공동주택 공시가격 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 2019. 4. 30. 청구인 소유의 A시 ○○구 ○○동 @@@ 파크○○○ ○○○○○○○○○○○○ @@8동 **1호(도로명 주소: A시 ○○구 ○○대로 @@@, 전용: 84.9648㎡, 이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)에 대하여 2019. 1. 1. 기준 공동주택가격을 7억 9,800만원으로 결정ㆍ공시하였고, 이에 대하여 청구인이 2019. 5. 7. 피청구인에게 이의신청을 하자, 피청구인은 2019. 6. 24. 청구인에게 위 이의신청을 반영하지 않는다는 취지의 공동주택 공시가격 이의신청 기각결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 중앙부동산가격공시위원회에서 무슨 내용을 심사했는지 알 수 없고, 현재의 중앙부동산가격공시위원회의 절차나 방식은 그 밀행성으로 임의적ㆍ자의적으로 처분을 할 가능성이 높다고 본다. 나. 공동주택가격 산정의 기준을 국토교통부 훈령인 ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’으로 정하였는데, 공동주택가격은 세금산정의 기준이 되고 이를 바탕으로 재산세와 종합부동산세를 부과하게 되므로 조세법률주의 및 사유재산권에 대한 부담을 주는 처분행위는 반드시 국회에서 제정한 법률에 의하여야 한다는 법률유보의 원칙에 위배된다. 다. 공동주택가격 산정의 기준을 법률에서 시행령에 위임하였으면 시행령에서 ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’에 대하여 어느 정도의 세부적ㆍ실질적 기준을 제시하고 재위임해야 함에도 아무런 기준을 제시하지 않고 또다시 국토교통부 훈령에 재위임한 것은 포괄위임의 금지 및 법률의 명확성의 원칙에 위배된다. 라. KB시세는 부동산 담보가치나 능력을 판단하는 기준으로 활용하고 있으며, 현재의 실거래가를 기준으로 시세 산정할 것으로 볼 수 없는바, 피청구인은 부동산정보업체를 통한 임의적ㆍ자의적인 시세산정을 한 것이다. 마. 국토교통부 부동산공시가격 알리미를 통해 실거래가를 확인한바, 2018년 1월에 11건, 이후 12월까지 총 13건이 거래되어 실거래가로 추출해 볼 수 있는 가격은 1월의 실거래가를 기준으로 함이 타당하다고 보이고, 실거래가를 기준가로 보더라도 중위 평균은 11억원으로 작년(2018년) 9월 13억 3,000만원 한 건으로 일반화 할 수 없다고 본다. 또한 ○○구에는 신축아파트가 전무한 상황으로 비교사례로 들 수 있는 아파트가 없으며 999세대인 아파트의 실거래가를 유사거래사례나 비교거래사례로 볼 수 있는 아파트는 없다. 바. 위의 제반사정으로 고려할 때 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하므로 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 청구요건에 관한 주장 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제18조제8항에서 준용하는 같은 법 제7조제2항에 따른 이의신청 심사는 처분청의 행정 합법성 및 합목적성 확보의 연장으로 당초 결정을 바로잡는데 이의가 있으므로 공동주택 공시가격 이의신청 기각결정은 행정심판의 대상이 되는 처분에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 심판청구는 부적법한 청구이다. 나. 본안에 대한 주장 1) 청구인은 현재의 중앙부동산가격공시위원회의 절차나 방식은 그 밀행성으로 임의적ㆍ자의적 처분을 할 가능성이 높다고 주장하나, 이는 중앙부동산가격공시위원회 결정의 절차상 위법을 다투는 것이 아니라, 청구인의 단순한 추측 내지 민원성 발언에 불과하므로 절차 준수 여부와 무관한 주장으로 타당하지 않다. 2) ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’은 부동산공시법의 위임과 같은 법 시행령의 재위임에 따라 규정된 것으로 법률에 근거한 규율이라고 할 것이므로 법률유보의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 또한 조세법률주의란 조세의 종목과 세율은 법률로 정한다(「대한민국헌법」 제59조)는 것으로 재산세와 종합부동산세의 부과ㆍ징수는 법률에 근거하여 이루어지고 있고, 부동산공시법, 같은 법 시행령 및 ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’에 근거한 공동주택가격은 세액 산출의 기초가 되는 과세표준의 기준으로 활용되는 것에 불과하므로 조세법률주의에 위배된다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 3) 청구인은 구체적으로 ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’ 