공동주택 공시가격결정 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 2022. 4. 29. 청구인 소유의 인천광역시 A B 255-14번지 장하빌라 3동 301호(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)에 대하여 2022. 1. 1. 기준 공동주택 공시가격을 4,350만원(이하 ‘이 사건 공동주택가격’이라 한다)으로 결정·공시(국토교통부공고 제2022-529호)(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였고, 이에 대하여 청구인은 2022. 5. 25. 피청구인에게 이 사건 공동주택가격을 3,500만원으로 감액하여야 한다는 취지의 이의신청을 하였으나, 피청구인은 2022. 6. 22.경 청구인에게 당초 공시한 가격이 적정하다는 취지의 공동주택가격 이의신청 처리결과 통지(이하 ‘이 사건 이의신청 기각결정’이라 한다)를 하였다. 2. 청구인 주장 이 사건 공동주택은 20년이 경과된 주택으로 노후되고 누수되는 등 생활을 할 수 없는 하자로 인하여 수년이 지나도록 아무도 주거할 수 없는 상태로 가치와 효용이 감가되어 있는 주택임에도 인근 유사 거래사례만을 검토하여 터무니없는 가격으로 이 사건 공동주택가격이 결정되었는바, 피청구인은 이 사건 공동주택을 매수하거나 공시가격은 3,500만원으로 재결정하여야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 청구요건에 대한 주장 통상 고시 또는 공고에 의하여 행정처분을 하는 경우에는 그 처분의 상대방이 불특정 다수인이고, 그 처분의 효력이 불특정 다수인에게 일률적으로 적용되는 것이므로, 그 행정처분에 이해관계를 갖는 자는 고시 또는 공고가 효력을 발생하는 날에 그 행정처분이 있음을 알았다고 보아야 하는바(대법원 2001. 7. 27. 선고 ******* 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2004두619 판결 등), 피청구인은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제18조제1항 및 제3항에 따라 2022. 4. 29. 2022년 1월 1일 기준 공동주택가격 공시를 관보에 공고함으로써 이 사건 처분을 하였고, 위 공고문 제3항에는 “공동주택가격 공시(처분)에 이의가 있는 경우에는 「행정심판법」 제27조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내 또는 처분이 있은 날부터 180일 이내에 행정심판을 제기할 수 있음을 명시하고 있음에도 청구인은 이 사건 처분이 있음을 알게 된 2022. 4. 29.부터 90일이 경과하였음이 분명한 2022. 9. 21. 이 사건 심판을 청구하였으므로 이 사건 심판청구는 「행정심판법」 제27조제1항이 정한 심판청구 기간을 도과하여 부적법하다. 나. 본안에 대한 주장 부동산공시법 제18조에서는 공동주택가격을 조사·산정할 때 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용 추정액 등을 종합적으로 참작하도록 하고 있고, 따라서 이 사건 공동주택이 매매가 안 되는 시장상황을 외면하고 다른 주택의 실거래가를 바탕으로 가격을 공시한 것은 부당하다는 청구인의 주장은 타당하지 않고, 이 사건 공동주택 인근 유사 공동주택의 실거래금액은 7,000만원 ~ 7,500만원으로 거래가능가격 수준 및 가격형성요인 등을 고려했을 때 이 사건 공동주택가격은 부당하게 높게 산정된 것으로 볼 수 없으므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 행정심판법 제27조 부동산 가격공시에 관한 법률 제7조, 제18조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 공동주택가격 이의신청서, 공동주택 공시가격 이의신청 검토서 등 각 사본의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2021. 8. 26. 한국부동산원장에게 2022년도 표준주택가격 조사·산정을 의뢰하였다. 나. 피청구인은 2022. 4. 27. 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2022. 4. 29. 청구인 소유의 이 사건 공동주택에 대하여 2022. 1. 1. 기준 이 사건 공동주택가격을 4,350만원으로 결정하여 다음과 같이 이 사건 처분을 하였고, 2022년 공동주택가격 공시가격 현실화율은 71.5%이다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778377">┌─────────────────────────────────────────────────┐ │1. 