공동주택가격 이의신청 기각결정 취소청구 등

1. 사건개요 피청구인은 2019. 4. 30. A도 ○○시 ○○로 ###에 소재하는 ○○○○○타워 6~10층에 위치한 218세대 중 197세대(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)에 대하여 2019. 1. 1. 기준 공동주택가격을 4,400만원~6,700만원으로 결정·공시하였고, 이에 대하여 청구인이 2019. 5. 13. 피청구인에게 이의신청을 하자, 피청구인은 공동주택가격 조사·산정 기관인 한국감정원에 의뢰하여 가격적정성 등을 재조사한 결과 2019. 6. 24. 청구인에게 위 이의신청을 반영하지 않는다는 취지의 공동주택 공시가격 이의신청 기각결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 공동주택 공시가격이 실거래 가격, 공동주택가격 현실화율 등을 고려할 때 지나치게 높게 산정되었으므로 이 사건 공동주택에 대한 공동주택가격 결정 및 이의신청 기각결정은 위법·부당하므로 취소되어야 한다. 나. 조사산정기관인 한국감정원이 아닌 한국감정평가사협회 등 제3의 기관에서 공동주택가격을 다시 신정해야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 청구요건에 관한 주장 공시가격에 대한 이의신청은 종전의 처분을 단순히 확인하는 행위로 처분에 해당하지 않으며, 청구인은 이 사건 공동주택의 소유자라고 주장하고 있으나, 이를 증명할 자료가 존재하지 않으므로 법률상 이익이 있는 자에 해당하지 않으며, 한국감정원이 아닌 제3의 기관에서 적정여부를 재검토해야 한다는 주장은 민원에 불과하고, 설사 피청구인이 위 요구에 응하지 않더라도「행정심판법」상의 거부처분이나 부작위가 존재한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 심판청구는 각하되어야 한다. 나. 공동주택가격 결정에 관한 주장 이 사건 공동주택 중 대표적으로 @@@호를 중심으로 살펴보면, 인근 유사 공동주택의 거래가격 및 임대료 등을 종합적으로 참작하여 4,900만원으로 공동주택가격을 결정·공시하였으며, 중앙부동산가격공시위원회에서 청구인의 이의신청 건에 대해 기존 결정이 적정하게 공시된 것으로 판단하였는바 공동주택가격의 불합리성을 주장하는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 4. 관계법령 행정심판법 제2조, 제3조, 제5조, 제13조 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조제5호, 제7조, 제18조, 제24조 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제12조, 제45조 5. 인정사실 청구인 및 피청구인이 제출한 공동주택가격 공시문, 공동주택가격에 대한 이의신청서, 한국감정원 이의신청 조사·산정 보고서, 공동주택가격 이의신청 처리결과 통지, 등기사항전부증명서, 부동산담보신탁계약서 등 각 사본의 기재내용을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 2016. 7. 11. 이 사건 공동주택에 대하여 다른 공유자 6명과 함께 매매를 원인으로 7분의 1의 지분을 취득하였고, 2016. 8. 10. 공유자 전원의 지분이 주식회사 ○○부동산신탁에 이전되어 같은 날 주식회사 ○○부동산신탁에 이 사건 공동주택의 소유권이 이전되었다. 나. 피청구인은 2019. 4. 30. 국토교통부공고 제2019-526호로 이 사건 공동주택에 대한 2019. 1. 1. 기준 공동주택가격을 결정·공시하였다. 다. 청구인은 2019. 5. 13. 