중 어느 규정이 명확성의 원칙에 위배되는지를 언급하고 있지 않으며, ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’은 행정청과 법원의 자의적인 법적용을 배제하는 객관적인 기준을 제공하고 있으므로 법률의 명확성의 원칙에 위반되지 않는다. 4) 부동산공시법 시행령 제45조제1항에서 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우 참작하여야 하는 사항의 기준을 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 ‘제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 세부기준’은 국토교통부장관이 정하도록 규정하고 있는바, 위임법령 자체로서 하위규정에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있으므로 ‘공동주택 가격 조사ㆍ산정기준’은 포괄위임금지의 원칙에 어긋난다고 보기 어렵다. 5) 공동주택 가격자료는 거래유형을 참고하여 거래사례ㆍ평가선례ㆍ분양사례ㆍ임대사례ㆍ방매사례ㆍ호가수준 및 가격변동추이 등 가격결정에 참고가 되는 자료를 적절하고 합리적인 방법에 의하여 수집ㆍ정리하는데, 공동주택 가격자료는 KB시세 뿐만 아니라 인근 부동산중개업소, 부동산정보사이트, 지역정보지, 감정평가업체 등을 통해 조사하고 있다. 6) 이 사건 공동주택이 속한 단지의 공시기준일(2019. 1. 1.) 당시의 부동산정보업체 시세는 전용면적 84.9648㎡를 기준으로 10억 8,000만원~12억 3,000만원(부동산테크), 11억 2,500만원~12억6,500만원(국민은행)이며, 실거래 신고금액은 12억 4,000만원(2018년 10월, 4층), 11억 5,000만원(2018년 8월, 7층)으로 이 사건 공동주택은 인근 유사 공동주택의 거래가격 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 7억 9,800만원으로 결정ㆍ공시하였다. 또한 2019. 6. 24. 개최된 중앙부동산가격공시위원회에서 청구인의 이의신청 건에 대하여 인근 공동주택의 가격수준, 실거래가 등을 고려할 때, 적정하게 공시된 것으로 판단하였다. 7) 피청구인은 이 사건 공동주택의 공동주택가격을 부동산공시법의 절차 및 방법을 준수하여 정당하게 조사ㆍ산정하였고, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 4. 관계법령 부동산 가격공시에 관한 법률 제7조, 제18조 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제12조, 제40조, 제43조, 제45조, 제46조 한국부동산원법 부칙 제2조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 공동주택 공시가격 공시문(2019. 1. 1.기준), 공동주택 공시가격에 대한 이의신청서, 공동주택 공시가격 이의신청 처리결과 통지 등 각 자료의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2019. 4. 30. 국토교통부공고 제2019-526호로 이 사건 공동주택에 대한 2019. 1. 1. 기준 공동주택가격을 7억 9,800만원으로 결정ㆍ공시하였다. 나. 청구인은 2019. 5. 7. 피청구인에게 다음과 같이 이 사건 공동주택의 공동주택가격을 하향해 달라는 취지의 이의신청을 하였다. - 다 음 - ○ 대상공동주택 : 이 사건 공동주택 ○ 공시가격 : 7억 9,800만원, 의견가격 : 하한 6억 8,000만원, 상한 6억 9,000만원 다. 청구인의 2019년도 이 사건 공동주택의 공동주택가격에 대한 이의신청에 따른 재조사를 위하여 한국부동산원(당시 명칭: 한국감정원, 이하 같다)에서 작성한 ‘이의신청 조사·산정 보고서’에 따르면, 부동산테크, KB시세 등 부동산정보업체 시세 및 방매사례, 본건 및 인근 유사단지의 실거래사례 등을 종합적으로 검토한 결과, 당초 공시가격과 동일하게 결정한 것으로 되어 있다. 라. 피청구인은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2019. 6. 24. 청구인에게 2019년도 공동주택 공시가격 이의신청 건에 대하여 부동산공시법에 의거 공동주택가격 조사ㆍ산정 기관인 한국부동산원에 의뢰하여 가격의 적정성을 재조사한 결과, 피청구인이 공시한 공동주택가격이 적정한 것으로 판단되어 이의신청을 반영하지 않았다는 내용의 이 사건 처분을 하였는데, 처분서에 공동주택가격에 대한 행정심판 또는 행정소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기할 수 있다고 기재되어 있다. 마. 이 사건 공동주택(@@8동 **1호)의 공동주택가격은 2017년 4억 9,100만원, 2018년 6억 3,000만원, 2019년 7억 9,800만원이다. 