부동산투자회사가 신탁회사로부터 취득한 미분양 주택관련 질의회신

1. 경기도 세정과-26730(2010.12.16)호와 관련입니다. 2. (질의내용) 부동산 투자회사가 신탁회사로부터 취득한 미분양주택이 사업주체로부터 직접 취득하는 부동산으로 취득세와 등록세 감면대상에 해당하는지 여부 3. (회신내용) 가. 지방세법 제269조의2 제3항 및 같은법 시행령 제223조의2 제3항에서 기업구조조정부동산투자회사 또는 부동산집합투자기구가「주택법」제38조에 따른 사업주체로부터 직접 최초로 취득하는 미분양 주택과 그 부속토지에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다고 규정하고 있고, - 미분양 주택이란 “2009.2.11.까지 분양계약이 체결되지 않아 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 미분양 주택임을 확인한 주택으로 주택건설사업자로부터 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택”이라 할 것이며, 나. 기업구조조정부동산투자회사가 사업주체로부터 직접 취득하는 미분양 주택에 대하여 한시적으로 취·등록세를 감면하는 취지가 미분양 주택의 조기 해소를 통하여 주택경기를 안정시켜 서민생활의 안정과 건설부문의 유동성을 지원하기 위한 입법정책상의 목적이라 할 것이고 다. 신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 경우 위탁자가 수탁자에게 신탁재산을 이전하거나, 위탁자로부터 수탁자에게 이전할 때 지방세법상 형식적인 취득으로 보아 취·등록세를 비과세하고 있으며 - 지방세법 제183조 제2항 제5호에서「신탁법」에 의하여 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세의 사실상 납세의무자로 간주하고 수탁자는 납세관리인으로 본다고 규정하고 있는 것에 비추어 라. 지방세법 시행령 제223조의2 제3항에서 “사업주체로부터 직접 최초로 취득하는 미분양 주택”을 감면대상으로 규정하고 있고, - 신탁회사 명의의 신탁등기는 분양자 및 매수예정자들의 재산권을 온전하게 관리한 후 분양계약서상 채무이행 완료시 소유권 이전과, 채권채무의 정산 등 효율적인 사업진행을 위한 형식적인 소유권 이전으로 미분양 주택의 실질적인 소유권은 여전히 사업주체인 위탁자에게 있다 할 것이고, - 실질적으로 미분양 상태가 지속되고 있음에도 형식적으로 소유권이 신탁회사로 이전 되었다하여 미분양이 해소되었다 볼 수 없고, 부동산투자회사가 등기명의자인 신탁회사로부터 미분양주택을 취득하였다 하더라도 신탁원부상 위탁자인 사업주체를 수익자로 지정하여 위탁자가 사실상 당해 부동산의 소유자인 경우 실질적으로 지방세법시행령 제223조의2 제3항에서 규정하는 “사업주체로부터 미분양 주택을 직접 최초로 취득하는 경우”에 해당된다 할 것이나, 이에 해당여부는 신탁관계등 사실관계를 면밀히 검토하여 과세관청에서 판단할 사항입니다. 끝.