피청구인에게 다음과 같이 공동주택가격 이의신청을 하였다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159234403"> ┌──────────────────────────────────────────────┐ │○ 대상공동주택 : 이 사건 공동주택(호명 @@@호 외 196세대) │ │○ 공시가격 : 108억 1,000만원, 의견가격 : 72억 │ │○ 신청이유 │ │ - 이 사건 공동주택은 2002년 건축물을 대수선한 것으로 건물이 전체적으로 노후하고, 주차장 면 │ │적도 협소하여 유사 부동산에 비해 임대료나 세평가격이 낮음에도 이러한 차이를 반영하지 않 │ │아 공동주택가격이 실거래가격보다 높게 산정되었으므로 2018년 공동주택가격 현실화율을 고 │ │려할 때 매입가격의 68% 수준인 약 72억원 내외 정도로 공동주택가격이 책정되어야 함 │ │ ※ 청구인이 매입한 가격 : 106억 1,000만원, 공동주택가격 : 108억 1,000만원, 공동주택가격 현│ │실화율 : 평균 68.1% │ │ │ │ - 이 사건 공동주택은 건물 내부에 다수의 기둥이 존재하고, 6~10층 216세대 중 각층 9호, 11호, │ │15호, 16호, 20호, 22호, 25호, 26호, 28호, 33호, 35호, 41호, 44호는 기둥으로 인해 실제 전 │ │용면적이 공부상 면적보다 협소하거나 방의 형태가 좋지 않아 거래가능가격에서 차이가 있음에 │ │도 이러한 요소에 대한 반영이 없음 │ └──────────────────────────────────────────────┘ </img> 라. 청구인의 이의신청에 따른 재조사를 위하여 한국감정원에서 작성한 이의신청 조사·산정 보고서의 내용은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159234405">┌───────────────────────────────────────────────┐ │□ 이의신청의 주요내용 │ │ 2019년 공동주택가격이 지난 가격 대비 일부 하향된 점은 있으나, 2019년 공동주택가격(안)을 산 │ │정하기 전에 조사담당자에게 충분히 의견을 전달하였음에도 여전히 실거래가격보다 높게 산정되 │ │어 있다는 것에 개탄을 금치 못하겠음 │ │ │ │□ 이의신청의 공동주택의 조사·산정 내용 │ │ ○ 이의신청 공동주택의 현황 │ │ 1) 대상공동주택의 위치 및 주위환경 │ │ 본 단지는 A도 ○○시 ○동 ####에 위치하며 ① 교통상황은 #호선 ○○○○역으로부터 도보로 │ │5분 이내, 버스정류장으로부터 도보로 5-10분 이내임 ② 편의시설은 병원(○○○대학교○○병 │ │원), 대형상가(이마트○○점), 관공서(○○시청), 공원(○○공원), 백화점(○○백화점), 기타(○ │ │○체육관)가 부근에 소재함 ③ 교육시설은 초등학교(○○초등학교), 중학교(○○중학교), 고등 │ │학교(A○○고등학교), 대학교가 부근에 소재함 │ │ │ │□ 이의신청 공동주택의 조사·산정가격 등 결정 │ │ ○ 이의신청조사자 조사·산정의견 │ │┌─────────────────────────────────────────────┐│ ││▣ 시가수준가격 검토 ││ ││? 조사가격 : 가격시점 기준(2019. 1. 1.) ││ ││ - 시가수준가격 : 본건 1층 부동산 조사 7,500 ~ 8,000만원(본건 시가수준가격 7,070만원) ││ ││ - 방매사례 : 없음 ││ ││? 실거래사례 ││ ││ - 본건 해당평형 실거래사례 : 1020호(최상층 복층) 전용 14.1㎡, 7,950만원(18. 7. 12.), 시 ││ ││가수준 9,430만원, 공시/실거래 76.7% ││ ││ - 인근 유사단지 실거래사례 : ││ ││ ○동 ****-2 ○○○팰리스 에이동 $$$$호 17.38㎡ 7,600만원(18. 8. 4.) ││ ││ ○동 ****-2 ○○○팰리스 에이동 &&&&호 19.31㎡ 8,100만원(18. 8. 14.) ││ ││ ○동 ****-2 ○○○팰리스 에이동 ####호 19.31㎡ 8,500만원(18. 11. 28.) ││ ││▣ 결론 ││ ││ 본건은 총 218호중 분양은 20개 정도, 200개 정도는 동일법인 소유의 물건으로 거래가 거의 없 ││ ││는 건물이며 인근 유사단지 실거래사례를 참고하여 볼 때 본건 가격은 적정시됨. 