바. 이 사건 공동주택과 같은 동에 위치한 같은 면적의 &&1호, 같은 단지에 위치한 @@2동 **1호, @@4동 **1호, @@6동 **1호, @@7동 **1호, @@9동 **1호 및 @@0동 **1호의 2019. 1. 1. 기준 공동주택가격은 각 7억 9,800만원이고, 같은 단지에 위치한 같은 면적의 @@1동 **1호, @@3동 **1호 및 @@5동 **1호의 2019. 1. 1. 기준 공동주택가격은 8억 800만원이다. 사. 국토교통부 훈령인 구 ‘공동주택가격 조사ㆍ산정기준’(2019. 10. 23. 국토교통부훈령 제1232호로 개정되어 시행되기 전의 것, 이하 ‘이 사건 산정기준’이라 한다)의 주요내용은 아래와 같다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100318025"></img> <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100318027"></img> <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100318029"></img> <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100318711"> </img> 6. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 관계법령의 내용 1) 부동산공시법 제7조, 제18조제1항ㆍ제6항ㆍ제8항, 같은 법 시행령 제12조, 제40조, 제43조 및 제46조를 종합하면, 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격(이하 ‘공동주택가격’이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 4월 30일까지 공시하고, 공동주택의 적정가격의 조사ㆍ산정에 관하여 한국부동산원에 이를 의뢰하여 수행하게 하며, 공동주택가격에 대하여 이의가 있는 자는 공동주택가격의 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다고 되어 있다. 부동산공시법 제18조제3항ㆍ제5항에 따르면, 국토교통부장관이 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다고 되어 있고, 공동주택의 조사대상의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 공시사항, 조사ㆍ산정 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 되어 있으며, 그에 따른 같은 법 시행령 제45조에 따르면, 법 제18조제5항에 따라 국토교통부장관이 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우 참작하여야 하는 사항의 기준을 ① 인근 유사 공동주택의 거래가격 또는 임대료의 경우는 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 공동주택거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 할 것, ② 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액의 경우는 공시기준일 현재 해당 공동주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것으로 규정하고 있으며, 이 외에 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 세부기준은 국토교통부장관이 정한다고 되어 있다. 2) 현행 「한국부동산원법」은 2020. 6. 9. 법률 제17459호로 개정되어 2020. 12. 10.부터 시행되었는데, 같은 법 부칙 제2조에 따르면, 이 법 시행 당시 종전의 한국감정원은 이 법에 따른 한국부동산원으로 본다고 되어 있고, 이 법 시행 당시 한국감정원이 행한 행위 또는 한국감정원에 대하여 행하여진 행위는 각각 한국부동산원이 행한 행위 또는 한국부동산원에 대하여 행하여진 행위로 본다고 되어 있다. 나. 판단 1) 청구요건에 관한 주장에 대한 판단 피청구인은 공동주택 공시가격 이의신청 기각결정이 행정심판의 대상이 아니어서 이 사건 심판청구가 부적법한 청구라고 주장하나, 부동산공시법에서 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하고, 이의신청 내용이 타당하다고 인정될 때에는 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다고 규정하고 있으며, 이러한 법령의 규정 내용 및 취지와 아울러 부동산공시법에 행정심판의 제기를 배제하는 명시적인 규정이 없고 부동산공시법에 따른 이의신청과 행정심판은 그 절차 및 담당 기관에 차이가 있는 점을 종합하면, 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 곧바로 행정소송을 제기하거나 부동산공시법에 따른 이의신청과 「행정심판법」에 따른 행정심판청구 중 어느 하나만을 거쳐 행정소송을 제기할 수 있을 뿐만 아니라, 이의신청을 하여 그 결과 통지를 받은 후 다시 행정심판을 거쳐 행정소송을 제기할 수도 있다고 보아야 하는데(대법원 2010. 