할 수 있는지 여부· * 새로이 설치한 공공시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조 규정에 의거 수원시에 무상귀속 시킬 것 2. 회답 쟁점 공공시설용지는「지방세법」 제106조제1항제3호마목 및 같은 법 시행령 제102조제5항제13호에 따라 분리과세대상인 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당된다고 할 것입니다. 3. 이유 「지방세법」제106조제1항제3호마목 및 같은 법 시행령 제102조제5항제7호는「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 대하여 분리과세대상으로 구분하고 있습니다. 대법원은 도시개발사업 시행자에 의하여 도시개발사업에 공여된 공공시설용 또는 기반시설용 토지로서 기부채납될 예정인 토지는, 그 토지 위에 설치될 도로 등 교통시설, 공원, 녹지, 학교 등이 입주민들의 생활편익과 쾌적한 주거환경을 위한 공공시설 또는 기반시설로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설이고, 위 시설들의 공익적 성격 때문에 도시개발사업 실시계획 인가·고시 당시부터 그 토지 부분은 지방자치단체 등에 기부채납되기로 예정되어 있었으며, 그 토지 부분은 위와 같이 그 용도가 제한되어 있어 그 시행자로서는 사실상 이를 다른 용도로 사용하여 수익을 올릴 수도 없으므로, 구 지방세법(2008. 2. 29. 법률 제8864호로 개정되기 전의 것) 제182조 제1항 제3호 (라)목, 구 지방세법 시행령(2008. 5. 27. 대통령령 제20794호로 개정되기 전의 것) 제132조 제4항 제24호에서 정한 재산세 분리과세대상인 ‘도시개발사업에 공여하는 주택건설용 토지’에 해당한다고 판단(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결) 하였는 바, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위내에서 입법취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 허용 된다고 할 것(대법원 2008.2.15.선고 2007두4438 판결 등 참조)으로 「도시개발법」제19조제1항제16호에서 실시계획의 인가를 「주택법」 제16조에 따른 사업계획의 승인으로 의제하고 있는 점, 주택법 제17조제1항제9호에서 사업계획의 승인을 「도시개발법」 제17조에 따른 실시계획의 인가로 의제하고 있는 점으로 보아 도시개발사업시행자와 주택건설사업시행자 간의 형평성, 주택건설사업계획의 승인을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군관리계획 등의 통합 심의가 가능한 점 등으로 보아 주택건설사업시행자 간의 형평성 및 분리과세 입법취지 등을 종합하여 볼 때 쟁점 공공시설용지는 그 토지 위에 설치될 공원, 녹지, 도로가 입주민들의 생활편익과 쾌적한 주거환경을 위한 공공시설로서 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설이고, 해당 시설의 공익적 성격 때문에 도시관리계획(지구단위계획) 결정시점부터 그 토지 부분은 지방자치단체에 무상귀속되기로 예정되어 있었으며, 그 토지 부분은 위와 같이 그 용도가 제한되어 있어 그 시행자로서는 사실상 이를 다른 용도로 사용하여 수익을 올릴 수도 없으므로 ‘「주택법」에 따른 주택건설사업에 제공되고 있는 토지’에 해당된다고 판단됩니다. 또한, 대법원은 일정규모 이상의 주택을 건설하게 되면 그에 따라 진입도로 등 기반시설의 확충이 필요하게 되고, 승인권자가 건설되는 주택단지의 규모 및 주변의 제반사정을 고려하여 이러한 시설의 설치를 사업계획승인의 조건으로 부과하였음에도 주택건설 사업시행자가 사용검사일 전까지 그 조건을 이행하지 아니하여 사업을 완료하지 못하고 있다면 이는 사업계획의 내용에 적합하지 아니한 경우에 해당한다고 할 것이므로 사용검사처분을 할 수 없다고 할 것(대법원 1997.3.14. 선고 96누16698 판결 참조)이라고 판시하였는 바, 사업계획의 승인조건 역시 사업계획의 일부에 해당된다고 보아야하는데, 사업계획의 승인조건인지 여부는 용어나 문구에 따라 판단할 것이 아니라 관계법령과 주택건설사업계획 승인에 따른 협의사항 등 일련의 사업추진 전반을 고려하여 판단하여야 할 것으로 수원시장이 ‘10.4.30. 공동주택 건설을 위한 민간제안을 통하여 정자동 제1종 지구단위계획을 결정하면서 지구단위계획구역 내의 공공시설을 주택건설사업 준공 전 수원시에 무상귀속 시킬 것 등을 내용으로 한 지구단위계획 결정조건을 부여하였고, 관계기관의 협의를 거쳐 ’10.5.30. 지구단위계획 구역 내의 공동주택건설사업 사업계획을 승인하면서 지구단위계획의 결정조건을 이행하도록 안내한 사실, 「주택법」제16조의2제1항에 따라 사업계획승인권자는 필요하다고 인정하는 경우에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시·군관리계획 및 개발행위 관련 사항 등을 통합 심의할 수 있는 점과 주택건설사업자에 대한 조세지원을 통하여 국민의 주거 안정 및 주거수준 향상을 위한 주택 건설?공급이 활발하게 이루어질 수 있게 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 분리과세 대상으로 규정한 입법취지 등을 고려할 때 쟁점 공공시설용지는 주택건설사업을 위해 불수불가결하게 조성된 토지로「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되는 토지에 해당된다고 할 것입니다. 따라서, 쟁점 공공시설용지는 「지방세법」 제106조제1항제3호마목 및 같은 법 시행령 제102조제5항제7호에 따라 분리과세대상인 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당된다고 할 것입니다.