부동산정보업 ││ ││체 시세 및 방매사례, 본건 및 인근 유사단지의 실거래사례 등을 종합적으로 검토할 때 해당 공 ││ ││동주택의 가격은 적정한 바, 해당 이의신청건을 비조정함 ││ │└─────────────────────────────────────────────┘│ │ │ │ ○ 조사·산정가격 등 결정 │ │┌──┬──────────┬───────┬───┬────┬──────┐ │ ││구분│공동주택 소재지 │공동주택명 │동/호 │전용면적│공동주택가격│ │ │├──┼──────────┼───────┼───┼────┼──────┤ │ ││당초│A도 ○○시 ○동 ****│○○○○○타워│/ │13.875 │4,900만원 │ │ ││ │ │ │@@@ │ │ │ │ │├──┼──────────┼───────┼───┼────┼──────┤ │ ││결정│A도 ○○시 ○동 ****│○○○○○타워│/ │13.875 │4,900만원 │ │ ││ │ │ │@@@ │ │ │ │ │└──┴──────────┴───────┴───┴────┴──────┘ │ └───────────────────────────────────────────────┘ </img> 마. 피청구인은 2019. 6. 24. 청구인에게 청구인의 2019년도 공동주택가격 이의신청에 대하여 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따라 공동주택가격 조사·산정기관인 한국감정원에 의뢰하여 가격의 적정성을 재조사한 결과, 공동주택가격이 적정한 것으로 판단되어 이의신청을 반영하지 않았다는 내용의 이 사건 처분을 다음과 같이 하였다. - 다 음 - ○ 귀하께서 제출하신 2019년도 공동주택가격에 대한 이의신청에 대하여 부동산공시법에 따라 공동주택가격 조사·산정기관인 한국감정원에 의뢰하여 가격의 적정성을 재조사한 결과, 우리 부에서 공시한 공동주택가격이 적정한 것으로 인정되어 이의신청을 반영하지 않았음을 알려드리니, 양해하여 주시기 바랍니다. ○ 참고로, 공동주택가격에 대한 행정심판 또는 행정소송은 처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 제기할 수 있으며, 기타 궁금한 사항은 한국감정원 관할지사로 문의하여 주시기 바랍니다. 바. 청구인(위탁자)와 주식회사 ○○부동산신탁(수탁자)과의 부동산담보신탁계약서 주요내용은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159234407">┌───────────────────────────────────────────────┐ │제1조(신탁목적) 이 신탁은 위탁자가 부담하는 채무 내지 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자를 │ │통해 신탁부동산의 소유권 및 담보가치를 보전하고 위탁자의 채무불이행시 환가 정산하는데 그 목적 │ │이 있다. │ │제8조(신탁부동산의 소유권 이전 및 신탁등기) ① 위탁자는 신탁계약 체결 즉시 신탁부동산의 소유권│ │을 수탁자에게 이전하여야 한다. │ │제9조(신탁부동산의 보전관리 등) ① 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동 │ │산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담한다. │ │제16조(비용의 부담) ① 신탁부동산 및 신탁이익에 대한 제세공과금, 유지관리비 및 금융비용 등 기 │ │타 신탁사무의 처리에 필요한 제비용 및 신탁사무처리에 있어서의 수탁자의 책임 없는 사유로 발생 │ │한 손해는 위탁자의 부담으로 한다. │ │② 신탁재산에 속하는 금전이 제1항의 제비용 등의 지급에 부족하고 위탁자로부터 그 부족 금액을 │ │받을 수 없을 경우에는 수탁자가 상당하다고 인정한 방법으로 신탁부동산의 일부 또는 전부를 매각 │ │해서 대위 지급할 수 있다. │ │제27조(소송) ① 수탁자는 위탁자의 소송수속신청이 있는 경우 승낙하여 이에 응하거나 수탁자 스 │ │스로의 판단으로 소송수속을 할 수 있다. │ │② 제1항의 소송인지대 및 변호사보수 등 소송에 관한 일체의 비용은 위탁자가 부담한다. │ └───────────────────────────────────────────────┘ </img> 6. 