1. 28. 선고 2008두19987판결 등 참조), 이 사건에 있어 청구인은 피청구인의 이 사건 공동주택에 대한 가격 공시 후인 2019. 5. 7. 피청구인에게 공동주택가격 산정이 잘못되었으니 이에 대한 시정을 요구하는 취지의 이의신청을 하였고, 이에 따라 피청구인은 한국부동산원에 의뢰하여 이 사건 공동주택의 공동주택가격을 조사ㆍ재산정한 결과에 따라 2019. 6. 24. 청구인의 이의신청을 기각하는 내용의 이 사건 처분을 하였으며, 이 사건 처분서에서 행정심판 및 행정소송을 제기할 수 있다는 뜻과 그 제기기간을 고지하였는바, 이 사건 처분은 행정심판을 통해 다툴 수 있는 처분에 해당한다고 할 것이므로 이에 대한 피청구인의 주장은 이유 없다. 2) 본안에 대한 판단 가) 청구인은 청구취지를 ‘피청구인이 2019. 6. 28. 청구인에게 한 공동주택 공시가격 이의신청 기각결정을 취소한다’로 기재하였으나, 이 사건 처분일은 2019. 6. 24.이므로 이하에서 청구인이 2019. 6. 24.자 이 사건 처분을 다투는 것으로 선해하여 판단한다. 나) 청구인은 중앙부동산가격공시위원회의 심의 절차 또는 방식에 문제가 있어 임의적ㆍ자의적 처분을 할 가능성이 높다는 취지의 주장을 하나, 청구인의 주장을 입증할만한 구체적이고 객관적인 자료는 확인할 수 없고, 구체적이지 않은 막연한 청구인의 주장만으로 이 사건 처분에 잘못이 있다고 볼 수 없어 이에 대한 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 다) 청구인은 공동주택가격 산정의 기준을 정하고 있는 이 사건 산정기준이 조세법률주의, 법률유보의 원칙, 포괄위임 금지 및 법률 명확성의 원칙에 위배되어 결국 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다는 취지의 주장을 하나, 청구인의 주장을 입증할 구체적이고 객관적인 자료가 확인되지 않는 점, 공동주택가격의 결정ㆍ공시가 바로 조세에 해당한다고 볼 수 없는 점, 이 사건 산정기준은 부동산공시법 및 같은 법 시행령의 위임 및 재위임에 따른 것인 점, 달리 이 사건 처분 관련 법령 등이 조세법률주의, 법률유보의 원칙, 포괄위임 금지 및 법률 명확성의 원칙에 위배되었다고 볼 만한 사정도 확인되지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이러한 청구인의 주장만으로 이 사건 처분에 잘못이 있다고 볼 수 없으므로 이에 대한 청구인의 주장도 받아들일 수 없다. 라) 청구인은 이 사건 공동주택의 공동주택가격 산정에 있어 KB시세를 참고한 것에 잘못이 있고, 산정 기준으로 삼은 실거래가 사례를 선정함에 있어 잘못이 있다는 등의 이유를 들며 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다는 취지의 주장을 하나, 이 사건 산정기준 제9조제1항에 따르면, 공동주택가격을 조사ㆍ산정할 때에는 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역의 거래사례, 평가선례, 분양사례 및 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료를 수집하여 이를 정리한다고 되어 있는바, 이 사건 공동주택의 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 과정에서 한국부동산원에서 KB시세를 참고한 것에 잘못이 있었다고 보기 어려운 점, 이 사건 공동주택의 공동주택가격의 산정 과정에 잘못이 있어 공시된 가격이 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 이를 다투는 청구인에게 그 입증의 책임이 있다고 할 것인데, 청구인의 주장 외에 실거래가 사례 선정 등에 잘못이 있었음을 입증할 구체적이고 객관적인 자료가 확인되지 않는바, 청구인의 주장만으로 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 보기는 어려운 점, 이 사건 공동주택의 공동주택가격이 현저하게 불합리함을 입증할 다른 구체적이고 객관적인 입증자료가 확인되지 않는 점, 달리 피청구인 및 피청구인으로부터 이 사건 공동주택의 공동주택가격 조사ㆍ산정을 의뢰받은 한국부동산원에서 청구인의 이의신청을 불성실하게 처리하였거나 그 처리에 있어 관련 규정을 위반하였다고 인정할 만한 특별한 사정도 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피청구인의 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.