2022. 1. 1. 기준 공동주택가격 공시 │ │ 가. 공시(가격) 기준일 : 2022. 1. 1. │ │ 나. 공동주택수 : 14,536,935호 │ │ (아파트 11,765,196호, 연립 526,729호, 다세대 2,245,010호) │ │ 다. 공시사항 : 공동주택의 소재지, 명칭, 동·호수, 면적, 가격 │ │ 라. 열람방법 및 장소 : 부동산공시가격알리미 홈페이지(www.realtyprice.kr), 한국부동산원 부동산정 │ │보 앱 및 공동주택 소재지 관할 시·군·구청(또는 읍·면·동) 민원실 │ │ │ │2. 이의신청방법 │ │ 가. 2022. 1. 1. 기준 공동주택가격에 대하여 이의가 있는 자는 2022. 4. 29.부터 5. 30.까지 서면 또 │ │는 부동산공시가격알리미 홈페이지를 통하여 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있음 │ │ 나. 이의신청은 부동산공시법 시행규칙 제20조 별지 제20호 서식에 의한 이의신청서(부동산공시가격 │ │알리미 홈페이지에서 다운받거나, 시·군·구청(또는 읍·면·동) 민원실에 비치)에 이의신청사유를 증 │ │명하는 서류를 첨부하여 서면으로 국토교통부 또는 한국부동산원으로 제출하거나 부동산공시가 │ │격알리미 홈페이지를 통하여 제출하여야함(이의신청 기간: 2022. 4. 29.∼2022. 5. 30.) │ │ 다. 국토교통부의 공동주택 소유자 등 의견제출 기간(2022. 3. 24.∼2022. 4. 12.)에 의견을 제출하지 │ │못한 공동주택 소유자도 이의신청할 수 있음 │ │ │ │3. 행정심판 청구 또는 행정소송 제기 │ │ 공동주택가격 공시(처분)에 이의가 있는 경우에는 「행정심판법」 제27조에 따라 처분이 있음을 안 날 │ │부터 90일 이내 또는 처분이 있은 날부터 180일 이내에 행정심판을 제기할 수 있으며, 「행정소송 │ │법」 제20조에 따라 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내 또는 처분이 있은 날부터 1년 이내에 행정 │ │소송을 제기할 수 있음 │ └─────────────────────────────────────────────────┘ </img> 다. 한국부동산원 부동산공시가격알리미(https://www.realtyprice.kr)에 등재된 이 사건 공동주택에 대한 공동주택가격 산정 기초자료의 주요 기재내용은 다음과 같다. - 다 음 - □ 공시가격 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778379"> ┌────────┬───┬─────┬──────┬──────┐ │소재지 │단지명│동/호 │전년가격(원)│금년가격(원)│ ├────────┼───┼─────┼──────┼──────┤ │인천광역시 A B │A │3동 301호 │43,400,000원│43,500,000원│ │255-14 │ │ │ │ │ └────────┴───┴─────┴──────┴──────┘ </img> □ 위치도 및 주변환경 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778389"> </img> □ 주택특성자료 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778391">┌──┬───────┬─────────┬────────┐ │단지│용도 │용도지역 │건물구조 │ │특성├───────┼─────────┼────────┤ │ │다세대 │제2종일반주거지역 │철근콘크리트구조│ │ ├───────┼─────────┼────────┤ │ │사용승인연도 │동수 │세대수 │ │ ├───────┼─────────┼────────┤ │ │1995 │1 │19 │ │ ├───────┼─────────┼────────┤ │ │건폐율 │용적률 │전체 주차대수 │ │ ├───────┼─────────┼────────┤ │ │44.93% │151.49% │6 │ │ ├───────┼─────────┴────────┤ │ │최고/최저층수 │공시면적 종류 │ │ ├───────┼──────────────────┤ │ │4/-1 │25.98㎡, 26.25㎡, 32.8㎡ │ ├──┼───────┼─────────┬────────┤ │세대│공시면적 │해당세대수 │향 │ │특성├───────┼─────────┼────────┤ │ │32.8㎡ │10 │- │ └──┴───────┴─────────┴────────┘ </img> □ 가격참고자료 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778393"> ┌──┬────────┬────┬─┬──────┬───────┬─────┐ │구분│소재지 │단지명 │층│전용면적(㎡)│계약일자 │금액(천원)│ ├──┼────────┼────┼─┼──────┼───────┼─────┤ │거래│인천광역시 A B │A │3 │26.25㎡ │2021. 