이 사건 심판청구의 적법 여부 및 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령의 내용 1) 「행정심판법」 제2조, 제3조제1항, 제5조 및 제13조에 따르면 행정심판은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 청구할 수 있고, ‘처분’이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을, ‘부작위’란 행정청이 당사자의 신청에 대하여 상당한 기간 내에 일정한 처분을 하여야 할 법률상 의무가 있는데도 처분을 하지 아니하는 것을 말하며, 행정심판의 종류에는 취소심판, 의무이행심판 등이 있으며, 취소심판은 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 행정심판으로 처분의 취소 또는 변경을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있고, 의무이행심판은 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판으로 처분을 신청한 자로서 행정청의 거부처분 또는 부작위에 대하여 일정한 처분을 구할 법률상 이익이 있는 자가 청구할 수 있다. 2) 부동산공시법 제2조제5호에 따르면, ‘적정가격’이란 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하며, 같은 법 제7조, 제18조 및 제24조, 같은 법 시행령 제12조, 제45조에 따르면, 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(공동주택가격)을 조사·산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 공동주택가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 하고, 공동주택의 적정가격의 조사·산정에 관하여 한국감정원에 이를 의뢰하여 수행하게 하며, 공동주택가격에 대하여 이의가 있는 자는 공동주택가격의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. 나. 판단 1) 청구취지 1에 대한 판단 가) 청구요건에 관한 주장에 대한 판단 피청구인은 이 사건 심판청구가 청구인 적격이 없는 자가 제기하였으며, 이 사건 처분은 행정심판의 대상이 아니므로 부적법한 청구라고 주장하나, 청구인은 이 사건 공동주택에 대한 7분의 1지분을 가진 공유자이고, 비록 신탁에 의해 소유권이 ○○부동산신탁에 이전되었지만 청구인은 이 사건 공동주택을 사실상 계속 점유·사용하고 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 비용 일체를 부담하고 있는바, 청구인은 이 사건 공동주택의 사실상 점유자이고 실질적 보존과 일체의 관리 행위 및 그에 따른 비용을 부담하고 있어 이 사건 처분에 의해 법률상 이익을 침해당하는 자에 해당한다고 볼 수 있다. 부동산공시법에서 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하고, 이의신청 내용이 타당하다고 인정될 때에는 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다고 규정하고 있으며, 이러한 법령의 규정 내용 및 취지와 아울러 부동산공시법에 행정심판의 제기를 배제하는 명시적인 규정이 없고 부동산공시법에 따른 이의신청과 행정심판은 그 절차 및 담당 기관에 차이가 있는 점을 종합하면, 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 곧바로 행정소송을 제기하거나 부동산공시법에 따른 이의신청과 「행정심판법」에 따른 행정심판청구 중 어느 하나만을 거쳐 행정소송을 제기할 수 있을 뿐만 아니라, 이의신청을 하여 그 결과 통지를 받은 후 다시 행정심판을 거쳐 행정소송을 제기할 수도 있다고 보아야 한다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2008두19987판결 등 참조). 살피건대, 청구인은 피청구인의 이 사건 공동주택에 대한 가격 공시 후인 2019. 5. 13. 