재개발아파트 준공에 따른 재산세 납세의무자 관련 질의 회신

1. 서울특별시 세제과-103937(’11.5.25)호와 관련입니다. 2. 질의 내용 「도시및주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 따라 과세기준일 현재 아파트가 준공되어 있고, 이전고시가 이루어지지 아니한 경우 신축아파트에 대해 재산세를 과세할 수 있는지 《사실관계》 사업시행자 : 00구역주택재개발정비사업조합 사업시행인가('07.9.6.) , 준공인가('11.2.25.) 소유권이전고시 예정('11.6월 이후) 3. 회신 내용 가. 지방세법 제107조제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 나. 지방세법 제105조에서 재산세 과세대상은 주택·건축물·토지로 구분하고, 같은법 제104조제3호에서 “주택”이란「주택법」제2조제1호에 따른 주택으로서 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물”로 규정 있는 바, ○ 주택재개발사업으로 주택(건축물)이 사업시행인가의 내용대로 건축되었고, 주택법에 따라 사용검사를 받아 사용할 수 있는 등 주택으로서의 그 실체가 있는 이상 준공된 아파트는 재산세 과세대상 “주택”에 해당한다고 볼 수 있고, 주택의 범위는 그 부속 토지를 포함하므로 그 부속토지(대지권)와 함께 “주택분 재산세”로 과세하는 것이 타당합니다. 다. 한편, 재산세 납세의무자인 사실상소유자란 공부상 소유여부를 불문하고 당해 재산에 대해 실질적 소유권를 가진자로서 사용수익처분할 수 있는 지위에 있는 자(대판 2005두15045, ’09.3.23)라 할 것이며, 사실상소유자를 확인할 수 없는 경우 예외적으로 공부상소유자·사실상사용자 등을 납세의무자로 볼 수 있고(지방세법 제107조제2항, 제3항), 또한 납세자변경신고 및 과세권자의 직권조사를 통해 재산세납세의무자를 결정할 수 있는 등(지방세법제120조) 재산세 “과세대상”에 대한 납세의무자 결정에 있어 전반적인 사정을 고려하여 판단하여야할 것입니다. 라. 따라서 귀문의 경우 주택재개발사업으로 아파트가 준공되었다면 ①재산세 과세대상인 주택으로서의 그 실체가 있다할 것이며, ②신축된 재개발주택에 대해 별도의 재산세 비과세·감면을 규정하지 아니한 점, ③준공 이전에는 당해 토지에 대하여 재산세가 과세되어 왔는 바, 준공 이후에도 주택의 부속토지로써 일관된 과세가 필요한 점, ④관리처분계획에서 정한 내용대로 당해 “조합원조합”이 궁극적으로 소유하게 되며 이전고시(분양처분) 그 자체로는 아무런 권리의 득상, 변동을 생기게 하는 것이 아닌 점(대법원 95다10570, ’95.6.30), ⑤ 관리처분계획, 공사완료(준공), 이전고시 등의 절차를 거쳐 “조합원·조합”이 소유권보존등기 권리자로 등재되는 점 등을 종합적으로 고려할 때 ○ 이전고시 이전이라도 “조합원조합”은 당해 신축아파트의 사실상소유자로서 재산세 납세의무자로 볼 수 있다고 사료되며, 이에 해당하는 지 여부는 과세권자가 구체적인 사실관계를 확인한 후 판단할 사안입니다. 끝.