5. 7. │50,000 │ │사례│255-14 │ │ │ │ │ │ │ ├────────┼────┼─┼──────┼───────┼─────┤ │ │인천광역시 A B │A │1 │39.36㎡ │2021. 10. 21. │75,000 │ │ │327-13 │(327-13)│ │ │ │ │ ├──┴────────┼────┴─┼──────┼───────┼─────┤ │부동산테크 시세정보 │상한가(천원)│- │하한가(천원) │- │ │(‘22. 1.) │ │ │ │ │ └───────────┴──────┴──────┴───────┴─────┘ </img> □ 산정의견 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778395">┌────────────────────────────────────────────────┐ │본 건은 A에 위치하고 총 19세대이며 1995년도 사용 승인된 3동 301호 32.8㎡로서, 인근에 C, B 등 │ │교육시설이 위치하며, 의료시설로서 F, D, E 등이 주위에 위치한다는 점을 가격형성요인으로 고려하였 │ │음. │ │또한 본 건은 3층에 위치한 호로서 단지 내 층별 효용과 위치별 요인 등을 고려하였으며, 인근 지역 │ │및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 공동주택의 거래사례와 방매사례, 시세정보 등을 종합적으로 고 │ │려하여 산정하였고, 「부동산가격 공시에 관한 법률」 제26조의2에 따른 공시가격 현실화 계획에 따라 │ │시세변동율과 현실화제고분을 반영하여 결정하였음 │ └────────────────────────────────────────────────┘ </img> 라. 청구인은 2022. 5. 21. 피청구인에게 이 사건 공동주택이 노후하여 이 사건 공동주택가격을 3,500만원으로 하향하여야 한다는 내용으로 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하였다. 마. 피청구인은 2022. 6. 22.경 청구인에게 위 라.에 대하여 다음과 같은 취지로 이 사건 이의신청 기각결정을 하였다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=160778397">┌────────┬──────────────────────────────────────────┐ │검토결과 비조정│ 공동주택가격 │ │ │ │ │ │ 43,500,000원 │ ├────────┴──────────────────────────────────────────┤ │ 공동주택가격은 「부동산가격 공시에 관한 법률」 제18조, 「공동주택가격 조사·산정 기준」(국토교통부훈 │ │령 제1422호) 등에 따라 매년 1월 1일을 기준으로 인근 유사 공동주택의 거래가격 등을 종합적으로 참 │ │작하여 조사·산정되고 있습니다. │ │ │ │ 2022. 1. 1. 기준 공동주택가격은 특성조사 및 실거래가 등 관련 자료를 통해 객관적으로 시세를 조 │ │사·산정한 후 적정 시세반영률을 적용하여 결정하였습니다. │ │ │ │ 해당 공동주택 전용면적 32.8㎡의 시세는 본건 또는 인근 유사단지의 거래사례 등을 토대로 동별, 층 │ │별, 호별 효용비를 종합적으로 분석하여 결정하였습니다. │ │ │ │ 참고로, 본건 시세는 본건 및 유사평형 실거래 신고금액 50,000,000원(`21. 05. 3동 3층, 면적 26.25 │ │㎡)과 인근 유사 단지 75,000,000원(`21. 10. A B 327-13번지, 단지명: C(327-13), 1층, 면적 39.36 │ │㎡) 등을 참고하여 결정하였습니다. │ │ │ │ 귀하께서 제출하신 이의신청내용을 검토한 결과, 당초 결정된 공동주택가격 등이 적정한 것으로 판단 │ │되어 귀하의 의견을 부득이 비조정 하게 된 점 양지하여 주시기 바랍니다. │ │ │ │ 참고로, 공동주택가격에 대한 행정심판 또는 행정소송은 처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 │ │제기할 수 있으며, 기타 궁금한 사항은 한국부동산원 관할지사에 문의하여 주시기 바랍니다. │ └───────────────────────────────────────────────────┘ </img> 바. 청구인은 2022. 9. 21. 우리 위원회에 2022. 4. 29.자 이 사건 처분의 취소 등을 구하는 이 사건 심판청구를 하였다. 6. 이 사건 심판청구의 적법 여부 가. 