피청구인에게 공동주택가격 산정이 잘못되었으니 이에 대한 시정을 요구하는 이의신청을 하였고, 피청구인은 한국감정원에 의뢰하여 이 사건 공동주택가격을 조사·재산정한 결과를 반영하여 2019. 6. 24. 청구인의 이의신청을 기각하는 내용의 이 사건 처분을 한 점, 피청구인은 2019. 6. 24.자 이 사건 처분서에서 청구인에게 행정심판 및 행정소송을 제기할 수 있다는 뜻과 그 제기기간을 고지한 점 등을 고려하면, 청구인은 행정심판을 통해 이 사건 처분을 다툴 수 있다고 할 것이므로 피청구인의 위와 같은 주장은 받아들일 수 없다. 나) 본안에 대한 판단 청구인은 이 사건 공동주택의 공시가격이 실거래가격, 공동주택가격 현실화율 등을 고려할 때 지나치게 높게 산정되었다고 주장하고 있으나, 위 인정사실에 따르면, 이 사건 공동주택의 2019년 공시가격은 면적 등에 따라 호별로 4,400만원에서 6,700만원 사이인데 그 중 대표적으로 @@@호를 기준을 보면, 공시가격은 4,900만원, 시가수준은 7,070만원으로 실거래가 대비 공시가격은 69.3% 수준으로 2019년 공동주택공시지가 현시화율인 68.1% 수준인 점, 이 사건 공동주택과 같은 건물 10층에 속해 있는 동일면적대의 공동주택의 2018년 7월에 거래된 가격은 7,950만원, 공시가격은 6,100만원으로 실거래가 대비 공시가격은 76.7% 수준으로 이 사건 공동주택의 가격이 지나치게 높게 책정되었다고 보기 어려운 점, 이 사건 공동주택의 공시가격이 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 이를 다투는 청구인에게 그 입증의 책임이 있다 할 것인데, 위 인정사실에 따르면 청구인의 주장을 확인할만한 구체적이고 객관적인 입증자료가 보이지 않는 점, 달리 이 사건 공동주택에 대한 2019년도 공시지가 조사 평가 및 청구인의 이의신청에 따른 공시가격 재검토 과정에서 피청구인이 관련 규정이나 절차를 위반한 사정도 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피청구인의 이 사건 처분이 위법·부당하다고 할 수 없다. 2) 청구취지 2에 대한 판단 행정청이 국민의 신청에 대하여 한 거부행위가 행정심판의 대상이 되는 ‘처분’에 해당하려면, 행정청의 행위를 요구할 법규상 또는 조리상의 신청권이 그 국민에게 있어야 하고, 이러한 신청권의 근거 없이 한 국민의 신청을 행정청이 받아들이지 아니한 경우에는 그 거부로 인하여 신청인의 권리나 법적 이익에 어떠한 영향을 주는 것이 아니므로 이를 행정심판의 대상이 되는 ‘처분’이라고 할 수 없다(대법원 2005. 4. 15. 선고 2004두11626 판결 등 참조). 살피건대, 청구인은 한국감정원이 아닌 제3의 기관에서 공동주택 가격의 적정여부를 검토해 달라고 주장하고 있으나, 부동산공시법 제18조에 따르면 공동주택가격의 감정·조사는 한국감정원에서 하도록 규정되어 있는바 청구인의 요구는 법령 규정에 맞지 않으며, 청구인에게 위와 같은 요구를 할 수 있는 법규상 또는 조리상 신청권이 있다고 보기 어렵다. 또한, 청구인의 위와 같은 요구는 행정청의 직권발동을 촉구하는 민원제기에 불과하여 이로 인하여 행정청으로 하여금 일정행위를 하도록 하는 법적 구속력이나 효과가 발생되는 것도 아니며, 피청구인이 청구인의 요구를 거부하였다고 하더라도 청구인의 법률상 지위나 권리·의무에 직접적인 변동을 가져오는 것도 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 그 자체로서 행정심판의 대상이 될 수는 없다고 할 것인바, 이 부분 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항에 대하여 제기된 부적법한 청구이다. 7. 결 론 그렇다면 이 사건 심판청구 중 조사산정기관인 한국감정원이 아닌 제3의 기관에서 공동주택가격 적정여부에 대한 재검토를 이행하라는 부분은 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 심판청구이므로 각하하기로 하고, 나머지 청구는 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.