환지처분 이전 승계취득자 취득세 비과세 여부에 대한 질의회신

1. 인천광역시 세정과-22059(2010.8.25)호와 관련입니다. 2. (질의요지) 사업시행인가 이후 환지이전에 부동산을 승계취득한 자의 경우도 당초 원 조합원과 같이 청산금을 부담한 경우에만 취득세를 과세할 수 있는 지 여부 3. (회신내용) 가. 「지방세법」제109조 제3항에서 「도시개발법」에 의한 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)의 시행으로 인하여 당해 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 "환지계획등에 의한 취득부동산"이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하면서 그 제1호는 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」등 관계 법령에 의하여 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산으로 제2호는 환지계획등에 의한 취득부동산의 가액의 합계액이 종전의 부동산가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득 부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역지정 또는 정비구역지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자에 한한다라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제79조의3 제3항에서 법 제109조 제3항 제2호의 규정에 의한 초과액은 환지계획 등에 의한 취득부동산의 과세표준액(사실상 취득가액이 입증되는 경우에는 사실상 취득가액을 말한다)에서 환지 이전의 부동산의 과세표준액(승계취득할 당시의 취득세 과세표준액을 말한다)을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있습니다. 나. 위 「지방세법」제109조 제3항 제1호의 규정에 따른 도시개발사업 및 정비사업이 환지방식 사업시행으로 당초 소유 토지를 환지계획으로 다시 취득(이하 "환지계획 등에 의한 취득부동산"이라 한다)하는 경우 취득세를 비과세하나 당초 권리면적을 초과하여 취득함으로써 별도로 청산금을 부담한 경우 그 청산금에 대하여 취득세를 부과하는 원 조합원과 달리 사업시행일 이후부터 환지처분 이전에 환지예정지를 승계취득한 경우 같은 항 제2호에서 승계취득 당시 보다 환지처분 당시의 토지가액이 증가한 경우 그 증가액(초과액)에 대하여 취득세를 부과하도록 규정하고 있는 바, 위 규정 취지는 사업시행인가 이후에 사업고시 구역내의 종전의 부동산을 승계 취득하는 자는 실질적으로 사업시행 결과 그보다 재산적 가치가 증가한 새로운 부동산을 취득하는 것을 목적으로 하고 있어 후에 실질적으로 취득하게 되는 부동산의 가액에 근거한 취득세를 과세하기 위한 것(대법원 2004.4.28. 선고2003두4515 판결 참조)이라 할 것입니다. 다. 한편, 「도시재개발법」에서 관리처분계획에 따라 분양받게 되는 부동산을 종전의 부동산과 동일한 것으로 본다는 것은 종전의 부동산에 대한 소유권 등의 법적 권리관계가 새로 분양받게 되는 부동산에 그대로 이전된다는 의미이지, 종전 부동산의 경제적 가치와 새로 분양받게 된 부동산의 경제적 가치까지 동일하다고 하는 것은 아니며, 지방세법의 위 규정은 이와 같이 증대된 경제적 가치에 대하여 취득세 등을 부과하는 것일 뿐이어서, 「도시재개발법」이나 「토지구획정리사업법」에서 규정한 환지의 본질을 해친다고 할 수 없고, 위 규정에 의하더라도 관리처분계획 등에 의하여 취득한 부동산 전체에 대하여 취득세를 부과하는 것이 아니라 종전의 부동산가액을 초과하는 부분에 대하여만 이를 부과하는 것이어서 이중과세의 문제도 발생하지 아니하여 헌법상 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것도 아니라고 할 것(대법원 2004.4.28. 선고2003두4515 판결 참조)입니다. 라. 따라서 사업시행일 이후 환지예정지 승계 취득자의 경우 실질적으로 사업시행 결과 그 보다 재산적 가치가 증가한 새로운 부동산을 취득하는 것을 목적으로 하고 있어 당초부터 부동산을 소유한 원 조합원과 달리 부동산투기 등을 목적으로 취득한 부재지주로 간주하여 취득세 비과세를 배제하는 입법 및 판례취지 등에 비추어 볼 때, 승계 취득자로서 환지계획 등에 의한 취득부동산가액의 합계액이 종전 부동산 가액의 합계액을 초과한 경우로서 관계법령에 따라 청산금을 부담한 경우, 그 청산금에 대한 취득세 과세와는 별도로 그 초과액 즉, 환지계획 등에 의한 취득부동산의 가액에서 승계 취득할 당시의 취득가액을 공제한 금액을 과세표준으로 하여 취득세를 과세함이 타당하다고 할 것이나, 이에 해당되는지 여부는 당해 과세권자가 사실관계 등을 조사하여 결정할 사항이라고 할 것입니다. 끝.