관계법령의 내용 등 1) 「행정심판법」 제27조제1항에 따르면 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 하고, 같은 조 제2항에 따르면 청구인이 천재지변, 전쟁, 사변(事變), 그 밖의 불가항력으로 인하여 제1항에서 정한 기간에 심판청구를 할 수 없었을 때에는 그 사유가 소멸한 날부터 14일 이내에 행정심판을 청구할 수 있으며, 다만, 국외에서 행정심판을 청구하는 경우에는 그 기간을 30일로 하고, 같은 조 제3항에 따르면 행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못하며, 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하고, 같은 조 제4항에 따르면 제1항과 제2항의 기간은 불변기간(不變期間)으로 하며, 같은 조 제5항에 따르면 행정청이 심판청구 기간을 제1항에 규정된 기간보다 긴 기간으로 잘못 알린 경우 그 잘못 알린 기간에 심판청구가 있으면 그 행정심판은 제1항에 규정된 기간에 청구된 것으로 보고, 같은 조 제6항에 따르면 행정청이 심판청구 기간을 알리지 아니한 경우에는 제3항에 규정된 기간에 심판청구를 할 수 있으며, 같은 조 제7항에 따르면 제1항부터 제6항까지의 규정은 무효등확인심판청구와 부작위에 대한 의무이행심판청구에는 적용하지 아니한다고 되어 있는바, 위 제1항 및 제3항의 기간 중 어느 한 기간이라도 경과하였다면 그 청구는 부적법하게 된다. 2) 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제18조제1항에 따르면 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 ‘공동주택가격’이라 한다)을 조사·산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하며, 같은 조 제5항에 따르면 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사·산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 공동주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 하고, 공동주택가격의 공시에 대하여는 제4조·제6조·제7조 및 제13조를 각각 준용한다. 같은 법 제7조제1항에 따르면, 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다. 이하 같다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. 나. 판단 1) 청구인은 이 사건 처분의 취소 및 이 사건 공동주택가격의 감액을 구하고 있으나, 이 사건 처분은 2022. 4. 29. 이루어졌고, 청구인이 2022. 5. 21.자로 피청구인에게 이 사건 공동주택가격에 대한 이의신청을 한 점에 비추어 볼 때 청구인은 적어도 위 이의신청일에 이 사건 처분이 있음을 알았다고 할 것임에도 그로부터 90일이 지난 2022. 9. 21. 이 사건 심판청구를 한 사실이 인정되고, 달리 천재지변 등으로 인하여 청구기간 내에 행정심판을 청구하는 것이 불가능하였다는 사정도 확인되지 아니하므로 이 사건 심판청구는 「행정심판법」 제27조제1항을 위반하여 제기된 부적법한 청구이다. 2) 설령 청구인이 이 사건 이의신청 기각결정의 취소 및 그에 따른 이 사건 공동주택가격의 감액을 청구하는 것으로 선해하여 본다 하더라도, 위 인정사실에 따르면 이 사건 공동주택의 공시가격은 단지 내에 층별 효용과 위치별 요인과 인근지역 및 동일 수급권 안의 유사지역에 있는 공동주택의 거래사례와 방매사례, 시세정보 등을 종합적으로 고려하여 전년가격과 유사하게 산정된 점, 이 사건 공동주택가격은 피청구인이 참고한 거래사례 5,000만원의 87%, 7,500만원의 58% 수준으로 2022년 공동주택 공시가격의 평균적인 현실화율 71.5%와 비교할 때 이 사건 공동주택가격이 해당 시점의 적정시세를 반영하지 못하였다거나 과도하게 높게 산정되었다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 공동주택가격을 하향하여야 한다는 취지의 청구인 주장은 받아들일 수 없고, 달리 피청구인이 이 사건 이의신청 기각결정을 함에 있어 관계 법령에서 정한 조사·산정 기준의 범위를 벗어남으로써 그 판단이 현저히 불합리하여 재량권을 일탈하거나 남용하였다고 볼 만한 사정도 확인되지 않는바, 피청구인의 이 사건 이의신청 기각결정이 위법·부당하다고도 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 모두 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.